Дедалі більше українців бажають стати ефективними та відповідальними власниками житла. Утім, створення й обслуговування багатоквартирного будинку потребує певних компетенцій, у тому числі – з юридичних, технічних і фінансових питань діяльності ОСББ. Так само, як організація бухгалтерського обліку в ОСББ, яка має свої особливості. Новою для ОСББ ділянкою сьогодні є розрахунки з фінансування заходів з підвищення енергоефективності житлового будинку. Зокрема, шляхом часткового використання коштів державного або місцевого бюджетів, а частково – за кошти ОСББ із залученням або без залучення кредитів банку.
Утім, перш ніж перейти до бухгалтерського обліку конкретних операцій ОСББ, хотілося б нагадати, що, відповідно до чинного законодавства, ОСББ – це неприбуткові організації, їх діяльність не є господарською діяльністю, оскільки вона здійснюється не з метою отримання прибутку. Основна діяльність об'єднання полягає в здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних із діяльністю об'єднання. Таким чином, ОСББ не надає послуг, не є платником ПДВ, а співвласники сплачують не квартплату, а внески.
Приклад:
ОСББ отримує енергозберігаючий кредит (на вікна, двері або індивідуальний теплопункт) 200 000 грн на 5 років під 20% річних, 50% суми кредиту погашає бюджет.
Зверніть увагу, що будь-які заходи з модернізації будинку не призводять до збільшення його вартості, а відносяться до витрат поточно го періоду. Окрім того, встановлення індивідуального теплового пункту не потребує створення нового об’єкту основних засобів, оскільки такий теплопункт не може бути відокремлений від житлового будинку.
Схема розрахунків:
Держава або орган місцевого самоврядування виділяє ОСББ частину коштів на визначений захід із енергозбереження (встановлення індивідуального теплового пункту, утеплення горищ, заміна вікон або дверей, зовнішнє утеплення стін тощо), а частину збирають співвласники. Співвідношення цих частин може бути різним в різних регіонах України. Свою частину фінансування держава чи місцевий орган погашає після отримання документів, що підтверджують виконання визначених робіт. При наданні кредиту в банку відкривають окремий рахунок, в обліку використовують субрахунок 313 «Інші рахунки в банку в національній валюті».
Нижче подано бухгалтерські проведення із зазначених операцій за наведеним прикладом; використано субрахунок 482 «Ремонтний фонд».
Таблиця 1. Облік цільового фінансування з місцевого або державного бюджету впровадження енергоефективних заходів при залученні ОСББ кредитних ресурсів
| № з/п |
Зміст операції | Дебет | Кредит | Сума, грн |
| 1 | Отримано ОСББ 30% суми кредиту | 313 | 501 | 60 000 |
| 2 | Перераховано кошти за матеріали | 685 | 313 | 60 000 |
| 3 | Отримано матеріали | 20 | 685 | 60 000 |
| 4 | Витрачено матеріали | 94 | 20 | 60 000 |
| 5 | Нараховано внески співвласників до ремонтного фонду |
37 (373) | 48 (482) | 10 000 |
| 6 | Надійшли кошти від співвласників | 313 | 37 | 10 000 |
| 7 | Погашено частину заборгованості по кредиту | 501 | 313 | 10 000 |
| 8 | Підписано акт виконаних робіт; віднесено суму, відшкодовану в поточному звітному періоді, до поточних витрат,невідшкодовану – до витрат майбутніх періодів | 94 39 |
631 631 |
50 000 90 000 |
| 9 | Отримано суму кредиту, що залишилась (70%) | 313 | 501 | 140 000 |
| 10 | Оплачено заборгованість перед підрядником | 631 | 313 | 140 000 |
| 11 | Отримано бюджетне фінансування у розмірі 50% вартості проєкту | 313 | 48 | 100 000 |
| 12 | Погашено частину кредиту | 501 | 313 | 100 000 |
| 13 | По завершенні першого року визнано дохід, списано доходи і витрати на рахунок фінансових результатів | 482 79 71 |
71 94 79 |
110 000 110000 110 000 |
| У наступні періоди погашення кредиту щомісячні нарахування | ||||
| 14 | Нараховано внески співвласників до ремонтного фонду (90 000 грн залишок тіла кредиту і 40 000 грн уся сума відсотків по кредиту) | 377 | 482 | 130 000 |
| 15 | Списано витрати наступних періодів до поточних витрат | 94 | 39 | 90 000 |
| 16 | Надійшла від співвласників оплата | 313 | 37 | 130 000 |
| 17 | Погашено кредит | 501 | 313 | 90 000 |
| 18 | Сплачено відсотки за кредит | 94 | 313 | 40 000 |
| 19 | Визнано дохід в сумі витрат | 482 | 71 | 130 000 |
Зверніть увагу, що при оплаті робіт за рахунок кредиту банку в обліку ОСББ виникає наступна проблема: роботи виконано і оплачено на всю суму в звітному періоді (тобто в нашому прикладі витрати склали 200 000 грн), а цільове фінансування на погашення кредиту буде надходити поступово, протягом кількох років. Враховуючи, що доходи в ОСББ визнають у сумі витрат звітного періоду (списують з рахунку 48), не можна визнати витрати в сумі більшій, ніж отримане цільове фінансування, бо це приведе до дебетового сальдо на рахунку 48. А витрачено в звітному періоді більше, ніж отримано цільового фінансування (100 000 грн з бюджету і 10 000 грн від співвласників), тому в дебет рахунку 94 можна списати тільки відшкодовану в звітному періоді суму витрат (110 000 грн), а невідшкодовану частину витрат треба віднести до витрат майбутніх періодів.
Отже суми в проведенні 8 отримано наступним чином: в поточному звітному періоді відшкодовано 110 000 грн (100 000 грн бюджетом в проведенні 12, 10 000 грн співвласниками в проведенні 7), саме цю суму можна списати на витрати поточного періоду. Оскільки в проведенні 4 на витрати вже вписано вартість матеріалів 60 000 грн, залишилось списати 50 000 грн (110 000 грн – 60 000 грн).
Невідшкодовану частину кредиту 90 000 грн списуємо на витрати майбутніх періодів з подальшим поступовим (щомісячним) віднесенням до поточних витрат у сумі погашення кредиту.
Підкреслю також, що в проведеннях 14-17 погашення кредиту і відсотків по ньому подано одноразово, а на практиці ці проведення будуть робитись щомісяця на відповідну суму, і сума відсотків вірогідно буде зменшуватись по мірі погашення кредиту.
Варто зазначити, що сьогодні в ОСББ виникає чимало запитань. Наприклад, щодо порядку визнання цільового фінансування, витрат на поліпшення житлового будинку, «збільшення» вартості будинку на суму витрат на його модернізацію, обліку розрахунків тощо. Наразі є нагода пройти безкоштовний онлайн-курс «ОСББ: Абетка успіху. Бухгалтерський облік для ОСББ» для бухгалтерів, членів правлінь та співвласників ОСББ. У ньому узагальнено практичний досвід і запропоновано прозору методику і організацію обліку в ОСББ, спираючись на чинну нормативно-правову базу і особливості діяльності ОСББ. Також увагу приділено розрахункам за програмами співфінансування модернізації житла.
Курс розроблено в межах проєкту ЄС/ПРООН «Об'єднання співвласників будинків для впровадження сталих енергоефективних рішень» (HOUSES), завдяки якому за два роки в Україні створено більше, ніж 2000 нових ОСББ, понад 5000 ОСББ отримали консультаційну допомогу, а понад 480 000 людей по всій України – пряму вигоду від впровадження.
Отже, матеріали курсу дозволять більш цілісно та грамотно підходити до організації діяльності ОСББ, у тому числі – запроваджувати інновації та зміни, використовувати задля цього наявні можливості. Бути дійсно ефективними і відповідальними власниками житла.
Надія Гура,
доктор економічних наук, професор кафедри обліку та аудиту економічного факультету
Київського національного університету ім. Т.Шевченка, розробниця методології бухгалтерського обліку в ОСББ і
Національна консультантка ПРООН в Україні