Коментар до Постанови ВСУ від 17.05.2017 р. № 614/433/16
Умови щодо закінчення строку дії оренди
Справа в тому, що договір оренди комунального майна укладається з врахуванням приписів спеціального Закону №2269, ст. 17 якого чітко вказує на можливість припинити умови договору лише, якщо протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору жодна зі сторін не заявила про його припинення. В такому разі договір продовжує діяти на тих же умовах та протягом такого ж строку.
Умови самого договору оренди, як показують судові рішення, містять зовсім інший строк - “6.3. Якщо за місяць до закінчення терміну дії договору жодна із сторін не заявить письмово про припинення договірних відносин, договір оренди вважається продовженим на наступний календарний термін, передбачений розділом 11 і на тих самих умовах.”
Всі судові інстанції чомусь не надали жодного юридичного значення саме умовам договору, натомість взяли за озброєння вимоги Закону №2269.
І оскільки умовами того ж договору, його “...дія припиняється у випадку закінчення терміну дії договору (при письмовому попередженню однієї з сторін про закінчення дії договору без подальшої пролонгації його)”, орган місцевого самоврядування вимагав повернути йому приміщення. Звісно, суди підтримали цю вимогу.
Чому орендар вирішив судитися?
Орендодавець, незважаючи на умови договору щодо припинення договору оренди з обов'язковим повідомленням за місяць до закінчення терміну його дії, вчинив по закону — надіслав таке повідомлення через три тижні після закінчення строку дії договору. Причому, орендодавець не лише відмовився подовжити дію договору оренди, а вимагав негайно повернути приміщення.
Орендар, який перебував у цьому приміщенні протягом останніх 13 років, визнав таке ставлення до нього не лише несправедливим, а й таким, що порушує умови самого договору оренди.
Обурення орендаря можна цілком зрозуміти — незважаючи на вимоги закону, сторони підписали документ, де чітко обумовили свої права, обов'язки та порядок припинення користування приміщенням. Відтак орендар, сподіваючись на домовленості сторін, які закріплені письмово, не сподівався на неочікувані проблеми та претензії з боку орендодавця. Вже не кажучи про несподівані проблеми зі звільненням приміщення, затрат та час на пошук нового, перенесення всього обладнання до нового офісу тощо.
І в цій ситуації орендар таки вирішив боротись за те приміщення, яким за юридично оформленими відносинами він має законне право користуватись ще 13 років, і звернувся до суду.
Як орендар захищав свої права
Справа в тому, що той же Закон №2269 надає сумлінному орендарю переважне право на укладення договору оренди. Причому йдеться про укладення нового договору, але за інших рівних умов з іншими претендентами на таке приміщення.
Отже, вже під час судового розгляду справи орендар подав відповідне звернення про укладення договору на новий термін та проект договору органу місцевого самоврядування.
Слід сказати, що строку для подання такого звернення сам Закон про оренду комунального майна не встановлює. Але ВСУ звертає увагу на те, що відповідні умови щодо переважного права на укладення договору на новий строк передбачені у ст. 777 ЦКУ та у ст. 285 ГКУ.
На думку ВСУ, сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк (цей строк не встановлений жодною нормою ЦКУ, ГКУ, Закону №2269, і не вказаний у договорі оренди, що є предметом спору, — від авт.). Якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права.
Тож, по суті, орендар, який не отримав відмову від договору до закінчення строку дії оренди, проте під час розгляду спору в суді надіслав звернення про бажання скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий термін, фактично виконав всі вимоги закону та має право перебувати у цьому приміщенні ще 13 років на цілком законних підставах.
ВСУ направив справу на новий розгляд
На жаль, ВСУ не став вирішувати справу, а направив її на новий розгляд.
Адже цей спір має ще одну сторону медалі — Закон №2269 містить одну єдину підставу вигнати орендаря з приміщення за бажанням орендодавця — необхідність використати це приміщення у власних потребах. Правда, про це орендодавець має повідомити орендаря за три місяці до закінчення терміну дії договору.
Тому, ВСУ вважає, необхідно з'ясувати:
по-перше, яка мета вимоги повернення приміщення органу місцевого самоврядування (чи потрібно це приміщення органу місцевого самоврядування, чи воно має вже нового орендаря),
по-друге, чи скористався орендар переважним правом на укладення нового договору (орендодавець також має надати згоду - адже у разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється).
Втім, на нашу думку, які б відповіді не були надані на ці питання під час нового розгляду справи, наведене вище показує, що норми чинного законодавства не дають права вигнати орендаря із займаного ним приміщення. Доведеться домовлятись, але вже за участю третьої сторони — суду. І головне: поки триває розгляд справи у суді, орендар матиме законне право залишитися у цьому приміщенні.
Висновок
Звісно, при укладенні договорів оренди державного та комунального майна вносити зміни та доповнення до договору вкрай складно. Але у певних випадках відсутність окремих домовленостей може бути використана на користь орендаря.
Тому добре, що орендарі взяли собі за звичку докладати до договорів роздруківки із законів та за півроку до закінчення терміну дії договору починати вивчати ці роздруківки на предмет можливих змін та консультуватись з юристами. Адже знання закону і вміння ним користуватися — це 50 % вирішення спору ще до його виникнення.