Ожидаемая отмена моратория на продажу земель сельхозназначения в 2013 году вызовет новый спрос на земельном рынке Украины. Первоначально государство планировало не продлевать мораторий с 1 января 2012 года, однако отказалось от этой идеи до введения рынка сельхозземель. Именно поэтому был принят в первом чтении законопроект «О рынке земель». После того, как он будет принят во второй редакции, оснований для продления моратория в 2013 году уже не будет.
Впрочем, законопроект вызвал множество нареканий со стороны ряда депутатов и общественных организаций, поэтому парламентарии будут пытаться внести существенные изменения в новый закон. Правда, неизвестно, в чью сторону будут направлены изменения — в сторону либерализации купли-продажи или в сторону ограничения.
Крупные аграрные хозяйства недовольны, что в проекте закона нельзя арендовать более 6000 га в одном районе и более 5% земли в области. По их мнению, если эта норма будет введена в закон, то цены на землю будут только падать. Согласно законопроекту, покупать землю имеют право только физические лица, купить можно не более 100 га. Безусловно, на такой территории серьезного зернового бизнеса не построишь, хотя можно наладить выращивание овощей и фруктов.
С целью отсечения с будущего рынка спекулянтов законодатели предложили ограничить перепродажу земли. Так, при первой перепродаже покупатель заплатит 100% стоимости участка, при второй — 75%, третьей — 50%. Соответственно, ожидать массовой скупки земли с целью перепродажи не стоит, за исключением ликвидных земель Киевской области, южного Крыма, а также вокруг городов-миллионников. Впрочем, большинство этих земель и так скупили еще до кризиса.
Нерезиденты используют подставных лиц?
Как отметил «Минфину» председатель Союза сельскохозяйственных обслуживающих кооперативов Иван Томич, в случае отмены моратория в первый же год до 30% собственников госактов лишатся своей земли. «Продавать землю будут в первую очередь пенсионеры. Они не в состоянии обрабатывать свои поля, пенсии не хватает, нужно помогать детям и так далее», — отметил эксперт. По словам Томича, депутаты во второй редакции законопроекта могут включить в список покупателей и юридических лиц, что, по его мнению, приведет к массовой скупке земель иностранцами.
Нерезидентам запрещено покупать землю, они могут ее лишь арендовать, однако при желании они все же смогут сконцентрировать в своих руках земельные участки. Например, с помощью подставных физических лиц. Правда, вряд ли по такой схеме будут оформляться крупные участки земли, поскольку так покупатели сильно рискуют.
По словам господина Томича, юридические лица смогут приобрести землю с помощью несправедливо составленных арендных договоров, поскольку значительная их часть подписана таким образом, что селянин не может возвратить себе землю. «Например, прописывается, что арендующая сторона возвращает землю в нетоварном виде, то есть, не в виде земли, если арендодатель не покроет ее затраты на развитие земельных участков» — сказал господин Томич. Иностранец в свою очередь может приобрести такую компанию. Это не составит большого труда, поскольку большая их часть зарегистрирована в оффшорах.
Вряд ли такие схемы устроят щепетильных европейцев, поскольку такую схему можно оспорить в суде. А вот интерес к ним могут проявить китайские и арабские компании, которые и так скупают ликвидную сельскохозяйственную землю по всему миру.
Выгодные инвестиции в сельхозземлю?
Дальнейшее развитие рыночных отношений в Украине будет подогревать цены на земельные участки, а стоимость земли аграрного назначения будет расти. К примеру, в Польше цена гектара за последние 20 лет выросла в 14 раз — с 250 $/га до 3,6 тыс. $/га.
Впрочем, Польша — член Евросоюза, где действуют колоссальные государственные дотации. Только на поддержку начинающих фермеров ЕС ежегодно выделяет им 200-300 $/га. Но даже в России, где большинство земель -неплодородны, а государственная поддержка — незначительна, средняя цена за гектар составляет $500. По мнению экспертов, в первый год рынка средняя цена в Украине составит 300-600 $/га. В дальнейшем, она может подорожать до 600-800 $/га.
Спрос на украинскую землю будет относительно высоким, даже с учетом ограничений на ее продажу, которая отсекла от рынка юрлиц и иностранцев. Во-первых, это хорошая возможность сберечь свои вложения, поскольку такая земля не падает в цене, как например, недвижимость, кроме того, более доступна. Во-вторых, эта хорошая возможность начать собственный аграрный бизнес.
«Закон о рынке земель как раз открывает возможность для людей, которые хотят заниматься сельским хозяйством. На ста гектарах можно построить ферму, посадить плодовые деревья или выращивать овощи», — отметил «Минфину» президент ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль.
Впрочем, осилить сельское хозяйство смогут немногие. По подсчетам экспертов, для начала инвестиций потребуется вложить минимум одну тысячу долларов в гектар.
Сергей Чигирь