Коли виникає ПЗ з ПДВ при постачанні новозбудованої нежитлової нерухомості в 2026 році: роз'яснення ДПС

1. Перше постачання житла і кожне постачання нежитлової нерухомості оподатковуються ПДВ
2. Спеціальне майнове право за Законом №2518
3. Як визначити дату першої події щодо новобудови: позиція ДПС
4. Що це означає на практиці?
5. Що відбувається при підписанні акту приймання-передачі?
6. Чи є дана ІПК сталою позицією ДПС?
7. Висновки та рекомендації  

Коментар до ІПК ДПС від 27.08.2026 р. №5100/ІПК/99-00-21-03-02 

Девелопер зводить багатоквартирний будинок із вбудованими житловими та нежитловими приміщеннями. Справа доходить до реалізації останніх — приміщень під майбутні офіси, магазини чи кав'ярні. І тут перед девелопером постає запитання: що саме вважати датою постачання об’єкта нежитлової нерухомості для цілей ПДВ?:

• Чи це день, коли за покупцем зареєструють спеціальне майнове право (СМП)?
• Чи все ж таки день, коли готовий об’єкт передають за актом приймання-передачі після введення будинку в експлуатацію?

Перше постачання житла і кожне постачання нежитлової нерухомості оподатковуються ПДВ

Забудовники звикли, що за пп. 197.1.14 ПКУ операції з постачання житла (крім першого постачання) звільняються від оподаткування ПДВ. При цьому першим постачанням житла вважається перша передача готового новозбудованого об'єкта чи передача СМП на майбутній об'єкт житлової нерухомості від замовника/девелопера.

Однак щодо нежитлової нерухомості жодних подібних правил немає. Підпункт 14.1.129¹ ПКУ лише визначає об’єкти нежитлової нерухомості як будівлі або їх частини, що не належать до житлового фонду. Відповідно, такі операції підпадають під загальні норми оподаткування ПДВ при кожному постачанні (п. 185.1 ПКУ).

Спеціальне майнове право за Законом №2518

Щоб зрозуміти юридичну природу продажу об’єкта нерухомості, ДПС звертається до Закону України від 15 серпня 2022 року №2518-IX «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»:

• майбутній об’єкт нерухомості — це складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після введення в експлуатацію стане самостійним майном (п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону №2518);
• спеціальне майнове право (СМП) — це різновид майнового права, яке дає змогу володіти й розпоряджатися майбутнім об’єктом за власною волею та вимагати від забудовника завершення будівництва (п. 10 ч. 1 ст. 1 Закону №2518);
• СМП на майбутній об’єкт нерухомості, сплата ціни якого відповідно до договору купівлі-продажу здійснюється покупцем частинами, до моменту повної сплати ціни залишається у продавця (крім випадків, якщо договором передбачено перехід до покупця СМП до повної сплати ціни). Перехід СМП на майбутній об’єкт нерухомості від продавця до покупця здійснюється після повної сплати покупцем ціни такого об’єкта. Таке право переходить до покупця з моменту державної реєстрації за покупцем СМП на майбутній об’єкт нерухомості (ч. 4 ст. 13 Закону №2518).

Увага! 

З точки зору Закону №2518, юридичний факт передачі прав на майбутню нерухомість відбувається саме під час державної реєстрації СМП за покупцем.

Як визначити дату першої події щодо новобудови: позиція ДПС

Поєднуючи цивільне законодавство з податковими нормами, ДПС доходить такого висновку: 

Державна реєстрація СМП на майбутній об'єкт нежитлової нерухомості на покупця є операцією з постачання такого об'єкта, яка підлягає оподаткуванню ПДВ.

Але чи виникає на дату реєстрації майнових прав ПЗ з ПДВ? Оскільки така операція оподатковується ПДВ на загальних підставах, ДПС нагадала про  правило першої події (п. 187.1 ПКУ). 

ДПС вважає, що зобов'язання з ПДВ виникають на дату, яка припадає на ранішній із процесів:

• дату надходження коштів від покупця на банківський рахунок як аванс або оплата (п. 187.1 ПКУ);
• дату відвантаження товару — у даному випадку це дата державної реєстрації за покупцем СМП (п. 187.1 ПКУ).

Що це означає на практиці?

Якщо покупець спочатку платить гроші, то саме на дату зарахування коштів забудовник зобов'язаний виписати та зареєструвати податкову накладну (п. 201.1, п. 201.7, п. 201.10 ПКУ). Надалі, на дату фактичної передачі такого об’єкта покупцю, додаткових податкових зобов’язань з ПДВ у підприємства не виникатиме. Якщо спочатку реєструють СМП, то податкові зобов'язання виникають на дату такої державної реєстрації.

Що відбувається при підписанні акту приймання-передачі?

Коли нежитлове приміщення фактично передають покупцю, додаткових зобов’язань з ПДВ не виникає.  

Чи є дана ІПК сталою позицією ДПС?

Ні. В ІПК від 23.03.2026 р. №1735/ІПК/99-00-21-03-02 податківці дійшли кардинально іншого висновку:

«якщо фактично об’єктом Договору та постачання є майбутній об’єкт нежитлової нерухомості, що буде передаватися відповідно до закону покупцю у власність, то об’єктом оподаткування ПДВ буде операція Товариства (платника ПДВ) з постачання (передачі) покупцю такого майбутнього об’єкта нежитлової нерухомості. Водночас, безпосередньо отримання грошових коштів як авансових платежів та державна реєстрація спеціального майнового права для цілей оподаткування ПДВ не розглядаються як окремі операції та, відповідно, не підпадають під об’єкт оподаткування ПДВ».

Натомість в ІПК від 03.05.2023 р. №1121/ІПК/99-00-21-03-02-06 ДПС стверджує: 

«операція з постачання спеціального майнового права на об’єкт неподільного нежитлового об'єкта незавершеного будівництва є окремим об’єктом оподаткування ПДВ (операцією з постачання товарів), дата виникнення податкових зобов’язань з ПДВ за якою визначається у загальновстановленому порядку за правилом «першої події».

Хоча припускаємо, що такі різні відповіді – це наслідок різних даних, які зазначили забудовники в своїх запитах. Тому, якщо ви – забудовник і бажаєте отримати консультацію, яка захистить вас при податковій перевірці, краще отримати власну ІПК. 

Висновки та рекомендації  

Безпосередньо у поточній ІПК податківці дійшли висновку, що постачанням майбутнього об’єкта нежитлової нерухомості   для цілей п. 187.1 ПКУ вважається державна реєстрація переходу СМП до покупця (перший продаж). Тому податкові зобов'язання з ПДВ у забудовника виникають на дату державної реєстрації переходу СМП до покупця (якщо ця подія передувала отриманню грошових коштів від покупця).

Чому не згаданий у запиті  акт приймання-передачі після введення в експлуатацію? Адже дату відвантаження товару за п. 187.1 ПКУ логічно ув’язувати саме з подібним документом. Припускаємо, що передача закінченого будівництвом об’єкта за актом після введення в експлуатацію розглядається ДПС як фактичне виконання  зобов’язань щодо фізичного надання майна за вже укладеним та зареєстрованим договором купівлі-продажу СМП. Сам по собі акт не визначає момент постачання майбутнього об'єкта нерухомості. Для ПКУ юридична перехідна подія (постачання правомочностей) вже відбулася раніше на етапі реєстрації СМП за покупцем.

Разом з тим, оскільки момент реєстрації СМП тягне за собою наслідки з ПДВ, можна порекомендувати чітко прописувати  в договорах купівлі-продажу умову про перехід СМП (наприклад, після 100% сплати вартості, як це дозволяє ч. 4 ст. 13 Закону №2518).  Наприклад, як у згаданій ІПК від 23.03.2026 р. №1735/ІПК/99-00-21-03-02:

«перехід спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості від продавця до покупця здійснюється після повної сплати покупцем ціни майбутнього об'єкта нерухомості. Таке право переходить до покупця з моменту державної peєстрації за покупцем спеціального майнового права на майбутній об'єкт нерухомості».

Передбачається, що така умова вбереже забудовників  від передчасного виникнення податкових зобов'язань.