Індивідуальна податкова консультація від 19.05.2026 №2895/ІПК/99-00-21-03-02
Державна податкова служба України розглянула звернення щодо порядку оподаткування ПДВ та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.
Як зазначено у зверненні, ТОВ здійснює організацію будівництва житлових та нежитлових будівель. Збудоване житло передано в оренду особам з числа внутрішньо переміщених осіб з прифронтових та тимчасово окупованих територій України. До процесу будівництва ТОВ як замовником було залучено підрядні організації – виконавців, які здійснювали виготовлення і монтаж панельно-каркасних конструкцій.
Враховуючи вищевикладене, ТОВ просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:
- чи має право ТОВ заявити бюджетне відшкодування ПДВ, сформоване за рахунок сум ПДВ, сплачених у складі вартості будівельних конструкцій та їх монтажу, інших будівельних робіт при будівництві житлових будинків, які в подальшому передаються в оренду фізичним особам;
- чи звільняються від оподаткування ПДВ операції з надання збудованого житла в оренду фізичним особам для проживання;
- чи виникає у ТОВ обов’язок нарахування податкових зобов’язань з ПДВ відповідно до пункту 198.5 статті 198 та статті 199 розділу V ПКУ у разі використання збудованого житла в операціях з надання їх в оренду фізичним особам для проживання;
- якщо так, то який порядок визначення бази оподаткування ПДВ та період нарахування таких зобов’язань;
- якщо ТОВ володіє майбутніми майновими правами на інвестиційну нерухомість (житло), то при введенні такого в експлуатацію, без подальшого відчуження, але з використанням в господарській діяльності, а саме надання в оренду фізичним та юридичним особам, чи має право ТОВ заявляти бюджетне відшкодування ПДВ, суми якого сформовані під час купівлі такої нерухомості?
Правові основи оподаткування ПДВ встановлено у розділі V та підрозділах 2, 10 розділу XX ПКУ.
Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів / послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.
Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).
Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об’єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).
Відповідно до пункту 188.1 статті 188 розділу V ПКУ база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку, який нараховується відповідно до підпунктів 213.1.9 і 213.1.14 пункту 213.1 статті 213 розділу VІ ПКУ, збору на обов’язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв’язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками – суб’єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).
При цьому база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг не може бути нижче ціни придбання таких товарів/послуг, база оподаткування операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижче звичайних цін, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів - виходячи із звичайної ціни), за винятком:
- товарів (послуг), ціни на які підлягають державному регулюванню;
- газу, який постачається для потреб населення;
- електричної енергії, ціна на яку склалася на ринку електричної енергії.
До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв’язку з компенсацією вартості товарів/послуг.
Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання об’єктів житлової нерухомості визначено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.
Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.
У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ перше постачання житла (об’єкта житлової нерухомості) означає, зокрема, першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника.
Пунктом 198.3 статті 198 розділу V ПКУ передбачено, що податковий кредит звітного періоду визначається виходячи з договірної (контрактної) вартості товарів/послуг та складається із сум податків, нарахованих (сплачених) платником податку за ставкою, встановленою пунктом 193.1 статті 193 розділу V ПКУ, протягом такого звітного періоду у зв’язку з:
- придбанням або виготовленням товарів та наданням послуг;
- придбанням (будівництвом, спорудженням) основних засобів, у тому числі інших необоротних матеріальних активів та незавершених капітальних інвестицій у необоротні капітальні активи;
- ввезенням товарів та/або необоротних активів на митну територію України.
Нарахування податкового кредиту здійснюється незалежно від того, чи такі товари/послуги та основні засоби почали використовуватися в оподатковуваних операціях у межах провадження господарської діяльності платника податку протягом звітного податкового періоду, а також від того, чи здійснював платник податку оподатковувані операції протягом такого звітного податкового періоду.
Згідно з пунктом 198.6 статті 198 розділу V ПКУ не відносяться до податкового кредиту суми податку, сплаченого (нарахованого) у зв’язку з придбанням товарів/послуг, не підтверджені зареєстрованими в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі – ЄРПН) податковими накладними/розрахунками коригування до таких податкових накладних чи не підтверджені митними деклараціями (тимчасовими, додатковими та іншими видами митних декларацій, за якими сплачуються суми податку до бюджету при ввезенні товарів на митну територію України), іншими документами, передбаченими пунктом 201.11 статті 201 розділу V ПКУ.
Відповідно до підпункту «б» пункту 198.5 статті 198 розділу V ПКУ платник зобов’язаний нарахувати податкові зобов’язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в ЄРПН в терміни, встановлені ПКУ для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами / послугами, необоротними активами, придбаними / виготовленими з податком на додану вартість (для товарів / послуг, необоротних активів, придбаних або виготовлених до 1 липня 2015 року, – у разі якщо під час такого придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту), у разі якщо такі товари / послуги, необоротні активи призначаються для їх використання або починають використовуватися в операціях, звільнених від оподаткування відповідно до статті 197 розділу V, підрозділу 2 розділу XX ПКУ, міжнародних договорів (угод) (крім випадків проведення операцій, передбачених підпунктом 197.1.28 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ та операцій, передбачених пунктом 197.11 статті 197 розділу V ПКУ).
У разі якщо придбані та/або виготовлені товари / послуги, необоротні активи частково використовуються в оподатковуваних операціях, а частково - ні, платник податку зобов’язаний нарахувати податкові зобов’язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати зведену податкову накладну в ЄРПН на загальну суму частки сплаченого (нарахованого) податку під час їх придбання або виготовлення, яка відповідає частці використання таких товарів / послуг, необоротних активів в неоподатковуваних операціях (пункт 199.1 статті 199 розділу V ПКУ).
Порядок визначення суми ПДВ, що підлягає відшкодуванню з Державного бюджету України (бюджетному відшкодуванню) та строки проведення розрахунків, регламентовано статтею 200 розділу V ПКУ.
Відповідно до пункту 200.1 статті 200 розділу V ПКУ сума податку, що підлягає сплаті (перерахуванню) до Державного бюджету України або бюджетному відшкодуванню, визначається як різниця між сумою податкового зобов’язання звітного (податкового) періоду та сумою податкового кредиту такого звітного (податкового) періоду.
У пункті 200.4 статті 200 розділу V ПКУ визначено, що при від’ємному значенні суми, розрахованої згідно з пунктом 200.1 статті 200 розділу V ПКУ, така сума:
а) враховується у зменшення суми податкового боргу з податку, що виник за попередні звітні (податкові) періоди (у тому числі розстроченого або відстроченого відповідно до ПКУ) в частині, що не перевищує суму, обчислену відповідно до пункту 2001.3 статті 2001 розділу V ПКУ на момент отримання контролюючим органом податкової декларації, а в разі відсутності податкового боргу –
б) або підлягає бюджетному відшкодуванню за заявою платника у сумі податку, фактично сплаченій отримувачем товарів / послуг у попередніх та звітному податкових періодах постачальникам таких товарів / послуг або до Державного бюджету України, в частині, що не перевищує суму, обчислену відповідно до пункту 2001.3 статті 2001 розділу V ПКУ на момент отримання контролюючим органом податкової декларації, на відповідний рахунок платника податку в банку / небанківському надавачу платіжних послуг та/або у рахунок сплати грошових зобов’язань або погашення податкового боргу такого платника податку з інших платежів, що сплачуються до державного бюджету;
в) та/або зараховується до складу податкового кредиту наступного звітного (податкового) періоду.
Відповідно до пункту 200.41 статті 200 розділу V ПКУ платники податку, щодо яких (та/або щодо засновників (учасників), кінцевих бенефіціарних власників яких) у порядку, встановленому Законом України «Про санкції» прийняті рішення про застосування спеціальних економічних та інших обмежувальних заходів (санкцій), протягом строку застосування таких санкцій не мають права на отримання бюджетного відшкодування суми від’ємного значення.
Суми такого від’ємного значення зараховуються у зменшення суми податкового боргу з податку, що виник за попередні звітні (податкові) періоди (у тому числі розстроченого або відстроченого відповідно до ПКУ), а в разі відсутності податкового боргу - до складу податкового кредиту наступного звітного (податкового) періоду.
Відповідно до пункту 200.42 статті 200 розділу V ПКУ не підлягає бюджетному відшкодуванню сума від’ємного значення, до розрахунку якої включено суми податку, сплачені отримувачем товарів / послуг у попередніх та звітному податкових періодах постачальником товарів / послуг, які використані або будуть використані в операціях з першого постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості.
Суми такого від’ємного значення зараховуються до складу податкового кредиту наступного звітного (податкового) періоду до їх повного погашення податковими зобов’язаннями.
Платник податку, який прийняв рішення про повернення суми бюджетного відшкодування, подає відповідному контролюючому органу податкову декларацію та заяву про повернення суми бюджетного відшкодування, яка відображається у податковій декларації (пункт 200.7 статті 200 розділу V ПКУ).
Враховуючи викладене, та виходячи із аналізу норм ПКУ та інших нормативно-правових актів зазначених вище, опису питань і фактичних обставин, що наявні у зверненні, ДПС повідомляє.
Щодо питань 1 та 5
Платники податку, які мають право на бюджетне відшкодування відповідно до пункту 200.10 статті 200 розділу V ПКУ та подали заяву про повернення суми бюджетного відшкодування, отримують таке бюджетне відшкодування в разі узгодження контролюючим органом заявленої суми бюджетного відшкодування за результатами камеральної перевірки, що проводиться протягом 20 календарних днів, наступних за граничним строком подання податкової декларації з ПДВ або уточнюючого розрахунку (у разі подання), а у випадках, визначених пунктом 200.11 статті 200 розділу V ПКУ, - за результатами документальної перевірки.
Щодо питання 2
За загальновстановленими правилами операція платника ПДВ (постачальника) з постачання послуг із оренди житла, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України, є об’єктом оподаткування ПДВ та підлягає оподаткуванню ПДВ у загальновстановленому порядку з нарахуванням податкових зобов’язань з ПДВ.
Базу оподаткування ПДВ за такою операцією необхідно визначати відповідно до пункту 188.1 статті 188 розділу V ПКУ, а саме виходячи з договірної вартості послуг із оренди житла з урахуванням загальнодержавних податків та зборів, яка при цьому не може бути нижче звичайних цін.
Отже, якщо будівництво зазначеного у зверненні житла здійснювалося із залученням підрядника (платника ПДВ) та житло (квартири) призначено виключно для надання послуг з оренди внутрішньо переміщеним особам, і при цьому право власності (майнові права) на таке житло не буде передаватися таким особам (або будь-яким іншим особам) і залишатиметься у його первинного власника (ТОВ), операції з постачання таких послуг підлягають оподаткуванню ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20 відсотків.
Щодо питань 3 - 4
Якщо збудоване житло (квартири) використовується ТОВ виключно в операціях з надання послуг з оренди, які є об’єктом оподатковування ПДВ, то обов’язку щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ за правилами, встановленими пунктом 198.5 статті 198 та статтею 199 розділу V ПКУ, у такого власника (ТОВ) не виникатиме.
Водночас, такий обов’язок щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ за правилами, встановленими пунктом 198.5 статті 198 та статтею 199 розділу V ПКУ, виникне у разі якщо власник (ТОВ) повною мірою або частково почне використовувати таке житло в неоподатковуваних ПДВ операціях (наприклад, в операціях з постачання житла, які підлягають звільненню від оподаткування ПДВ згідно з підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ).
Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 роздiлу II ПКУ).
