Що потрібно знати при купівлі-продажу нерухомості

«Вісник. Офіційно про податки»

Як укладається договір

До нерухомості, зокрема, належать земельні ділянки, а також будівлі, споруди чи інше майно, безпосередньо пов’язане із землею, тобто об’єкти, переміщення яких неможливе без нанесення значної шкоди його вартості та призначенню.

Відповідно до ст. 657 ЦКУ договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Практика купівлі-продажу нерухомого майна свідчить, що останнім часом все частіше має місце укладання основного договору купівлі-продажу на основі поперед­нього договору. Із цього приводу зазначимо таке.

Попередній договір купівлі-продажу об’єкта нерухомості укладається з дотриманням вимог, установлених ст. 635 ЦКУ, а саме попередній договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Коли вчиняються нотаріальні дії

Порядок посвідчення нотаріусами договорів купівлі-продажу нерухомості регламентовано Законом про нотаріат і Порядком №296.

Ст. 42 вищезазначеного Закону встановлено, що нотаріальні дії вчиняються після їх оплати, а також у передбачених законом випадках після сплати до бюджету податку з доходів фізичних осіб та в день подання всіх необхідних документів.

Отже, для того щоб максимально швидко продати нерухомість, потрібно поперед­ньо підготувати всі необхідні документи для відповідного правочину.

Як підготуватися до продажу

Слід зазначити, що відповідно до ст. 182 ЦКУ право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно з ч. 4 ст. 3 Закону №1952 будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно з вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 01.01.2013 р., визнаються дійсними згідно з частиною третьою цієї статті, та у випадках, визначених ст. 28 цього Закону.

Тобто на сьогодні у разі якщо права на нерухоме майно виникли до 2013 р., продавцю немає необхідності реєструвати повторно в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно свої права перед укладанням договору купівлі-продажу.

Відповідно до ст. 46 Закону про нотаріат нотаріус має право витребувати від фізичних та юридичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальних дій.

Зазначимо, що документи, на підставі яких вчинено нотаріальну дію, та документи або копії (витяги) з них, необхідні для вчинення нотаріальної дії, обов’язково долучаються до примірника правочину, свідоцтва тощо, які залишаються у справах нотаріуса. У разі коли державну реєстрацію права власності на нерухоме майно відповідно до закону проведено без видачі документа, що посвідчує таке право, нотаріальна дія щодо такого майна вчиняється на підставі інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманої шляхом безпосереднього доступу до нього. Така інформація долучається до примірника правочину, свідоцтва тощо, які залишаються у справах нотаріуса (п. 3 гл. 7 розд. II Порядку №296).

Перевірка на дієздатність

При вчиненні нотаріальної дії нотаріус установлює особу, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії.

Дієздатність громадянина, який звернувся за вчиненням нотаріальної дії, перевіряється нотаріусом на підставі наданих документів, передбачених ст. 43 Закону про нотаріат, що підтверджують його вік, а також на підставі переконаності нотаріуса в результаті проведеної розмови та роз’яснення наслідків вчинення нотаріальної дії у здатності цієї особи усвідомлювати значення цієї нотаріальної дії, її наслідків та змісту роз’яснень нотаріуса, а також відповідності волі і волевиявлення особи щодо вчинення нотаріальної дії.

У разі наявності сумнівів щодо обсягу цивільної дієздатності фізичної особи, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії, нотаріус зобов’язаний звернутися до органу опіки та піклування за місцем проживання відповідної фізичної особи для встановлення факту відсутності опіки або піклування над такою фізичною особою.

Нотаріус зобов’язаний установити волевиявлення особи, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії, дійсні наміри кожної із сторін до вчинення правочину, який він посвідчує, а також відсутність у сторін заперечень щодо кожної з умов правочину.

Пересвідчення у відсутності перешкод для продажу

Зауважимо, що перед продажем об’єкта нерухомості дуже важливо пересвідчитися у відсутності будь-яких перешкод. Так, керуючись положеннями п. 2 гл. 2 розд. ІІ Порядку №296 при підготовці до посвідчення правочинів про відчуження нерухомого майна нотаріусом перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Договори про відчуження нерухомого майна посвідчуються нотаріусом після перевірки відсутності податкової застави.

Договори про відчуження майна платником податків, активи якого перебувають у податковій заставі, посвідчуються за умови письмової згоди відповідного податкового органу.

При укладенні зазначених договорів нотаріус перевіряє відсутність обтяження нерухомого майна іпотекою шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У разі наявності обтяження іпотекою на укладання таких договорів вимагається згода іпотекодержателя, якщо це не заборонено іпотечним договором.

Якщо втрачено документ на право власності

У разі якщо втрачено документ, яким посвідчено право власності на нерухоме майно, реєстрацію прав яких проведено до 01.01.2013 р. відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, власник, керуючись п. 53 Порядку №1127 для державної реєстрації прав власності об’єкта нерухомого майна, має подати державному реєстратору прав:

• копію примірника втраченого, пошкодженого чи зіпсованого свідоцтва про право власності на нерухоме майно;
• оголошення про втрату документа у друкованих засобах масової інформації загальнодержавної сфери розповсюдження або місцевої чи регіональної сфери розповсюдження за місцезнаходженням нерухомого майна, в якому повинні бути зазначені назва документа, його номер і дата видачі, на чиє ім’я виданий, яким органом (крім випадків пошкодження чи зіпсування документа).

Державна реєстрація прав у випадку, передбаченому цим пунктом, проводиться винятково за умови встановлення державним реєстратором наявності зареєстрованих речових прав в інформаційних системах, державна реєстрація прав у яких здійснювалася до 01.01.2013 р., або на паперових носіях інформації, ведення яких здійснювалося підприємствами бюро технічної інвентаризації.

Які документи необхідні для укладання договору

Перелік необхідних документів для продажу нерухомого майна залежить від виду нерухомості, документа, що посвідчує право власності, кількості співвласників та сімейного стану продавця.

Для продажу об’єкта нерухомості продавцю необхідно підготувати такий пакет документів:

• документ, за яким встановлюється особа, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії, чи уповноважений представник. Паспорт. У разі якщо нерухомість перебуває у спільній власності декількох осіб, необхідно подати паспорти всіх власників. Зауважимо, що паспорт має відповідати законодавству України, зокрема, мають бути вклеєні фото після досягнення 25- та 45-річного віку
• реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний код) всіх співвласників нерухомості. Якщо продавцем квартири є не громадянин України, паспорт має бути перекладено українською  мовою
• свідоцтво про народження дітей, паспорт з 16 років, ідентифікаційний код (з народження), якщо діти є власниками нерухомості
• установчі документи, відомості з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань і документи, що підтверджують повноваження органів та/або посадових осіб (для перевірки нотаріусом обсягу цивільної правоздатності та дієздатності юридичної особи, від імені якої діє уповноважений орган та/або посадова особа в межах певної нотаріальної дії)
• дозвіл органів опіки та піклування на відчуження нерухомого майна в інтересах неповнолітніх дітей або недіє­здатних, з обмеженою дієздатністю громадян (згідно з ч. 4 ст. 12 Закону №2623 для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону. Посадові особи органів опіки та піклування несуть персональну відповідальність за захист прав та інтересів дітей при наданні дозволу на вчинення правочинів щодо нерухомого майна, яке належить дітям)
• довідка про склад сім’ї житлово-експлуатаційної організації, квартального комітету або іншого уповноваженого органу з питань реєстрації місця проживання (пп. 1.8 п. 1 гл. 2 розд. ІІ Порядку №296). Довідка необхідна для перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною. Слід зазначити, що згідно із Законом №888 внесено зміни до Закону №1382, відповідно до яких реєстрація місця проживання або місця перебування фізичних осіб здійснюється органом реєстрації — це виконавчий орган сільської, селищної або міської ради, сільський голова (у разі якщо згідно із законом виконавчий орган сільської ради не утворено), що здійснює реєстрацію, зняття з реєстрації місця проживання особи на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці, на яку поширюються повноваження відповідної сільської, селищної або міської ради
• свідоцтво про шлюб або про розірвання шлюбу, свідоцтво про смерть чоловіка/дружини (у разі якщо продавець перебуває (перебував) у шлюбі)
• заява чоловіка/дружини на продаж об’єкта нерухомості, що перебуває у спільній власності подружжя. Частиною першою ст. 65 Сімейного кодексу встановлено, що дружина, чоловік розпоряджаються майном, що є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя, за взаємною згодою. Згода не вимагається, якщо право на нерухомість набуто в порядку спадкування, дарування, приватизації або до укладання шлюбу. Водночас якщо квартира була приватизована у шлюбі в період з лютого 2011 р. до червня 2012 р., необхідна згода подружжя, оскільки Сімейним кодексом було визначено, що така нерухомість вважається спільною власністю подружжя
• заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що продається, або письмове повідомлення усіх інших учасників спільної часткової власності (як фізичних, так і юридичних осіб) про свій намір продати свою частку іншій особі у разі продажу частки у праві власності на нерухоме майно. Порядок реалізації переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності регламентовано п. 5 гл. 2 розд. IІ Порядку №296
• технічний паспорт об’єкта нерухомості
• експертна грошова оцінка нерухомого майна. Під час проведення операцій з продажу (обміну) фізичними особами об’єктів нерухомості у значеннях, наведених у Податковому кодексі, а також в інших випадках, визначених законодавством України, нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна, визначеної суб’єктом оціночної діяльності — суб’єктом господарювання приватної форми власності, винятковим видом діяльності якого є оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, що справляються відповідно до законодавства (у тому числі правочинів, що підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації), та який отримав сертифікат суб’єкта оціночної діяльності за напрямом оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, що справляються відповідно до законодавства, та інформацію про якого включено до Державного реєстру оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності за напрямом оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства (пп. 1.11 п. 1 гл. 2 розд. IІ Порядку №296)
• документ, яким посвідчено право власності фізичних чи юридичних осіб на нерухоме майно. Згідно з пп. 1.2 п. 1 гл. 2 розд. II Порядку №296 право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі та споруди, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним з таких документів або їх дублікатів: нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковим договором; свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів (аукціонів); свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); свідоцтвом про право власності; свідоцтвом про право на спадщину; свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя; договором про поділ спадкового майна; договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно; договором про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно; договором про виділення частки в натурі (поділ); іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки; рішенням суду; договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, укладеним відповідно до вимог законодавства, тощо. У разі коли державну реєстрацію права власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, що відчужуються, відповідно до закону проведено без видачі документа, що посвідчує таке право, право власності підтверджується на підставі інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманої шляхом безпосереднього доступу до нього
• рахунок у банку. Розрахунки на суму, яка перевищує 50 000 грн, здійснюються шляхом перерахування коштів з поточного рахунку на поточний рахунок, внесення та/або перерахування коштів на поточні рахунки (у тому числі у депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті)

Крім того, відповідно до ст. 377 ЦКУ та ст. 120 Земельного кодексу до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, установлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків).

Довідково 

При відчуженні житлового будинку, споруди (крім багатоквартирних будинків) нотаріусу слід надати витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.

Помилки або виправлення у документах

Нотаріуси не приймають для вчинення нотаріальних дій документи, які не відповідають вимогам законодавства або містять відомості, що принижують честь, гідність та ділову репутацію фізичної особи або ділову репутацію юридичної особи, які мають підчистки або дописки, закреслені слова чи інші незастережені виправлення, документи, тексти яких неможливо прочитати внаслідок пошкодження, а також документи, написані олівцем.

Дописки, закреслені слова чи інші виправлення, які є в документах, що подаються для вчинення нотаріальних дій, повинні бути застережені підписом відповідної посадової особи і печаткою установи, підприємства або організації (у разі наявності) чи особи, яка видала документ. При цьому виправлення повинні бути зроблені таким чином, щоб можна було прочитати як виправлене, так і помилково написане, а потім виправлене чи закреслене.

Не приймаються порвані документи та документи, викладені на двох і більше окремих аркушах, якщо аркуші не з’єднано у спосіб, що унеможливлює їх роз’єднання без порушення цілісності, не пронумеровані і не скріплені підписом відповідної посадової особи та печаткою юридичної особи (у разі наявності), яка видала документ (п. 1, 2 та 3 гл. 8 розд. I Порядку №296).

Відповідно до пп. 1.6. п. 1 гл. 2 вищезазначеного розділу в разі, якщо подані документи не містять усіх передбачених законодавством відомостей або в таких документах міститься суперечлива інформація, нотаріус може запитувати від відповідних суб’єктів (органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які видавали такі документи) інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для вчинення нотаріальної дії.