Коментар до ІПК ДПС від 24.03.2021 р. № 1175/ІПК/99-00-21-03-02-06
Юридичні аспекти поліпшення та ремонту орендованого майна
Якщо говорити про ремонт (як капітальний, так і поточний), то такі дії над об’єктом оренди регулюються ст. 776 ЦКУ, зокрема:
- поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом;
- капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
Щодо поліпшень (модернізацій та інших дій, що призводять до збільшення економічних вигід від використання ОЗ), то наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця (п. 1 ст. 778 ЦКУ).
Тобто перш ніж здійснювати поліпшення орендованого приміщення, обов’язково варто заручитись на це згодою наймодавця, зокрема, в письмовій формі у вигляді додаткової угоди, в якій варто передбачити і подальшу долю таких поліпшень при припиненні відносин та порядок надання компенсації за них.
Доля поліпшень ОЗ при розірванні договору оренди
В обліку витрати на поліпшення орендованих основних засобів, що збільшують майбутні економічні вигоди, які спочатку очікувалися від їх використання відображаються як окремий об’єкт основних засобів. У податковому обліку він належить до групи 9 «інші основні засоби» з мінімально допустимим строком корисного використання 12 років. Однак вести «податковий» облік ОЗ (застосовувати мінімальні строки амортизації) мають лише ті платники податку на прибуток, які застосовують податкові різниці.
При цьому згідно з п. 185.1 ПКУ об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів або послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до статті 186 ПКУ.
Водночас під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (пп. 14.1.191 ПКУ).
Відповідно до цього податківці у коментованій ІПК роблять висновок, що при передачі орендарем орендодавцю поліпшень об'єкта оренди на дату, за п. 187.1 ПКУ орендар повинен визначити податкові зобов'язання з ПДВ, скласти податкову накладну та зареєструвати її в ЄРПН.
База оподаткування ПДВ за такою операцією визначається згідно з п. 188.1 ПКУ, виходячи з договірної вартості постачання поліпшень, яка не повинна бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів - виходячи зі звичайної ціни).
Тобто, якщо орендар веде бухгалтерський облік і амортизує в ньому вартість поліпшень, оподаткуванню ПДВ при поверненні об’єкту оренди підлягатиме лише залишкова вартість таких поліпшень (а якщо встигли замортизувати в нуль – то ПДВ й зовсім не виникне).
І це ще дуже лояльний для орендаря висновок!
Порівняйте його з тим, що податківці раніше наводили у підкатегорії 101.04 «ЗІР»:
- якщо витрати на поліпшення об’єкта оренди проведено за згодою орендодавця та не компенсовано орендареві, то при поверненні об’єкта оренди вся вартість поліпшення вважається безоплатно наданою послугою та підлягає оподаткуванню ПДВ за основною ставкою, виходячи з ціни придбання товарів/послуг, використаних для такого поліпшення;
- якщо між орендодавцем та орендарем укладено окремі договори про надання орендодавцем орендарю компенсації витрат орендаря на поліпшення об’єкта оренди, то суми коштів, сплачених (відшкодованих, компенсованих) за такими договорами, є окремою операцією з надання послуги з поліпшення основних фондів, розглядаються як окремий об’єкт оподаткування та підлягають оподаткуванню ПДВ за основною ставкою.
А якщо договір оренди переукладається?
Додамо також, що за коментованою ІПК не у всіх випадках при розірванні договору оренди орендарю потрібно нараховувати ПЗ з ПДВ на поліпшення. Адже може бути ситуація, коли після закінчення дії договору оренди нерухомого майна капітальні поліпшення об'єкта оренди, здійснені орендарем, орендодавцю не передаються, поліпшення нежитлового приміщення залишаються у користуванні орендаря та надалі використовуватимуться за новим договором оренди (ситуація, коли договір оренди просто переукладається між тим же орендарем та орендодавцем).
У такому разі, оскільки передачі поліпшень не відбувається, то і підстав для нарахування ПЗ з ПДВ також не має. Зокрема, податківці у коментованій ІПК зазначають, що у такому разі підстав для нарахування орендарем податкових зобов'язань з ПДВ не виникає.
Погодьтесь, податківці надали досить конкретну і цікаву для орендаря відповідь. Проте скористатися нею сміливо може лише той, хто замовив цю ІПК. Решта ми радимо отримати власну ІПК і діяти за нею.
***
Читайте також:
- Повертаєте орендований ОЗ: чи будуть витрати на суму недоамортизованого поліпшення?
- Здійснили поліпшення орендованого майна: які наслідки з податку на прибуток?
- Ремонт чи поліпшення ОЗ: вирішує керівник, а розбиратиметься суд!
- Поліпшення орендованого майна: коли нараховувати ПДВ та як при поверненні?