Министерство экономического развития и торговли закончило подготовку и опубликовало на своем сайте проект Закона Украины «Об особенностях проведения риелторской деятельности». Сама по себе идея регулирования этого рынка может только приветствоваться. В результате принятия такого закона – в теории – покупатели услуг риелторов получат гарантию их качества, а сами риелторы – конкурентные условия ведения бизнеса. Как итог, положительный эффект будет ощутим на уровне государства: начиная с увеличения денежных поступлений от риелторской деятельности и заканчивая улучшением имиджа страны в этой сфере.
Но приостановить переход перечисленных выгод из теоретической плоскости в практическую могут по меньшей мере три спорные позиции нынешней редакции документа.
1. Ограничение вознаграждения риелторов
Согласно проекту закона, «максимальный размер оплаты риелторских услуг не может превышать 3% стоимости недвижимого имущества, указанного в договоре купли-продажи («правочин») такого имущества». Но появись такая формулировка в принятом законе, это заведет процесс ценообразования на рынке риелторской деятельности в тупик. Почему?
Во-первых, попытка ограничить вознаграждение риелтора может сказаться на мотивации и качестве предоставляемых услуг. Качественная работа должна соответствующим образом поощряться. К примеру, продавец может установить шкалу вознаграждения в зависимости от стоимости сделки – чем выше сделка, тем бόльший процент от ее суммы получит риелтор. И если продавец или покупатель настолько доволен услугами, что готов заплатить все 10%, почему государство его в этом ограничивает?
Во-вторых, такое предложение законопроекта ставит вопрос о том, как быть в тех случаях, когда риелтор предоставляет консультационные услуги без привязки к какому-либо объекту недвижимости?
В-третьих, закон требует, чтобы договор с риелтором с указанием его вознаграждения в денежной форме был заключен до начала предоставления им услуг. Но ведь в этот момент сумма сделки по продаже имущества, скорее всего, будет еще не известна – ведь она еще только должна осуществиться.
Наконец, четвертый вопрос – как можно контролировать соблюдение данной нормы закона в случаях определения стоимости риелторских услуг при аренде недвижимости?
2. Преобладание формы над сутью
Для обеспечения эффективной и профессиональной риелторской деятельности закон должен ставить четкие рамки и условия. И хотя базовые условия для положительных изменений отрасли в законе присутствуют, но их суть дает возможность формализовать получение лицензии риелтором. Более того, на первый план выходят требования не к профессиональным качествам риелторов, а к правильности подачи документов и соответствию тем или иным формам.
К примеру, проект закона подразумевает специальное обучение будущих риелторов, но в то же время его можно заменить стажировкой в риелторской компании. То есть фундамент для дальнейшей деятельности риелтора в первом и втором случае будет заложен разный. Куда эффективнее было бы обязательное обучение будущих риелторов вначале, и затем уже их стажировка в бизнесе. В США, например, обучение риелторов обязательно, и там наряду с основными стандартами отрасли будущие специалисты изучают законодательную базу и этические нормы поведения. После этого следует стажировка у опытного брокера.
Другим примером для подражания украинского рынка может стать известная в первую очередь среди оценщиков Британская организация RICS, которая объединяет специалистов в сфере недвижимости в Англии и по всему миру. Организация является автором собственных стандартов по оценке и спонсором международных стандартов, а также выпускает стандарты для риелторов (Синяя Книга). Их смело можно рекомендовать локальным специалистам как обязательные к изучению – лучшего руководства к действию с практическими рекомендациями попросту не найти.
Но международный опыт, который должен лечь в основу деятельности риелторов, в проекте Закона упоминается лишь вскользь.
Хочется верить, что риелторскую деятельность обойдут стороной те примеры преобладания формы над сутью, что есть в других лицензируемых секторах – как это наблюдается, скажем, в сфере оценки. Сейчас для проведения оценки недвижимости при сделке купли-продажи оценщик должен иметь сразу три сертификата. С таким же успехом можно потребовать, чтобы риелторы получали второй (третий, седьмой) сертификат для предоставления риелторских услуг в случае, если оцениваемая квартира находится в доме этажностью более девяти, а владелец прописан в квартире тещи.
3. Невразумительные задачи
Главные цели государственного регулирования риелторской деятельности в статье 16 проекта закона описаны так: 1) формирование и развитие инфраструктуры рынка недвижимости; 2) предоставление услуг риелторов по приемлемым ценам; 3) обеспечение ценовой стабильности рынка недвижимости.
Суть первой цели от нас в принципе ускользнула, пункты 2 и 3 можно назвать утопическими: на уровень цен и активность должны влиять спрос и предложение, и уж точно не законы и постановления.
Зато ключевые цели регулирования, которые, как говорит успешный мировой опыт, должны преследоваться в первую очередь, в документе, напротив, оказались в самом конце списка целей. Речь идет о задачах «установления единых норм и правил предоставления риелторских услуг, которые основываются на международных нормах и правилах» и «создания системы защиты прав пользователей риелторских услуг».