Коментар до листа Мін'юста від 10.04.2018 р. №13490/2831-32-18/8.3.1
Нотаріальне посвідчення та державна реєстрація операцій з нерухомістю – загальні правила
Велика кількість договорів щодо операції з нерухомістю підлягає нотаріальному посвідченню, зокрема:
- lоговір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ч. 1 ст. 657 ЦКУ);
- договір дарування нерухомої речі (ч. 2 ст. 719 ЦКУ);
- договір про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна (ч. 4 ст. 364 ЦКУ);
- Договір про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій власності (ч. 3 ст. 367 ЦКУ);
- договір про поділ нерухомого майна, що є у спільній сумісній власності (ч. 4 ст. 372 ЦКУ).
Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису (ч. 2 ст. 209 ЦКУ). У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦКУ).
Зазначені договори підлягають і державній реєстрації майнових прав. Пунктом 1 частини першої статті 2 Закону №1952 визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Головне: право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (ст. 334 ЦКУ).
Нотаріальне посвідчення правочину з нерухомістю без правовстановлюючих документів – чи це законно?
Уявимо ситуацію: сторони уклали договір і звернулися до нотаріуса за його посвідченням. Чи достатньо при цьому наявності самого договору? Чи власник нерухомості має підтвердити свої права документально?
Так, Мін'юст у своєму роз’ясненні нагадує, що відповідно до пп. 1.1 пункту 1 глави 2 розділу II Порядку №296/5, правочини щодо відчуження майна, право власності на яке підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що посвідчують право власності (довірчої власності) на майно, що відчужується або заставляється (крім випадків, передбачених п. 3 глави 7 розділу I цього Порядку), та у передбачених законодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.
Проте у разі посвідчення правочинів щодо відчуження та застави нерухомого майна, право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, документи, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно, не подаються.
Тому що за ст. 46-1 Закону про нотаріат нотаріус під час вчинення нотаріальних дій обов’язково використовує відомості єдиних та державних реєстрів шляхом безпосереднього доступу до них. А, як підкреслює Мін'юст у роз’ясненні, відповідно до частини п'ятої статті 12 Закону №1952, відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом.
Чи може нотаріус відмовити у посвідченні договору?
Мін'юст погоджується з тим, що нотаріус є процесуально незалежною особою, яка самостійно приймає рішення щодо вчинення нотаріальної дії чи відмови у її вчиненні. Тобто ситуація, коли нотаріус відмовляється посвідчити наданий вами договір, абсолютно реальна. Але на це повинна бути поважна причина. І відсутність документів про право власності на нерухомість такою причиною, як бачимо, не може бути – якщо дані про реєстрацію такого права наявні у Державному реєстрі прав на майно.
Нотаріусу забороняється безпідставно відмовляти у вчиненні нотаріальної дії. На вимогу особи, якій відмовлено у вчиненні нотаріальної дії, нотаріус зобов'язаний викласти причини відмови в письмовій формі і роз'яснити порядок її оскарження. Про відмову у вчиненні нотаріальної дії нотаріус протягом трьох робочих днів виносить відповідну постанову (частини третя, четверта статті 49 Закону про нотаріат).