Адвокат Богдан Янків розповів, що нова норма Податкового кодексу зобов’язує нотаріусів передавати інформацію про угоди з нерухомістю до податкової.
Що змінюється з 1 січня 2026 року для нотаріусів
З початку 2026 року в Україні запроваджується нова вимога щодо інформування податкової служби про операції з нерухомим майном. Але ця зміна стосується не приватних осіб, а нотаріусів.
Згідно зі статтею 172.4 Податкового кодексу України, приватні нотаріуси зобов’язані щокварталу подавати до податкової інформацію про всі посвідчені ними договори:
- Купівлі-продажу нерухомості;
- Обміну нерухомого майна;
- Дарування нерухомості.
Ця норма набирає чинності з 1 січня 2026 року і означає, що Державна податкова служба отримуватиме ще більше інформації про доходи громадян від операцій з нерухомістю.
Що саме передаватимуть нотаріуси
Нотаріуси щокварталу формуватимуть та надсилатимуть до ДПС інформацію про:
- Дані сторін договору (продавець та покупець);
- Вид угоди (купівля-продаж, обмін, дарування);
- Об’єкт нерухомості (адреса, площа, тип);
- Вартість угоди.
Це дозволить податковій автоматично відстежувати операції з нерухомістю та перевіряти правильність сплати податку з доходу фізичних осіб при продажу майна.
Чи потрібно приватним особам повідомляти податкову
Важливо: Новий обов’язок поширюється виключно на нотаріусів, а приватним особам, які купують чи продають нерухомість, жодних нових повідомлень подавати не треба.
Якщо ви:
- Купуєте квартиру, будинок, земельну ділянку;
- Продаєте нерухоме майно;
- Обмінюєте одну нерухомість на іншу;
- Отримуєте нерухомість у дарунок.
То вам не потрібно окремо інформувати податкову службу про ці операції. Уся необхідна інформація автоматично надійде від нотаріуса, який посвідчував вашу угоду.
Хто передає інформацію до податкової
Відповідно до Податкового кодексу України, обов’язок інформувати контролюючі органи про зміну власника нерухомості покладений на:
- Органи державної реєстрації прав на нерухоме майно – згідно з п.п. 70.16.6 ст. 70 ПКУ, держреєстратори подають інформацію безоплатно та в електронному вигляді у визначеному Кабміном порядку.
- Реєстраційні служби – відповідно до п.п. 266.7.4 ст. 266 ПКУ, протягом 15 днів після закінчення кожного кварталу передають до податкової відомості, необхідні для розрахунку податку на нерухоме майно.
- Нотаріуси (нова норма з 2026 року) – щокварталу передають інформацію про посвідчені договори купівлі-продажу, обміну та дарування нерухомості.
- Центральний орган з питань міграції – щоденно інформує про реєстрацію/зняття з реєстрації місця проживання фізосіб (не пізніше наступного робочого дня після внесення змін до Єдиного державного демографічного реєстру).
Що відбувається під час посвідчення угоди у нотаріуса
Традиційно, при посвідченні договору купівлі-продажу нерухомості нотаріус виконує певні обов’язки, пов’язані з фінансовим моніторингом.
- Анкета-опитувальник про походження коштів.
Під час посвідчення угоди нотаріуси зобов’язані надати клієнту анкету-опитувальник з питаннями про походження коштів для купівлі нерухомості. Це стандартна процедура, яка діє вже понад десять років.
- Нотаріус запитує про джерела коштів, якщо сума угоди дорівнює або перевищує 400 000 грн. Покупець повинен підтвердити законність походження грошей документально.
Можливі джерела походження коштів:
- Декларація про майновий стан і доходи;
- Спадщина;
- Подарунки від близьких родичів;
- Кошти, отримані в позику або кредит;
- Дохід від відчуження іншого майна;
- Заробітна плата (довідка з місця роботи);
- Підприємницький дохід;
- Інші законні джерела.
Нова дія з 1 січня 2026 року
Новим елементом стане обов’язок нотаріуса після проведення угоди передати інформацію про всі такі договори до податкової служби. Це стартує саме з 1 січня 2026 року.
Для покупця та продавця це означає лише одне: податкова автоматично дізнається про вашу угоду через нотаріуса, тому приховати факт купівлі чи продажу нерухомості стане неможливо.
Спростування фейків: Мін’юст про “нові правила”
Міністерство юстиції України офіційно спростувало недостовірну інформацію, що поширюється у соціальних мережах, стосовно нібито запровадження “нових правил” при купівлі нерухомості з 1 січня 2026 року.
Що насправді не змінюється
Понад десять років нотаріуси при здійсненні операцій з нерухомим майном виконують обов’язки суб’єктів первинного фінансового моніторингу. Це означає, що вони здійснюють функції контролера за дотриманням законодавства, спрямованого на:
- Запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом
- Запобігання фінансуванню тероризму
- Запобігання фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення
Одним із обов’язків нотаріуса відповідно до чинного законодавства у сфері фінансового моніторингу (яке діє вже зараз) є перевірка джерел походження коштів при здійсненні операцій з нерухомістю на суму від 400 тис. грн.
Що залишається незмінним
Мін’юст наголошує: законодавство у сфері фінансового моніторингу, яким врегульовано виконання нотаріусами обов’язків суб’єкта первинного фінансового моніторингу при посвідченні договорів купівлі-продажу нерухомості в частині перевірки джерел походження коштів, не зазнало змін.
Ця вимога є обов’язковою для нотаріусів згідно з чинним законодавством і на сьогодні. Тому всі історії про “нові шокуючі правила з 2026 року” – це маніпуляція.
Єдина реальна зміна – це обов’язок нотаріусів щокварталу передавати інформацію про посвідчені договори до податкової служби.