Украинский рынок недвижимости в 2011 году пережил сложный период, связанный с отсутствием кредитования и оттоком иностранного капитала. Участники рынка утверждают, что кредитование может возобновиться лишь во второй половине 2012 года. Аналитики возлагают большие надежды на чемпионат Евро-2012, который должен оживить интерес иностранных инвесторов к Украине.
По итогам 2011 года рынок недвижимости вышел на значительно лучшие показатели по сравнению с 2010 годом. Как рассказала «Минфину» генеральный директор агентства недвижимости «Благовест» Ирина Луханина, несмотря на доминирующую часть сделок по покупке жилых объектов «для себя», на рынке появились инвестиционные сделки с целью приумножения и сохранения средств. Кроме того, на рынке жилья наблюдалась тенденция перемещения части спроса сделок из наиболее бюджетного сегмента до $100 тыс. в категорию бизнес-класса — $150-250 тыс.
Эксперты также отметили, что в прошлом году по сравнению с 2009-2010 годами оживился рынок первичного кредитования.
Испытание на прочность
Директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко сообщил «Минфину», что в 2011 году на рынке недвижимости наблюдалось незначительное увеличение цен и объемов сделок и продаж. Также, по его словам, существенно активизировался первичный рынок недвижимости. «Многие объекты, закрытые в 2009-2010 годах начали «размораживаться», застройщики возобновили строительство, — подчеркнул он, — украинцы в 2011 году предпочли «первичку», что поспособствовало существенному возобновлению этого сегмента рынка».
За счет собственного капитала и оборотных средств, а также ранее открытых кредитных линий крупные продуктовые сети и ритейлеры товаров непродуктовой группы поддержали сегмент профессиональных торговых центров. При этом директор Dragon Development Олег Куринной добавил, что рост крупных сетевых арендаторов сдерживался низким предложением свободных торговых площадей в форматных торговых центрах, а также постепенным падением покупательского спроса.
Наименее востребованными в 2011 году оказались рынки загородной недвижимости и земельных участков. «Это привело к тому, что на сегодняшний день рынки загородных земельных участков и загородных котеджных поселков находятся в наиболее худшем положении», — сетует господин Степенко.
Несколько слов о цене
Цены на объекты жилой недвижимости в течение 2011 года подорожали на 5-10%. «Эти показатели касаются объектов, которые представлены по минимальным и средним ценам. Относительно объектов коммерческой недвижимости — мы наблюдаем рост цен на 7-10%, — сообщил «Минфину» Владимир Степенко. — Соответственно, те объекты недвижимости, которые были представлены по максимальной цене, продолжают падение».
Как объяснил господин Степенко, цена предложения может уменьшаться в то время, когда реальная цена сделки увеличивается. «Многие пишут о том, что цены уменьшаются. Да, это происходит, но цена предложения и сделки растут», — уверен он. Кроме того, эксперт отметил, что в 2011 году наблюдалось увеличение арендных ставок, в частности, по отдельным объектам рост составлял порядка 15% за год.
Ипотека не по карману
Глава набсовета ассоциации «Всеукраинский союз производителей строительных материалов и изделий» Иван Салий отметил, что 99,4% жилой недвижимости финансируется за счет частных инвесторов. «Государственное финансирование в вопросах социальной недвижимости и других объектов составляет всего 0,6%, — сетует он. — Для сравнения: в Беларуси с участием государства финансируется 95%».
Кроме того, господин Салий рассказал, что в 2011 году по общему строительному сектору был зафиксирован рост на 12,5%. «Но перед этим рынок пережил падение на 70%», — признался он.
Уменьшение объемов кредитования, по мнению экспертов, стало одной из основных проблем рынка недвижимости 2011 года. «Банки помимо проектов, реализованных совместно с застройщиками, будут предлагать ипотеку частным клиентам», — рассказал казначей банка «Национальный кредит» Василий Невмержицкий. Однако, по его словам, в целом банковский сектор не будет активно развивать ипотечное направление (см. статью «Минфина» — «Отпечаток 2011 на банковской системе»).
Участники рынка считают, что для полноценного возобновления ипотечных программ необходимы недорогие гривневые ресурсы у банков, а также увеличение доходов населения. «Ипотека невозможна при существующих сегодня ставках кредитования, — уверен господин Невмержицкий, — чтобы начать активно кредитовать покупку недвижимости, банкам нужны длинные и дешевые ресурсы в достаточном, даже избыточном объеме».
В этом году цены на недвижимость будут стабильными?
Как утверждает Олег Куринной, кредитование новых объектов или достройка существующих могут возобновиться не ранее, чем во второй половине 2012 года и только при условии сбалансированного госбюджета и отсутствия девальвации гривны.
Кроме того, эксперты уверяют, что корректировки цен на недвижимость в новом году в сторону повышения или падения не предвидится. «Цены будут проходить свой традиционный сезонный цикл, — отмечает Ирина Луханина, — если не произойдет никаких экономических и финансовых коллапсов, установившаяся стабильность будет продолжаться с позитивным вектором развития».
С июня возможно некоторое оживление на фоне мощной промо-кампании Украины в рамках проведения чемпионата по футболу Евро-2012, что может повысить интерес к Украине со стороны иностранных инвесторов. «Традиционно количество сделок возрастает в середине марта-апреля, а также в октябре-декабре. Аналогичная сезонность должна сохраниться и в этом году, — поделилась госпожа Луханина. — Единственным исключением станет всплеск в июне-июле на рынке краткосрочной аренды, связанный с футбольным чемпионатом».
Елена Куцая
