Коментар до постанови ВС від 31.05.2021 р., справа №320/1889/17-ц
Що таке самочинне будівництво?
ВС звернув увагу, що згідно зі ч. 3 ст. 13 Конституції власність зобов`язує. Вона не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 375 ЦКУ власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.
Згідно з ч. 1 ст. 376 ЦКУ об`єкт нерухомості належить до самочинного будівництва за наявності однієї з умов:
- земельна ділянка не відведена для цієї мети;
- немає належного дозволу на будівництво;
- відсутній належним чином затверджений проєкт;
- під час будівництва допущено істотні порушення будівельних норм і правил.
Під істотним порушенням будівельних норм і правил слід розуміти, зокрема, недодержання архітектурних, санітарних, екологічних, протипожежних та інших вимог і правил, а також зміну окремих конструктивних елементів житлового будинку, будівлі, споруди, що впливає на їх міцність і безпечність.
Перебудова чи знесення самочинно збудованої будівлі?
Правовий порядок знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майно залежить від підстав, за якими його віднесено до об`єкта самочинного будівництва.
За змістом ч. 7 ст. 376 ЦКУ зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову можливе лише у разі:
- істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб,
- істотного порушення будівельних норм і правил.
У цих випадках з позовом про зобов`язання особи до проведення перебудови може звернутися відповідний орган державної влади (будівельно-архітектурного контролю) або орган місцевого самоврядування.
Таке рішення суд може ухвалити і за позовом про знесення самочинного будівництва, якщо за наслідками розгляду справи дійде висновку, що можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва не втрачено і відповідач згоден виконати перебудову.
У разі невиконання особою судового рішення про здійснення перебудови суд може постановити рішення про знесення самочинного будівництва.
Зверніть увагу! Звернення до суду теж здійснюється не щоразу.
В разі виявлення факту самочинного будівництва об`єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проєкту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.
І лише, якщо особа в установлений строк не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган Держархбудконтролю подає позов до суду про перебудову або знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат, пов`язаних з таким знесенням (ч. 1 ст. 38 Закону №3038).
Коли знесення є єдиним можливим заходом?
ВС наголошує, що знесення самочинно зведеного об`єкта нерухомості відповідно до ст. 376 ЦКУ є крайнім заходом впливу на забудовника і можливе лише за наявності таких фактів, як:
- неможливість перебудови об`єкта або відмова особи, яка здійснила самочинне будівництво, від такої перебудови;
- у разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил знесенню самочинного будівництва передує прийняття судом рішення про зобов`язання особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову;
- знесення самочинного будівництва є крайньою мірою, яка передбачена законом, і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.
Для прикладу, якщо здійснено будівництво без направлення повідомлення про початок виконання будівельних робіт, без належно затвердженого проєкту на будівництво, з використанням земельної ділянки, що не була відведена забудовнику та з порушенням використання земельної ділянки згідно з її цільовим призначенням, це є підставою для постановлення судом рішення про знесення самочинно збудованої споруди (справа №822/2149/18).
Бувають й ситуації, коли самочинна прибудова чи окремо зведена будівля призвела до відключення газу та світла. І якщо претензії сусіда можна вирішити шляхом перероблення конфігурації даху та збільшенням освітлення у разі порушення відстані між будівлями, то вирішити інші проблеми з постачальниками світла та газу можливо лише знесенням будівлі. В таких випадках суд не може прийняти іншого рішення, крім як знесення самочинно зведеної будівлі за рахунок її власника (справа №388/314/15-ц).
У будь-якому разі ВС у коментованій нами справі наголосив, що Європейський суд з прав людини у справі «Іванова і Черкезов проти Болгарії» (№46577/15) від 21 квітня 2016 року підтвердив, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.
Таким чином, навіть коли обставини щодо здійснення особою будівництва з порушенням вимог законодавства встановлені висновками експертиз, це не може бути підставою для знесення такого будівництва. Такому крайньому заходу має передувати виконання ч. 7 ст. 376 ЦКУ, тобто вчинення з боку Держархбудконтролю та органів місцевого самоврядування всіх можливих дій щодо виконання вимоги з проведення перебудови її власником та виправлення інших недоліків.
Як перевірити законність будівництва за годину часу?
Наведена проблема останнім часом зачепила й багатоповерхові житлові будинки, й комерційну нерухомість. Оскільки самочинне будівництво в нас здійснюють і суб’єкти господарювання, і звичайні фізособи.
Тому при придбанні нерухомості (особливо недобудованої) є зовсім не зайвим перевірити, чи були на неї оформлені всі належні документи.
Відзначимо, що всі дані щодо земельної ділянки, дозволів та проєктів на будівництво на сьогодні розміщені у відкритому доступі у спеціальних базах даних, зокрема:
1. Реєстр декларативних та дозвільних документів є у відкритому доступі на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва за посиланням.
Тут можна дізнатись інформацію про замовника, генпідрядника, кадастровий номер земельної ділянки, відомості про об’єкт будівництва (вид будівництва, назва об’єкта, містобудівні умови та обмеження, спосіб будівництва та місцерозташування – дані, які зазвичай, вносяться до договору купівлі-продажу квартири чи майнових прав) та інші дані, які стосується об’єкта будівництва.
2. Оскільки мета відведення земельної ділянки теж має важливе значення, то вже знаючи кадастровий номер земельної ділянки та цільове призначення за даними вищевказаного порталу, є можливість перевірити, кому належить земельна ділянка. Наразі ми говоримо про Держгеокадастр за посиланням.
Тут можна дізнатись відомості про право власності на земельну ділянку. У разі, якщо земля є комунальною, то тут же можна побачити, чи виконані вимоги Закону №1952 та зареєстровані речові права (право оренди, користування) в Держреєстрі речових прав, а також обмеження про використання цієї земельної ділянки (наприклад, охоронна зона навколо інженерних комунікацій, вздовж об’єкта енергетичної системи чи системи зв’язку тощо).
Ці всі відомості можна отримати та зберегти у формі окремого файла (формат .pdf).
Єдина умова – для можливості скористатись пошуком та отримати інформацію слід мати КЕП для доступу до електронних сервісів вебпорталу Держгеокадастру.
3. Дані про видані будівельні паспорти є на порталі «Дія», де також можна переконатись щодо діючих паспортів, які видані саме на той об’єкт будівництва, про що ви вже дізнались вище. Втім варто сказати, що на сьогодні створено вже доволі багато інших порталів та баз даних, які мають паспорти на будівництво та іншу інформацію у відкритому доступі з пошуком як за номером дозвільного документа про початок будівництва, а також за назвою будівельного кварталу та за адресою будівництва.
Отже, у разі такої нескладної перевірки майбутній власник нерухомості, витративши не більше години часу, навіть на стадії початку будівництва (нульовий цикл) може мінімізувати ризики та переконатись у законності початку будівництва та отриманні продавцем всіх належних будівельних документів.
***
УВАГА!
Тепер ви можете читати бухгалтерські новини від «Дебету-Кредиту» у Telegram та VIBER. Приєднуйтесь і дізнавайтесь найважливіші новини першими!