Коментар до Постанови ВП ВС від 20.07.2022 у справі № 923/196/20
Коментоване нами рішення ВС дає відповіді на два питання:
- Чи має власник незавершеного будівництва переважне право на придбання земельної ділянки під ним?
- Чи зобовязаний цей власник брати участь у земельних торгах на загальних підставах, особливо, якщо йдеться про земельну ділянку під самочинним будівництвом?
І розглядається це на конкретній практичній ситуації.
У лютому 2020 року селищна рада звернулася до Господарського суду Херсонської області з позовом до ТОВ "Т", просила визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки № 808 від 30.08.2019 року та повернути земельні ділянки до комунальної власності.
Підставою цьому селищна рада вважала наступне:
- спірний договір купівлі-продажу земельної ділянки укладений з порушеннями положень ст. 134 Земельного кодексу України, оскільки продаж земельної ділянки не був здійснений на конкурентних засадах.
- не зважаючи на те, що на земельній ділянці перебував об`єкт нерухомості, який належав на праві приватної власності ТОВ «Т». Однак, у подальшому з`ясувалося, що об`єкт нерухомості, розташований на спірній земельній ділянці є об`єктом незавершеного будівництва.
- ще у 2018 році реєстрація декларації про початок будівельних робіт щодо незавершеного будівництва була скасована наказом ДАБІ. Підстава: заявник вніс до неї недостовірні відомості щодо земельної ділянки.
- на момент подання ТОВ «Т» заяви про викуп земельної ділянки це товариство не було власником нерухомого майна, а тому не мало права на викуп земельної ділянки на неконкурентних засадах.
- важливим фактором для позову стала інформація про те, що викуплену земельну ділянку було поділено відповідачем на 6 окремих земельних ділянок.
- у разі поділу земельної ділянки змінюються межі, площа та кадастровий номер цієї земельної ділянки. Проте обсяг прав попереднього землекористувача, набутий на таку земельну ділянку у встановленому законом порядку, не змінюється. Тому належним способом захисту порушеного права є саме вимога про повернення шести спірних земельних ділянок.
Але власник недобудови вважав, що все зробив вірно і є абсолютно легальним власником вищезгаданої земеьної ділянки! Адже у п. 2.1 спірного договору зазначено, що продаж земельної ділянки здійснено за ціною 1081400,00 грн. Пунктом 3.7 спірного договору сторони погодили, що незавершене будівництво "бази відпочинку" готовністю 18 %, що розміщена на відчужуваній земельній ділянці належить покупцю на праві приватної власності зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 10.05.2018 року до Реєстру були внесені відомості про реєстрацію об`єкта нерухомого майна - незавершеного будівництва "Бази відпочинку" готовністю 18 %", який знаходиться на спірній земельній ділянці, а власником об`єкта нерухомого майна є ТОВ "Т".
База відпочинку як обєкт незавершеного будівництва
Нагадаємо, що об`єкт незавершеного будівництва за визначенням ч. 3 ст. 331 ЦКУ за своєю правовою природою є сукупністю матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво), оскільки правовий статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва.
З огляду на п 3.7 спірного Договору, ВП ВС наголошує, що об`єкт незавершеного будівництва є сукупністю належних забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво) матеріалів, обладнання тощо, використаних у процесі будівництва.
Навіть державна реєстрація речових прав на такий об`єкт незавершеного будівництва не змінює статусу такого об`єкта як сукупності будівельних матеріалів та обладнання. Вона не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.
Відтак, державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва зовсім не означає дотримання умов, із якими закон пов`язує наявність підстав набуття земельної ділянки у власність на неконкурентних засадах.
Проте, поняття «об'єкт незавершеного будівництва» (ч. 3 ст. 331 ЦКУ) та «самочинно збудований об'єкт» (ч.1 ст. 376 ЦКУ) мають різний правовий статус та різне нормативне регулювання.
Згідно з ч. 3 ст. 331 ЦКУ статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва. Тому наявність в особи зареєстрованого права власності на об`єкт незавершеного будівництва не надає їй права на викуп без проведення земельних торгів земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт.
Держреєстрація незавершеного будівництва та викуп землі
Статтею 27-1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі – Закон № 1952) визначений порядок проведення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, а за ч. 1 цієї стаття для держреєстрації подаються такі документи:
- документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (у разі відсутності у Реєстрі зареєстрованого речового права на земельну ділянку);
- документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім тих, які включені до Єдиному реєстрі документів);
- документ, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта (крім випадків, коли такий документ внесено до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва).
Відповідно до положень ч. 3, 4 ст. 27-1 Закону № 1952 державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва здійснюється або на підставі договору, або за судовим рішенням.
За загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (частина друга статті 376 ЦК України). За змістом ч. 3 цієї статті за умови подальшого надання особі у встановленому порядку земельної ділянки під уже збудоване на цій ділянці (що на час будівництва не була відведена для такої мети) нерухоме майно суд може визнати право власності на самочинно збудоване нерухоме майно.
Незавершене будівництво як внесок до статутного капіталу
Велика Палата Верховного Суду при розгляду коментованої нами справи взяла до уваги те, що саму декларацію про початок будівельних робіт подавало ТОВ, яке було первинним орендарем спірної земельної ділянки та саме воно, а не ТОВ «Т» вказали в ній недостовірні відомості. Проте, керівнику ТОВ «Т» вся ситуація була добре відомою. Не кажучи вже про те, що договір оренди земельної ділянки був скасований судом.
Крім того, згідно з випискою з ЄДР у 2018 році саме керівником ТОВ «Т» зареєстрував об’єкт незавершеного будівництва як внесок до статутного капіталу та який знав або мав знати, що за законодавством України право власності на такий об`єкт самочинного будівництва не виникає з факту державної реєстрації цього права. Не кажучи вже про те, що законного закінчення будівництва вже не могло бути через анулювання декларації ДАБІ.
Отже, державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва не означає виникнення у ТОВ «Т» права власності на цей об`єкт і припинення правового режиму відповідного майна як самочинного будівництва. Це унеможливлювало набуття ТОВ «Т» первинної земельної ділянки під цим об`єктом у неконкурентний спосіб на підставі абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України.
Відтак, «об`єкт незавершеного будівництва» не є «об`єктом нерухомості», а тому продаж земельної ділянки, на якій він розміщений, повинен був відбуватися за положеннями ч. 1 ст. 134 Земельного кодексу України, тобто на конкурентних засадах. У такому випадку треба застосовувати загальні правила ст. 135 ЗК України про проведення земельних торгів у формі аукціону, за результатом яких укладати відповідний договір.
Висновки та перспективи
Власників цього незавершеного будівництва позбавлено земельної ділянки під ним – договір купівлі-продажу визнано нікчемним (такий, що порушує публічний порядок), а 6 ділянок зобовязано повернути селищній раді.
Втім, декілька суддей ВП ВС мало все іншу думку з цього приводу!
Вони висловили певну занепокоєність тим, що у разі, якщо надалі такий підхід застосовуватиметься тільки у справах стосовно правочинів щодо майна державної або комунальної власності, це підриватиме проголошену законом рівність форм власності, а також підірве довіру до держави як учасника цивільних відносин. Якщо ж ця практика буде поширена на розгляд справ стосовно правочинів щодо майна приватної власності, це підірве цивільний обіг загалом. Адже за такого тлумачення ч. 1 ст. 228 ЦКУ будь-яке порушення закону, яке мало місце при укладенні будь-якого правочину з майном, зумовлює його нікчемність.
Тому, ми будемо й надалі уважно слідкувати за судовою практикою у подібних спорах та наводити практичні поради, як уникнути такого у майбутньому при реєстрації прав власності на об’єкти незавершеного будівництва та набуття у власність земельних ділянок від органів місцевого самоврядування.