За відомостями "ЭИ", передвиборча обіцянка президента Януковича запустити програму доступного іпотечного кредитування вже змусила Національний банк і Мінфін створити робочу групу з відпрацювання механізму зниження ставок за житловими кредитами.
Нагадаємо, напередодні Міжнародного жіночого дня Віктор Янукович пообіцяв, що банківські установи вже з травня місяця зможуть видавати пільгові державні кредити всім, хто потребує поліпшення житлових умов (мабуть, мова йде про сім’ї, що стоять в черзі на забезпечення державним житлом). Такі кредити коштуватимуть позичальникам близько 2-3% річних, тоді як більшу частину відсоткових платежів покриє держава за рахунок механізму бюджетної компенсації частини відсоткової ставки за кредитом. За відомостями "ЭИ", Мінфін планує закласти на компенсацію цього року близько 2 млрд. грн.
Крім зниження ставки за житловими кредитами для черговиків президент дав доручення НБУ і Мінфіну активізувати ринкове іпотечне кредитування, щоб зробити житлові кредити доступними і для тих категорій громадян, які бажають самостійно поліпшити свої житлові умови.
У коментарі голова НБУ Сергій Арбузов повідомив, що для реалізації цього доручення в планах Національного банку - налагодити автоматичний механізм рефінансування банків за зниженими ставками, "що вже давно відповідає насущним потребам ринку". "Мова йде про значне збільшення ефективності функціонування так званого трансмісійного механізму перерозподілу грошей в економіці. А значить, не лише збільшенню ринкових оборотів, але і більш ефективній роботі ринкових важелів зниження відсоткових ставок за кредитами для кінцевих позичальників", - заявив голова Нацбанку.
Очевидно, що рефінансування банків для активізації житлових кредитів, по-перше, не може бути бланковим. А, по-друге, має носити цільовий характер, щоб отримані від НБУ гроші комерційні банки направляли на іпотечне кредитування, а не, приміром, на спекуляції на ресурсному або валютному ринку, а також схемне кредитування.
Крім того, щоб банки змогли залучати ресурси у Нацбанку, їм необхідна достатня адекватність капіталу, говорить голова правління "Райффайзен Банку Аваль" Володимир Лавренчук. "Навіть якщо Національний банк відкриє грошовий "кран" насичення і скаже "візьміть", то не так багато можна взяти. Тому що у нас є проблеми з тим, що немає нового капіталу (у зв’язку з формуванням резервів і низьким попитом на кредити, що не передбачає необхідності в підвищенні капіталізації банків з боку акціонерів)", - зазначив банкір.
На думку експертів, вирішити всі згадані вище проблеми Нацбанк може спробувати за допомогою створеного Ощадбанком за дорученням НБУ та за підтримки трьох інших держбанків Агентства з рефінансування житлових кредитів, основне завдання якого - сек’юритизація пулів іпотечних кредитів і випуск під них іпотечних облігацій. "Іпотечні облігації можна випускати як під пули гривневих, так і валютних кредитів, що дозволить генерувати для комерційних банків недорогий ресурс для кредитування, - вважає президент Українського аналітичного центру Олександр Охріменко. - При цьому іпотечні облігації і будуть тим заставою, під який Нацбанк зможе організувати пільгове рефінансування для фінустанов, здешевлюючи іпотеку".
За його словами, третя редакція стандартів Базельського комітету з банківського нагляду пропонує центробанкам дозволити комерційним банкам використовувати іпотечні облігації при розрахунку нормативу адекватності капіталу з меншим рівнем ризику, ніж безпосередньо кредити.
Замінивши в портфелі активів іпотечні кредити на іпотечні облігації, банки можуть підвищити рівень адекватності свого капіталу (норматив адекватності розраховується як співвідношення власного капіталу банку до активів, зважених на ризики, і чим менший рівень ризику для активів, тим менший знаменник і вищий розрахунковий рівень адекватності).
Таким чином, на першому етапі випуску іпотечних облігацій самі банки і виступатимуть їх покупцями, щоб потім отримати у НБУ рефінансування під їх заставу і направити на видачу іпотечних кредитів.
"Справа за малим - знайти об’єкти нерухомості, під які можна буде видавати пільгові іпотечні кредити, - говорить голова правління Укрсоцбанку Борис Тимонькін. - Можливо, основою для такого кредитування стануть недобудови, що перебувають в заставах у держбанків".
Втім, однієї згоди Нацбанку рефінансувати банки для активізації іпотечного кредитування - мало. Самі банки повинні відчувати потребу в залученні ресурсів на такий вид кредитування - для чого, в першу чергу, мають з’явитися клієнти, які потребують іпотеки.
Нагадаємо, за оцінками голови правління банку "Фінанси і кредит", при поточному рівні відсоткових ставок на рівні 15-17% річних потенційні клієнти повинні мати підтверджений дохід на рівні 12 тис. грн. на місяць. На думку Володимира Лавренчука, затребуваним іпотечне кредитування зможе стати при зниженні ставки кредиту до 10% річних, з відповідним зниженням щомісячних платежів і вимог до рівня доходу позичальників.
Чи зможе Нацбанк забезпечити комбанки рефінансуванням за ставками, які дозволять опустити кредитні ставки для клієнтів до такого рівня, банкіри прогнозувати поки не беруться.
Олександр Дубинський
