- Як наявність с/г земель впливає на статус платника ЄП 4 групи?
- МПЗ: податківці орієнтують на реєстрацію права користування
- Заява за ф. №20-ОПП: 10 днів на уточнення інформації
- Чи зміниться частка агровиробництва 75% в разі отримання земель в суборенду?
- ПДВ при суборенді: ДПС наполягає на стандартних правилах
- Чек-ліст для юрособи-платника ЄП 4 групи: правила безпечної суборенди
- Де почитати більше про єдиний податок 4 групи?
Коментар до ІПК ДПС від 15.07.2026 №4087/ІПК/99-00-04-03-03
Як наявність с/г земель впливає на статус платника ЄП 4 групи?
ДПС в коментованій ІПК нагадала про одну з ключових умов оподаткування для аграріїв – платників єдиного податку 4 групи: – наявність права користування землями сільськогосподарського призначення чи водного фонду (абз. 1 п. 292-1.1 ПКУ).
Земельний кодекс України (ч. 1 ст. 93, ст. 125, 126) та Закон України від 06.10.1998 №161-XIV «Про оренду землі» (ч. 1, 5 ст. 6) чітко ув’язують право оренди чи суборенди не з моментом підписання договору, а з датою державної реєстрації цього права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр).
Тому після державної реєстрації права суборенди земельна ділянка вже не відображається у Декларації платника єдиного податку четвертої групи та Відомостях про наявність земельних ділянок (додаток 1 до Декларації) суборендодавцем.
Для суборендаря з моменту державної реєстрації права суборенди така земельна ділянка стає об'єктом оподаткування. Її площу слід включити до Декларації платника єдиного податку четвертої групи та Відомостей про наявність земельних ділянок (додаток 1 до Декларації).
Позиція ДПСУ
Якщо протягом року площа с/г земель платника ЄП 4 групи змінилася через передачу чи отримання землі в суборенду, він зобов'язаний провести коригування, а саме уточнити суму податкових зобов'язань з єдиного податку на період починаючи з дати набуття (втрати) такого права до останнього дня податкового року (пп. 295.9.5 ПКУ).
Протягом 20 календарних днів місяця, що настає за звітним, потрібно подати уточнену Декларацію разом із Відомостями про наявність ділянок та їх нормативну грошову оцінку (НГО).
На жаль, в коментованій ІПК податківці не згадують пп. 295.9.6 ПКУ. А він встановлює спеціальне правило для передачі земель між платниками єдиного податку 4 групи: площу земельної ділянки продовжує декларувати особа, яка передала її в користування.
Можливо тому, що раніше податківці заявляли, що положення пп. 295.9.6 та 295.9.7 ПКУ на суборенду не поширюються. Тому при суборенді визначальним є фактичне використання земельної ділянки.
Наведена ІПК фактично підтверджує такий підхід (хоч і не говорить про це прямо).
Надалі розглянемо інші аспекти, яких торкається коментована ІПК ДПС:
- розподіл МПЗ,
- подача заяви за ф. №20-ОПП,
- перерахунок 75% агрочастки,
- та ПДВ-наслідки.
МПЗ: податківці орієнтують на реєстрацію права користування
Мінімальне податкове зобов'язання (МПЗ) – це той самий податковий «мінімум», нижче якого власник або користувач ділянки платити податки не може (пп. 14.1.114-2 ПКУ).
Порядок зміни МПЗ в разі суборенди земельної ділянки прямо врегульований ПКУ. Тому ДПС обґрунтовано виходить із того, що спочатку треба зареєструвати перехід права користування, а потім здійснити розподіл МПЗ у Додатках 3 до Декларацій суборендодавця і суборендатора (п. 38-1.3, п. 38-1.4, п. 297-1.1 ПКУ).
Важливо!
У разі держреєстрації договору суборенди, МПЗ буде розподілятися між сторонами договору суборенди за помісячним принципом (п. 38-1.4 ПКУ):
- попередній користувач рахує МПЗ з 1 січня до початку місяця, в якому відбулася передача ділянки;
- новий користувач (суборендар) визначає МПЗ, починаючи з місяця, в якому зареєстровано його право.
Без держреєстрації, тобто коли договір підписали, але в Реєстр його не внесли, увесь тягар МПЗ за весь звітний рік залишається на попередньому орендареві.
Таку ж позицію ДПС бачимо в «ЗІР», категорія 104.09: «Хто сплачує МПЗ у разі, якщо у звітному році орендар – ФОП, який користувався земельною ділянкою на підставі договору оренди, з середини року передав її у суборенду іншій ФОП – суборендарю?».
Заява за ф. №20-ОПП: 10 днів на уточнення інформації
Земля – це класичний об'єкт оподаткування. Тому відповідно до п. 63.3 ПКУ та Порядку обліку платників податків і зборів, затвердженим наказом Мінфіну від 09.12.2011 №1588 (далі – Порядок №1588) про кожну ділянку (як власну, так і орендовану чи передану в суборенду) треба подати заяву за ф. №20-ОПП.
Термін подачі стандартний – протягом 10 робочих днів.
Увага!
ДПС в «ЗІР», категорія 116.11 роз'яснює, що початком перебігу 10-денного строку є дата набуття платником права на об’єкт оподаткування відповідно до правовстановлюючих документів або документів, які підтверджують право користування чи розпорядження таким об’єктом.
Може скластися враження, що цей строк треба починати відраховувати з дня державної реєстрації договору (п. 8.4 Порядку №1588). Але в коментованій ІПК ДПС чітко визначила:
«платник податків, який користується земельними ділянками сільськогосподарського призначення за договором оренди/суборенди та/або передає їх в оренду/суборенду, має повідомляти про них контролюючі органи протягом 10 календарних днів з моменту укладання таких договорів».
Ця позиція відповідає сформованій судовій практиці, тож у цьому випадку ДПС фактично підтримала усталений підхід і не допустила виникнення додаткової правової колізії.
«Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За змістом наведеної вище норми права державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації.»
Верховний Суд у постанові від 17.01.2024 у справі №522/3999/23
Аналогічний обов’язок щодо інформування ДПС покладається також на іншу сторону договірних відносин. Тож, навіть якщо об’єкт суборенди один, податківці мають отримати два повідомлення щодо нього: і від того, хто передає в суборенду (інформує про зміну стану/виду об'єкта), і від того, хто приймає (інформує про появу нового об'єкта).
Чи зміниться частка агровиробництва 75% в разі отримання земель в суборенду?
Відомо, що для збереження юрособою статусу платника єдиного податку 4 групи частка власного агровиробництва за попередній рік має бути не менше 75% (п. 291.4 ПКУ).
Податкова не заперечує проти віднесення врожаю, зібраного на суборендованій землі, до власної продукції, однак робить важливе застереження.
Дійсно, виручка від продажу врожаю з суборендованих полів включається до рядка 1.1 Розрахунку частки сільськогосподарського товаровиробництва. Проте такий наслідок очікує бізнес виключно за умови державної реєстрації права суборенди.
Якщо право зареєстровано – дохід від урожаю повноцінно формує ваші 75%. Якщо ні, існує ризик, що податківці виключать такі доходи з розрахунку доходу від реалізації власної сільськогосподарської продукції. У разі недотримання необхідної частки це може стати підставою для втрати статусу платника єдиного податку 4 групи.
ПДВ при суборенді: ДПС наполягає на стандартних правилах
Суборенда з точки зору ПДВ – це звичайна послуга з надання майна у користування (пп. 14.1.185, пп. «б» п. 185.1 ПКУ). У результаті:
- податкові зобов'язання у орендодавця формуються на дату «першої події» (надходження коштів або підписання акта наданих послуг). Він зобов'язаний нарахувати ПДВ на суму орендної плати, скласти та зареєструвати податкову накладну в ЄРПН (п. 187.1, п. 188.1, п. 201.10 ПКУ);
- податковий кредит у суборендаря формується на підставі належним чином зареєстрованої податкової накладної (пп. «а» п. 198.1, п. 201.10 ПКУ).
Цю позицію ДПС наведено також в «ЗІР», категорія 101.04: «Чи виникають податкові зобов’язання з ПДВ при отриманні орендної плати за договором суборенди земельних ділянок державної або комунальної власності?».
Чек-ліст для юрособи-платника ЄП 4 групи: правила безпечної суборенди
- Не починайте обробіток землі без витягу з Реєстру. Поки право суборенди не зареєстровано – ви не маєте права включати ділянку до декларації платника єдиного податку 4 групи, зараховувати врожай до 75% агрочастки та перебирати на себе МПЗ.
- Відлічуйте 10 днів для заяви за форми №20-ОПП одразу після укладання договору суборенди (не чекайте на його державну реєстрацію).
- Не забудьте про уточнюючу декларацію платника єдиного податку 4 групи. Зміна площ протягом року вимагає подання уточненого розрахунку протягом 20 днів після закінчення місяця, у якому відбулася така зміна.
- Вимагайте податкову накладну. Перераховуючи плату за суборенду, слідкуйте за реєстрацією податкової накладної орендодавцем для захисту свого податкового кредиту.
Де почитати більше про єдиний податок 4 групи?
- Податкова декларація платника єдиного податку четвертої групи: інструкція із заповнення та подання (+3 зразки)
- Як сільгоспвиробнику повернутися на 4 групу ЄП після анулювання реєстрації
- Чи може фізособа-«єдинник» І-ІІІ груп перейти на ІV групу ЄП посеред року?
- Зміна 4 групи єдиного податку на третю або перехід на загальну систему: нагадування ДПС
- Податок на прибуток для «єдинників» 4 групи з 5 жовтня 2025 р.: хто та коли платить?
- Нюанси розрахунку частки сільськогосподарського товаровиробництва
- Чи враховувати повернення продукції при розрахунку частки сільськогосподарського товаровиробництва?
Увага!
Тепер ви можете читати бухгалтерські новини від «Дебету-Кредиту» у Telegram та VIBER, а обговорювати їх – у найбільшій групі бухгалтерів на Facebook
Приєднуйтесь і дізнавайтесь найважливіші новини першими!
Доступ до повного тексту цієї статті без реклами можливий лише для передплатників «Дебету-Кредиту». Якщо ви передплатник, будь ласка, авторизуйтесь.
Ще не передплатник, проте теж хочете скористатись такою можливістю?
Оформіть пакет «Мій асистент» усього за 199 грн/міс або спробуйте безкоштовну передплату на 14 днів прямо зараз
