В 2011 году вопреки ожиданиям рынка ипотечного бума не состоялось. Кризис банковской ликвидности, нехватка свободных ресурсов и опасения второй волны кризиса заставили банки ужесточить условия выдачи кредитов и повысить по ним ставки. Под конец года банки вообще перестали выдавать или лишь делали вид, что выдают ипотечные займы. Редакция «Минфина» поинтересовалась, что может повлиять на восстановление украинского ипотечного рынка в 2012 году?
Начальник отдела кредитных продуктов «OTP банк» Светлана Спицына:
«Приходится констатировать, что ипотечное кредитование в следующем году, скорее всего, будет только сворачиваться, а не восстанавливаться. Банки, конечно, не будут отказываться от кредитования жилья, но объемы такого кредитования будут невелики.
Причины этого на поверхности — «связанная» банковская ликвидность, ввиду чего банки вынуждены привлекать очень дорогие деньги у населения, и, соответственно, кредиты будут тоже дорогими. Позволить себе ипотеку в следующем году смогут разве что те клиенты, которые берут кредит максимум на пару лет. Например, когда идет покупка квартиры за счет продажи существующей с небольшой доплатой.
Восстановлению ипотечного рынка могло бы поспособствовать улучшение общей экономической ситуации в стране, повышение платежеспособности населения, и, конечно, появление на рынке длинной дешевой гривны. Но пока эти три пункта, и особенно последний, выглядят малореальными, по крайней мере, в течение первой половины 2012 года».
Казначей «Банка Национальный кредит» Василий Невмержицкий:
«Я не ожидаю активизации ипотечного кредитования в 2012 году. Разумеется, на рынке будут банки, предлагающие ипотеку частным клиентам, а также проекты, реализованные совместно банками и застройщиками, однако в целом финансовый сектор активно развивать это направление не будет.
Для полноценного возобновления ипотечных программ необходимы недорогие ресурсы у банков, которых сейчас нет, рост рынка недвижимости, уверенное увеличение доходов населения. Ипотека невозможна при существующих сегодня ставках кредитования. Чтобы начать активно кредитовать покупку недвижимости, банкам нужны длинные и дешевые ресурсы в достаточном, даже избыточном объеме.
Я ожидаю, что в 2012 году строительные компании станут более активными в части предоставления клиентам рассрочки на покупку жилья, впрочем, зачастую предлагаемые программы не могут похвастаться значительными сроками и не превышают 1-2 года».
Директор департамента розничного бизнеса банка «Киевская Русь» Андрей Шило:
«Основным фактором будет наличие свободного гривневого кредитного ресурса у коммерческих банков и его цена. На восстановление ипотечного кредитования позитивно повлияло бы снижение цены кредитных ресурсов и, как следствие, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам до уровня 15-16% годовых в гривне.
Также положительное влияние на восстановление ипотеки должна оказать работа ГИУ по рефинансированию ипотечных портфелей коммерческих банков».
Первый заместитель председателя правления банка «Контракт» Павел Крапивин:
«Я бы выделил три основные группы факторов.
1. На которые можно влиять напрямую:
— увеличение защищенности кредитора, в том числе упрощение порядка обращения взыскания на ипотечное имущество;
— активная позиция ГИУ по рефинансированию ипотечных портфелей банков и кредитованию застройщиков;
— более активная поддержка государства в приобретении бюджетного жилья.
2. На которые можно влиять опосредовано:
— стабилизация ситуации в строительной отрасли, уменьшение количества «долгостроев» и завершение ранее заложенных объектов;
— курсовая стабильность (ввиду запрета потребительского кредитования в валюте);
— снижение стоимости привлечения кредитных ресурсов банками, в том числе за счет целевых программ правительства и рефинансирования НБУ;
— увеличение ликвидности банковской системы, развитие кредитных программ банков.
3. На которые повлиять практически невозможно:
— положительная динамика цен на недвижимость;
— стабилизация финансового рынка Европы, приход на рынок зарубежных инвесторов/строительных компаний;
— увеличение уровня реальных доходов населения».
Директор департамента управления розничными продажами АО «Эрсте Банк» Виталий Позняк:
«Дальнейшая судьба рынка недвижимости в основном будет зависеть от платежеспособного спроса населения и доступности ипотечного кредитования. Также от действий банков по массовой продаже залогов по проблемным кредитам — в таком случае цены на квартиры будут снижаться».
Начальник управления развития продуктов «Банка Кипра» Анна Макаренко:
«В первую очередь отмечу прямые факторы:
1. Самым существенным фактором была бы возможно целевая программа государства (или международных кредитных учреждений) кредитования застройщиков (недостроенное первичное жилье). Если кто-либо выступит гарантом (посредником) между банками и застройщиками, взяв в ипотеку их недостроенное жилье (имущественные права), это может послужить серьезным толчком развития ипотечного кредитования.
2. Доработка законодательной базы в части разработки дополнительных или доработки существующих инструментов законного инвестирования конечными потребителями в жилье. Целевые облигации и Фонды финансирования строительства не оправдали себя, как рабочие механизмы. Как правило, застройщики пытаются уйти от этих либо других дорогостоящих инструментов.
3. Упрощение процедуры кредитования через ГИУ. Возможно ГИУ как государственная организация и не может рисковать бюджетными средствами, но кто-то должен разделить кредитный риск с банками, иначе все будет стоять на том же месте, где оно сейчас (см. пункт 1).
4. Безусловно, понижение ставок по розничным кредитам в гривне. Оно может произойти в результате некоего «наводнения» коммерческих банков недорогим гривневым ресурсом. Источники могут быть разные.
5. Повышение профессионального уровня рынка риелторских услуг.
6. Ревизия доступности и прозрачности целевых государственных программ ипотечного кредитования (молодежное, семейное и так далее).
7. Дальнейшее удлинение сроков кредитования с учетом прозрачного механизма плавающей ставки. Возможно, страхования финансовых рисков физических лиц от какого-либо граничного изменения базового значения плавающей ставки.
8. Другие механизмы, которые могут как-либо позитивно и прозрачно повлиять на любые звенья цепи ипотечного кредитования: заемщик-риелтор-застройщик-коммерческий банк-нотариусы-БТИ-страховые компании и так далее.
Непрямые, но очень существенные факторы:
1. Повышение средней заработной платы и/или легализация «конвертных» заработных плат, а значит и повышение платежеспособности населения.
2. Экономическая стабильность, в том числе национальной валюты. Стабильность, как правило, влияет и на понижение процентных ставок по кредитам, включая ипотечные кредиты».
Опрос подготовила Елена Куцая
