Офіс великих платників податків ДПСУ розповідає, що інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами (абз. 3 ст. 4 Закону України від 18.09.1991 р. №1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність»).
Згідно з п. 10 ч. 1 ст. 1 Закону України від 05.07.2012 р. №5080-VI із змінами та доповненнями (далі – Закон №5080) інститут спільного інвестування (далі – ІСІ) – це корпоративний або пайовий фонд.
Відповідно до п. 13 ч. 1 ст. 1 Закону №5080 кошти спільного інвестування – кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, кошти та у випадках, передбачених цим Законом, інші активи залучені від учасників ІСІ, доходи від здійснення операцій з активами ІСІ, доходи, нараховані за активами ІСІ, та інші доходи від діяльності ІСІ (відсотки за позиками, орендні (лізингові) платежі, роялті тощо). Кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, вважаються коштами спільного інвестування після внесення такого фонду до Єдиного державного реєстру інститутів спільного інвестування.
Особливості звільнення від оподаткування податком на прибуток підприємств інститутів спільного інвестування встановлені п. 141.6 ПКУ.
Зокрема, відповідно до пп. 141.6.1 ПКУ звільняються від оподаткування кошти спільного інвестування, а саме: кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, кошти та інші активи, залучені від учасників інституту спільного інвестування, доходи від здійснення операцій з активами інституту спільного інвестування, доходи, нараховані за активами інституту спільного інвестування, та інші доходи від діяльності інституту спільного інвестування (відсотки за позиками, орендні (лізингові) платежі, роялті тощо).
Отже, законодавством передбачено, що до складу активів ІСІ відноситься сформована за рахунок коштів спільного інвестування сукупність майна.
У разі якщо майно корпоративного інвестиційного фонду (далі – КІФ), сформовано за рахунок коштів спільного інвестування, то доходи, отримані фондом від здійснення операцій з продажу такого майна, є коштами спільного інвестування в розумінні пп. 141.6.1 ПКУ.
Таким чином, якщо КІФ виступає інвестором будівництва житлових будинків та для такого будівництва на підставі інвестиційних угод або попередніх договорів купівлі-продажу залучає від фізичних чи юридичних осіб – інвесторів кошти для здійснення операцій з активами ІСІ (відчуження майна, майнових прав і вимог), такі активи та доходи КІФ від операцій з такими активами підпадають під дію пп. 141.6.1 ПКУ та звільняються від оподаткування податком на прибуток підприємств.
Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.
Згідно з пп. «а» і «б» п. 185.1 ПКУ об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до ст. 186 ПКУ розташоване на митній території України.
Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (пп. 14.1.191 ПКУ). При цьому продаж (реалізація) товарів – це будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (пп. 14.1.202 ПКУ).
При цьому товари – це матеріальні та нематеріальні активи, у тому числі земельні ділянки, земельні частки (паї), а також цінні папери та деривативи, що використовуються у будь-яких операціях, крім операцій з їх випуску (емісії) та погашення (пп. 14.1.244 ПКУ).
Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об'єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об'єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (пп. 14.1.185 ПКУ).
Отже, для цілей оподаткування ПДВ операція з постачання(продажу) майнових прав на нерухоме майно для продавця є операцією з постачання об'єкта нерухомого майна.
Відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.
У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:
першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;
перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.
Якщо забудовник здійснював будівництво об'єктів житлової і нежитлової нерухомості із залучення до такого будівництва підрядника (будівельної організації), тобто виступав замовником будівництва, то для цілей оподаткування ПДВ операція підрядника з постачання послуг із спорудження житла (об'єкта житлового фонду) замовнику є першим постачанням житла (об'єкта житлового фонду) відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ та відповідно оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20 відсотків, незалежно від того, матеріали замовника чи будівельної організації (надавача послуг – підрядника) використані для будівництва такого житла (об'єкта житлового фонду).
У подальшому операції з постачання покупцям – фізичним особам корпоративним інвестиційним фондом (платником ПДВ) отриманих від забудовника об'єктів житлової нерухомості після оформлення права власності на такі об'єкти, або майнових прав на об'єкти житлової нерухомості є операцією з другого постачання житла, яка підлягає звільненню від оподаткування ПДВ відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ. Також подальші операції з постачання об'єктів житлової нерухомості або майнових прав на такі об'єкти звільняються від оподаткування ПДВ.
Разом з цим, якщо КІФ до оформлення основних договорів купівлі-продажу новозбудованого житла (об'єкта житлової нерухомості) отримував від покупців – фізичних осіб інвестиційні внески (враховуються в подальшому як оплата вартості об'єкта житлової нерухомості) відповідно до укладених з ними інвестиційних договорів, то операції з перерахунку таких платежів покупцями – фізичними особами на рахунок КІФ не змінюють базу оподаткування ПДВ та не призводять до виникнення податкових зобов'язань з ПДВ у КІФ.
Якщо КІФ не є зареєстрованим платником ПДВ, необхідно враховувати, що відповідно до п. 181.1 ПКУ під обов'язкову реєстрацію як платника ПДВ підпадає особа, у якої загальна сума від здійснення операцій з постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню згідно з розділом V ПКУ, у тому числі з використанням локальної або глобальної комп'ютерної мережі, нарахована (сплачена) такій особі протягом останніх 12 календарних місяців, сукупно перевищує 1 млн. грн. (без урахування ПДВ). При цьому до загального обсягу оподатковуваних операцій для цілей реєстрації особи як платника ПДВ належать операції, що підлягають оподаткуванню ПДВ за основною ставкою ПДВ, ставкою 7%, нульовою ставкою ПДВ та звільнені від оподаткування ПДВ.
Таким чином, при досягненні обсягу операцій, необхідного для обов'язкової реєстрації в якості платника ПДВ, КІФ зобов'язаний зареєструватись платником ПДВ у терміни, визначені Кодексу.