По данным Министерства юстиции, по итогам первого полугодия 2014 года в Киеве было подписано лишь 11039 сделок купли-продажи недвижимости, что на 15% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом на 21% выросло число заключенных договоров дарения — 4692 против 3865 в январе-июне 2013 года. Отметим, что таки сделки в основном регистрируются в городах-спутника столицы — Ирпене, Пуще-Водице, Вишневом. Указанная тенденция характерна для всей Украины. Так, наибольший рост числа сделок дарения отмечается в Ровненской (+63%), Закарпатской (+58%), Николаевской (+51%) и Ивано-Франковской (+46%) областях.
В чем причина?
Стремление украинцев подарить свою квартиру объясняется как желанием скрыть финансовую сторону сделки от фискальных органов, так и сэкономить на сопроводительных затратах. Причем это характерно как для физических лиц, продающих собственную недвижимость, так и для застройщиков, оперирующих жилыми комплексами. "Есть несколько причин возросшей популярности договоров дарения, но основная кроется в нежелании граждан показывать государству финансовую сторону сделок купли-продажи, недоверии к банковской системе и желании проводить расчеты в "твердой" валюте, — разъясняет руководитель департамента корпоративной практики юридической компании Игорь Гаврилов. — В первую очередь, стороны сделки хотят обойти положения законодательства, согласно которым все расчеты должны проводиться в гривне, а расчеты между физлицами, превышающие сумму 150 тыс. грн, должны осуществляться в безналичной форме".
Помимо этого, при заключении договора дарения сторонам не нужно уплачивать 1% от оценочной стоимости имущества в Пенсионный фонд (хотя необходимость уплаты государственной пошлины в размере 1% от оценочной стоимости остается. По закону, госпошлина платится по договоренности сторон. Практика же показывает, что чаще всего госпошлину платит тот, кто получает квартиру в дар — одаряемый). "Размер сборов, указанных выше, в случае купли-продажи имущества исчисляется из размера оценочной стоимости или суммы сделки. В таком случае при занижении оценочной стоимости имущества стороны не могут занизить свои обязательства по уплате сбора. При оформлении договоров дарения как таковой "суммы сделки" не существует, а в договоре указывается лишь оценочная стоимость имущества. Таким образом, если компания-оценщик сможет занизить рыночную стоимость отчуждаемой недвижимости, это сможет значительно сократить расходы сторон на оплату государственных платежей", — отмечает Ольга Спектор, партнер Spektor Law Firm.
Кроме того, согласно Налоговому кодексу, при сделках купли-продажи имущества обязательства по выплате налога на доходы физических лиц возлагается на продавца, так как именно он с этой сделки получает доход в виде денежных средств. В случае же совершения сделок по дарению недвижимости налоговое бремя в размере 5% от оценочной стоимости имущества ложится на одаряемого (то есть покупателя), так как он де-юре безвозмездно получил имущество, а соответственно, должен заплатить подоходный налог. Это очень выгодно для продавцов, у которых отпадает необходимость завышать стоимость объекта продажи и выплачивать из этой суммы соответствующий налог.
К тому же, как отмечают игроки рынка, позитивная динамика роста сделок дарения недвижимости связана и проходящей в Украине люстрацией чиновников. "Чиновники самых разных уровней торопятся переписать свою недвижимость на родственников", — констатирует президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.
Рискуют все
Однако стремление сэкономить может обернуться для покупателя недвижимости через оформление следки дарения существенной денежной потерей: недобросовестный продавец (бывший владелец недвижимости) может через суд, согласно срокам исковой давности, предусмотренными Гражданским кодексом Украины (3 года), добиться расторжения договора дарения и вернуть квартиру обратно в свою собственность. А так как квартира была официально "подарена", то покупателю будет очень сложно вернуть обратно свои деньги.
"Приобретая недвижимое имущество по договору дарения, покупатель не сможет в случае оспаривания сделки получить свои фактически оплаченные средства за приобретаемое имущество, так как договор дарения является бесплатным. Никакая сумма в нем не указывается. При этом, например, если договор дарения признан недействительным в судебном порядке, покупатель будет обязан вернуть "бесплатно" полученную недвижимость, а продавец в крайнем случае может быть обязан компенсировать только расходы, понесенные покупателем на содержание имущества. Это основной и самый опасный момент, о котором стоит помнить", — предостерегает партнер правовой группы Лариса Побережнюк.
Чтобы обезопасить себя, юристы советуют покупателям требовать от продавцов расписку о получении средств в счет будущего отчуждения недвижимого имущества. "Расписка будет достаточно весомым доказательством в суде", — уверяет Ольга Спектор.
Продавец, в свою очередь, несет риски в том случае, если стороны договорились об оплате после сделки. В таком случае, имея правоустанавливающий документ, покупатель может отказаться от выплаты остатка суммы, и у продавца будут отсутствовать юридические основания для истребования этой суммы. Также продавец несет риск, если после сделки позволит покупателю сохранить расписку о получении средств (если такая составлялась). В этом случае покупатель может подать иск об истребовании безосновательно приобретенных средств и получить их обратно, не расторгая при этом договор дарения.
Ольга Сороколетова