При прийнятті рішення щодо придбання квартири підприємством варто враховувати низку юридичних та бухгалтерських нюансів. Зокрема, експертний підхід передбачає аналіз мети використання об’єкта (офісне приміщення, житло для відряджених працівників або інвестиційна нерухомість) та ретельне вивчення ринку.
Досить зручно порівнювати варіанти на спеціалізованих майданчиках, таких як DIM.RIA, проте визначальним є також аналіз податкового навантаження та особливостей подальшого бухгалтерського відображення. Розгляньмо докладніше.
Визначення об’єкта обліку
З огляду на бухгалтерський облік в Україні, квартиру можна відносити або до основних засобів, або до інвестиційної нерухомості. Критерії віднесення залежать від мети та способу використання придбаної нерухомості:
- Якщо нерухомість придбана для використання у власній господарській діяльності (наприклад, квартира використовуватиметься для проживання відряджених працівників, як офісне приміщення або для інших внутрішніх потреб підприємства), вона відображається як основні засоби.
- Якщо ж підприємство має на меті отримувати орендні платежі або вигідно перепродати квартиру в майбутньому з метою отримання прибутку від зростання її ринкової вартості, цей об’єкт слід кваліфікувати як інвестиційну нерухомість.
На практиці в більшості випадків, якщо квартиру вирішили купити для службового користування, вона визнається основним засобом. Проте якщо підприємство планує здавати житло в оренду чи в лізинг або ж утримувати для перепродажу, тоді застосовують підхід до обліку інвестиційної нерухомості.
Бухгалтерський облік та оцінка вартості
При першому визнанні нерухомість відображається за фактичною первісною вартістю, до якої входить:
- Ціна придбання (за договором купівлі-продажу).
- Супутні витрати, пов’язані з придбанням (нотаріальні послуги, послуги оцінювачів, державні мита, комісійні тощо).
- Витрати на доведення об’єкта до стану, придатного для використання за призначенням (ремонт, перебудова, інженерне облаштування, якщо це було необхідно до введення в експлуатацію).
У бухгалтерському обліку такі витрати потрапляють на рахунок обліку капітальних інвестицій. Після завершення всіх підготовчих робіт і введення об’єкта в експлуатацію його первісна вартість переноситься на субрахунок відповідно до Плану рахунків бухгалтерського обліку.
Якщо квартиру класифіковано як інвестиційну нерухомість, вона може оцінюватися або за справедливою вартістю або за моделлю первісної вартості. Вибір методу обліку визначається обліковою політикою підприємства та чинними стандартами.
Оподаткування:
- Податок на додану вартість (ПДВ). Якщо продавець – платник ПДВ, підприємство може мати право на податковий кредит. Однак при придбанні житла в фізичної особи податковий кредит не формується.
- Податок на прибуток. Витрати на придбання квартири відображаються шляхом нарахування амортизації або у періоді реалізації.
- Податок на нерухоме майно. Залежить від площі, місця розташування та конкретних місцевих ставок. Підприємство щороку подає декларацію з податку на нерухомість, якщо площа перевищує неоподатковувані межі.
Амортизація та переоцінка
Згідно з П(С)БО 7, підприємство самостійно визначає ліквідаційну вартість, строк корисного використання та метод нарахування амортизації. Якщо квартира використовується як адміністративне приміщення, амортизація зазвичай нараховується прямолінійним методом. Для інвестиційної нерухомості за МСФЗ варіант оцінки залежить від облікової політики: або справедлива вартість із визнанням переоцінок у звіті про фінансові результати, або модель собівартості з амортизацією.
Облікова політика та внутрішній контроль
Щоб уникнути помилок, підприємство має чітко прописати в обліковій політиці:
- Методи оцінки та амортизації;
- Порядок капіталізації витрат (ремонт, модернізація, перепрофілювання);
- Критерії розмежування між основними засобами, запасами та інвестиційною нерухомістю (якщо планується оренда або продаж при підвищенні вартості).
Доцільно впровадити внутрішній контроль за документальним оформленням і правильністю визначення об’єкта в балансі. Регулярна інвентаризація дозволяє уникнути неузгодженостей та заниження/завищення вартості активів.
Рекомендації щодо вибору житла та завершення угоди
Придбання квартири на ринку вторинного житла або у забудовника потребує ретельної перевірки правовстановлювальних документів та історії об’єкта. Окрім цього, підприємству доречно вивчити аналітику цінових коливань (наприклад, за даними DIM.RIA) й перспективи ліквідності в конкретному районі. Юридичний аудит передбачає перевірку забудовника або попереднього власника.
Завершальною дією є внесення змін до облікових регістрів з урахуванням фактичної дати переходу права власності. У разі необхідності оформлення кредитних ресурсів слід додатково врахувати банківські вимоги (страхування, застава, додаткові договори). Правильний підхід до укладання угоди й коректне відображення квартири в бухгалтерії мінімізують податкові ризики та забезпечать прозору звітність.