Почнемо нашу історію з того, що Фонд держмайна (ФДМУ) пояснював, чи є право в орендаря державного майна зменшити або не платити орендну плату під час карантину декілька разів.
Зокрема, регіональним відділенням ФМДУ листом від 07.04.2020 р. №10-16-6964 було надано роз’яснення щодо нарахування орендної плати на період дії карантину. Але це роз’яснення згодом втратило актуальність у зв’язку з тим, що пункт 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦКУ, який було покладено в основу роз’яснення, був змінений Законом №553-ІХ. Цей Закон набрав чинності 18 квітня 2020 року.
Тому Фонд держмайна наступним листом від 30.04.2020 р. №10-16-8306 надав нове роз’яснення щодо порядку застосування звільнення орендарів державного майна від сплати орендної плати.
При цьому слід нагадати, яку редакцію має п. 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦКУ на дату складання цього листа: «на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (СОУЮ-19), обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до частини другої статті 286 Господарського кодексу України, частин четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України, також с заходи, запроваджені суб'єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб».
Звільнення від орендної плати: порядок від ФДМУ
ФДМУ надає детальні роз'яснення, які кроки слід вчинити, щоби скористатись правом на звільнення від орендної плати.
1. Дії орендаря.
Орендар має надіслати заяву про звільнення від орендної плати відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦКУ.
2. Дії орендодавця.
Оскільки наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 ЦКУ), орендодавець має:
по-перше, встановити, чи поширюються заборони, встановлені Постановою, на вид діяльності орендаря, що ним здійснюється на орендованому майні відповідно до визначеного договором оренди цільового призначення такого майна. Зокрема, це стосується торговельної діяльності та діяльності з надання послуг громадського харчування зі застосуванням адресної доставки замовлень у приміщеннях державної власності;
по-друге, отримати докази фактичного нездійснення орендарем забороненого виду діяльності на орендованому майні.
Як отримати докази?
ФДМУ пропонує орендодавцю разом із балансоутримувачем орендованого майна (або самостійно, якщо майно не має балансоутримувача або обліковується на балансі орендаря) здійснити без попереднього повідомлення орендаря комісійні обстеження об’єктів оренди відповідно до договорів з метою засвідчення того, що орендар не користується орендованим майном під час дії карантину, про що скласти акт (звіт).
Підтвердженням того, що орендоване приміщення не використовується, зокрема, може бути: об’єкт оренди зачинений в робочий час, всередині об’єкту не перебувають люди, не здійснюються ремонтні роботи тощо.
Звільнення для незавершених поліпшень
ФДМУ також попереджає, що звільнення від орендної плати не застосовується до орендарів, вид діяльності яких за договором оренди хоча і підпадає під заборону, але фактично не здійснюється за обставин, за які орендар відповідає. Зокрема, з причини здійснення орендарем на об’єкті оренди невід’ємних поліпшень, які станом на дату запровадження карантину не були завершені.
Згодом листом від 11.06.2020 р. №10-16-11337 Фонд уточнив, що заяви орендарів на вимогу ч. 6 ст. 762 ЦКУ можуть бути задоволені за умови затвердження Кабміном проєкту постанови «Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину», який листом Фонду від 01.06.2020 р. №10-16-10505 внесений на розгляд Уряду.
Кого та як звільнили від орендної плати: правила від КМУ
І ось маємо постанову КМУ від 15.07.2020 р. №611 «Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину», якою починаючи з дати встановлення карантину, тобто з 12.03.2020 р.
- звільняються від орендної плати орендарі, які орендують приміщення (в учбових корпусах) закладів освіти і науки державної форми власності з метою розміщення, зокрема, кафе, їдалень, буфетів, які не здійснюють продаж товарів підакцизної групи, торговельних обєктів з продажу поліграфії, непродовольчих товарів; для розміщення приватних закладів освіти, салонів краси, саун, турецьких лазень, соляріїв, кабінетів масажу, тренажерних залів, а також орендарі, які орендують приміщення з метою побутового обслуговування населення, здійснення туроператорської та турагентської діяльності тощо.
- на орендну плату у розмірі 50% можуть розрахувати орендарі, які використовують нерухоме державне майно для розміщення кафе, барів, кафе-барів, закусочних, буфетів, кафетеріїв, ресторанів, ресторанів з нічним режимом роботи; комп’ютерних клубів та інтернет-кафе; торговельних об’єктів з продажу промислових та непродовольчих товарів, готелів, транспортних підприємств з перевезення пасажирів, офісних приміщень та орендарів-виробників (суб'єктів малого підприємництва), зокрема в аеропортах,
- 25% орендної плати отримують ті орендарі, які використовують нерухоме державне майно для розміщення на території аеропортів кафе, барів, кафе-барів, закусочних, буфетів, кафетеріїв, ресторанів, ресторанів з нічним режимом роботи; торговельних об’єктів.
Порядок звільнення для тих, про кого забули у Постанові №611
Втім, не все так погано для орендарів, яких не згадали у постанові №611, проте з огляду на заборонені види госпдіяльністю під час карантину все ж мають право на звільнення або, хоча би, зменшення орендної плати за державне майно. До таких належать ті, хто орендує приміщення для журналістики та ЗМІ, діяльності адвокатів, нотаріусів, аудиторів та психологів, надання стоматологічної допомоги тощо.
Загалом про них теж не забули. Щодо таких орендарів ФДМУ вже у листі від 04.08.2020 р. №10-16-15429 визначився з таким порядком нарахування орендної плати:
- Законом №692, який набрав чинності 16.07.2020 р., пункт 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦКУ викладено в новій редакції. Зазначеним пунктом встановлено, зокрема, що з 12.03.2020 р. і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони;
- розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплати вартості комунальних послуг.
ФДМУ вважає, що оскільки суми земельного податку та комунальних послуг не включаються до розміру орендної плати, можна констатувати, що наразі зберігається законодавча підстава звільнити від орендної плати тих орендарів, що не охоплені постановою КМУ №611, які, однак, не здійснювали діяльність на орендованому майні. Проте лише за умови здійснення огляду відповідною комісією об'єкта оренди у порядку, наведеному у листі Фонду від 30.04.2020 р. №10-16-8306, та за наявності доказів фактичного не здійснення орендарем забороненої діяльності на орендованому майні.
А що з комунальним майном та майном територіальної громади?
Нагадаємо, що за зміненою Законом №553 редакцією п. 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦКУ у випадку, визначеному абзацом першим цього пункту, розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплати вартості комунальних послуг.
Ця норма не поширюється на суб'єктів господарювання, які протягом дії карантину фактично здійснювали діяльність з використанням цього майна в своїй господарській діяльності в повному обсязі, а також на договори найму майна, яке належить територіальній громаді.
Втім, це говорить лише на користь того, що органи місцевого самоврядування та територіальні громади не обмежені щодо розміру плати за користування майном у разі прийняття рішення щодо зменшення розміру плати за оренду комунального майна та майна територіальної громади.
Не кажучи вже про те, що знову ж таки, як і Фонд держмайна, маємо справу з договорами оренди.
Тому на період карантину та враховуючи приписи ст. 25, ч. 1 ст. 59, ч. 5 ст. 60 Закону «Про місцеве самоврядування в Україні», Закону «Про оренду державного та комунального майна», ч. 6 ст. 762 ЦКУ органи місцевого самоврядування та територіальні громади можуть не лише звільнити орендарів від орендної плати, а й укласти додаткові угоди з орендарями та зарахувати сплачені з 12.03.2020 року орендні суми в рахунок майбутніх платежів.
Звісно, як правило, на практиці такі угоди укладались та стосувались орендних платежів з 01.04.2020 р.
Для такого звільнення потрібні:
- наявність письмового звернення орендаря з проханням звільнити від виконання зобов’язань зі сплати орендної плати на певний період – це стосується орендарів нерухомого комунального майна, які припинили на період дії карантину свою діяльність. Відповідні заяви розглядаються тимчасовою комісією, яка створюється за рішення органу місцевого самоврядування;
- подання до комісії разом із заявою документів, що підтверджують здійснення діяльності, яка відповідно до постанови КМУ щодо карантину підпадає під перелік заборонених;
- подання доказів орендарем про неможливість використання об’єкта оренди протягом періоду звільнення.
Перелік таких орендарів затверджується рішенням органу місцевого самоврядування за результатами прийнятих комісією рішень про звільнення окремих орендарів від сплати орендної плати на час карантину (або ж зі зазначенням конкретного періоду такого звільнення).