Коментар до Постанови Верховного Суду від 30.06.2022 р. у справі № 920/175/21
ФОП звернувся до комунального підприємства з позовом про укладення договору оренди нежитлового приміщення у новій редакції. Підставою для позову стала необхідність приведення строку дії договору оренди нежитлового приміщення від 11.09.2017 р. до мінімального строку оренди, визначеного законом (5 років), тобто продовження його дії на 2 роки 11 місяців.
Згідно з нормами ч. 3 ст. 9, ч. 4 ст. 16 нового Закону України від 03.10.2019 р. №157-IX «Про оренду державного та комунального майна» строк договору оренди не може становити менше ніж п’ять років, крім випадків, визначених Порядком передачі майна в оренду. Порядком передачі майна в оренду встановлюються особливості внесення змін до умов договорів оренди та підстав для внесення таких змін, зокрема, щодо зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений ч. 3 ст. 9 цього Закону.
Чинний договір оренди був укладений ФОПом (орендарем) з комунальним підприємством (орендодавцем) на 2 роки 11 місяців, тобто на строк менший ніж 5 років, не продовжувався жодного разу.
На початку листопада 2020 р. ФОП звернувся до комунального підприємства зі заявою: «Прошу Вас привести умови договору від 11.09.2017 до вимог Закону № 157 та внести зміни у договір шляхом підписання додаткової угоди, відповідно до вимог п. 125 Постанови КМУ від 03.06.2020 №483. Прошу Вас викласти пункт 10.1 Договору оренди в такій редакції у зв`язку з тим, що договір оренди укладений на строк менше ніж п`ять років, та з моменту укладення не продовжувався, а саме термін дії договору оренди з 11.09.2017 на строк 4 роки 11 місяців».
Проте під час розгляду цієї заяви виникло питання.
Продовження договору оренди чи зміни до нього? Чого вимагає закон?
Відповідно до листа Управління капітального будівництва та ЖКГ міської ради від 04.12.2020 р. №02/2314 щодо продовження дії договорів оренди комунального майна та внесення змін до таких договорів, без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які, зокрема, укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше.
Але комунальне підприємство цим не задовільнилося і звернулося листом до міського голови з проханням надати роз`яснення (погодження) щодо продовження договорів оренди, зокрема, з приводу можливості приведення умов договору оренди відповідно до умов чинного законодавства шляхом укладання додаткової угоди.
І вже у грудні 2020 р. на засіданні конкурсної комісії з питань надання в оренду комунального майна територіальної громади міста було вирішено відмовити ФОП у внесенні змін до договору та продовженні дії договору на підставі ст. 19 Закону № 157, це рішення оформлене Протоколом №16.
Зокрема, йдеться про такі підстави, які дають право відмовити, якщо:
- орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю;
- орендар, який бажає продовжити договір оренди майна, не надав звіт про оцінку об’єкта оренди.
ФОП, попри відмову, повторно звернувся до комунального підприємства та міської ради зі заявою. Він посилався на порядок, передбачений Законом № 157.
Договір оренди викладається у новій редакції згідно з примірним договором оренди, затвердженим відповідно до ч. 1 ст. 16 Закону, в якому перебіг строку оренди визначити ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції.
Але навпаки, ФОПу було надіслано лист з повідомленням про припинення договору оренди та нагадування про обов'язок орендаря протягом 5 (п'яти) робочих днів повернути майно (нежитлове приміщення) орендодавцю за актом приймання-передачі.
Отже, виник спір, який згодом потрапив на розгляд до ВС.
ВС нагадав про чітку процедуру внесення змін до договорів оренди
ВС нагадав, що порядок та умови зміни строку оренди, якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений ч. 3 ст. 9 Закону № 157 , визначені саме п. 125 Порядку №483. Свого часу ВС у постанові від 13.10.2021 р., справа № 921/604/20 роз’яснив, яким чином слід застосовувати наведені у цьому приписі правила.
Закон №157 поширюється на всі чинні договори оренди комунального майна
Вказаний п. 125 спрямований на уніфікацію умов договорів оренди державного та комунального майна, укладених до прийняття Закону №157 (введений в дію з 01.02.2020 р.), а також договорів, що укладаються після його прийняття в частині строку його дії з метою забезпечення прав та гарантій учасників цих правовідносин.
Є чітко закріплені критерії заборони на продовження договорів оренди
У п. 125 нормативно закріплено як загальну заборону щодо збільшення строку дії договору оренди шляхом внесення змін до договору оренди державного та комунального майна, так і винятки з такої заборони, для застосування яких необхідно дотримання таких критеріїв:
а) договір був укладений на строк, що становить менше ніж п`ять років;
б) договір з моменту укладення не продовжувався;
в) заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність з визначеним Законом мінімальним строком;
г) право власності на об`єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір.
Заява орендаря має містити посилання на законодавчу підставу внесення змін до договору оренди
Відповідно до наведеного пункту можливість задоволення відповідної заяви орендаря кореспондує як його праву на внесення таких змін, так і обов`язку орендодавця розглянути зазначену заяву та, за умови відповідності вищенаведеним критеріям, внести зміни до укладеного договору з метою приведення його строку у відповідність з мінімальним строком оренди.
КМУ встановлений чіткий порядок дій при внесенні змін до договорів оренди
Вищезазначеним п. 125 Порядку № 483 встановлено порядок внесення відповідних змін:
а) викладення договору оренди у новій редакції згідно з примірним договором оренди. При цьому договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується КМУ (щодо майна державної власності) або представницькими органами місцевого самоврядування (щодо майна комунальної власності). Якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, застосовується примірний договір оренди державного майна;
б) перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання Акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Тобто строк зміненого договору фактично повинен дорівнювати встановленому мінімальному п`ятирічному строку з моменту підписання відповідного Акта;
в) викладений у новій редакції договір оренди державного або комунального майна підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації у випадках, передбачених законодавством.
Від редакції
ВС направив справу на новий розгляд та при новому розгляді цієї справи вважає за необхідне перевірити:
- відповідність запропонованих ФОП змін до укладеного між сторонами договору наведеним положенням законодавства,
- дотримання необхідних умов для внесення таких змін до договору,
- ухвалити обґрунтоване і законне судове рішення з урахуванням наведеного вище роз’яснення п. 125 Порядку №483.
У будь-якому разі йдеться про викладення договору у новій редакції за Примірною формою договору, затвердженого або КМУ, або місцевою владою.
Такими є вимоги ч. 3 ст. 9 Закону № 157 та п. 125 Порядку № 483, що прямо вказують на виняток зі заборони продовжувати договір оренди шляхом внесення змін до нього – йдеться про продовження строку оренди до мінімального 5-річного терміну, встановленого Законом № 157.