Министерство финансов предлагает повысить максимальную ставку местного налога на недвижимость с 2% до 3% от минимальной зарплаты за 1 кв. м, а также установить фиксированную ежегодную плату в размере 25 тыс. грн за элитные квартиры и дома. Вдобавок власть хочет отменить налоговые льготы для коммерческой недвижимости и складских помещений, в том числе принадлежащих госпредприятиям. Полученные средства останутся местным бюджетам для финансирования городских потребностей. Эксперты предостерегают, что заложенная Минфином налоговая модель оставляет риск для социальной несправедливости, когда не самые богатые граждане будут платить много, а состоятельные украинцы получат возможность уклоняться от налогообложения.
Министерство финансов в рамках налоговой реформы предлагает повысить ставки налогообложения недвижимости в Украине. Согласно идее Минфина, местные советы могут получить право устанавливать ставки в пределах 0-3% от минимальной зарплаты (МЗ) за 1 кв. м, тогда как сейчас им дана возможность корректировать на свое усмотрение размер налога от 0% до 2%. Как и прежде, сохраняются льготные условия для тех, кто владеет квартирами и домами не больше 60 кв. м и 120 кв. м соответственно. Например, при максимальной на сегодня ставке 2% от МЗ (1218 грн) размер налога составит 24,36 грн за 1 кв. м. И если общая площадь дома, скажем, 150 кв. м, то владельцу недвижимости придется заплатить налог только за 30 кв. м. В данном случае за год сумма налогов составит около 730,8 грн. После повышения минимальной зарплаты до 1378 грн, как планирует Кабмин, сумма налога вырастет до 826,8 грн. Если ставку все-таки увеличат до 3%, то за 1 кв. м украинцы будут платить уже 41,34 грн. Это значит, что за те же самые "лишние" 30 кв. м по максимальной ставке придется заплатить уже 1 тыс. 240 грн в год.
Местные советы имеют право увеличивать размер площади недвижимости, которая не подпадает под налогообложение. Причем многие горсоветы так и поступили. Это некая подушка безопасности особенно для жителей непромышленных провинциальных районов, где, имея большой дом, далеко не все получают высокие доходы. Как отметила экономист Международного центра перспективных исследований (МЦПИ) Ангела Бочи, сейчас крупные города вряд ли станут пренебрегать имеющимися у них возможностями для наполнения бюджета. Тем более, что, как показывает практика, многие горсоветы в этом году не стали мешкать и установили максимально возможную ставку 2%. К примеру, так поступили в Харькове. Всего в этом году с января по август в местные бюджеты поступило 488,8 млн грн с налога на недвижимость, тогда как на весь 2015 год было запланировано 226,2 млн грн. В частности, на 120,2 млн грн за счет налога на недвижимость пополнили казну Киева, где самый большой жилищный фонд в Украине. Тогда как, например, на всю Черновицкую область собрали немногим более 3 млн грн.
В Минфине уверяют, что своим предложением они не хотят усилить налоговую нагрузку для обычных украинцев. Но говорят, что гораздо больше придется платить владельцам квартир и домов площадью свыше 300 и 500 кв. м соответственно. Ежегодная плата за недвижимость, отнесенную к разряду элитной, составит 25 тыс. грн. По словам заместителя министра финансов Елены Макеевой, таких домов и квартир в Украине менее 1% от общего количества.
Несмотря на то, что, по сути, горсовет принимает окончательное решение о ставках, эксперты все же опасаются рвения Минфина увеличить налог и расширить базу налогообложения. Кроме жилой недвижимости, налогом будет облагаться и коммерческая, вплоть до складских и промышленных помещений. "Бюджетные дыры хотят закрыть за счет обычных граждан", — прокомментировал инициативу властей руководитель комитета по правовым вопросам Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрий Пита.
С одной стороны, остро стоит вопрос наполнения бюджета, с другой — необходимо выдерживать баланс справедливого налогообложения, чтобы не пострадали малообеспеченные слои населения, считает глава совета Ukrainian Building Community Елена Шуляк. По ее мнению, Минфину следовало привлекать экспертов строительной отрасли, чтобы спрогнозировать возможные негативные последствия как для бизнеса, так и для граждан. Основные риски заключаются в том, что в Украине до сих пор не сформирован госреестр недвижимой собственности. Пока что, по разным оценкам, готовность реестра в пределах 25-40%, говорит госпожа Шуляк. Причем, по ее словам, есть множество маневров, чтобы избежать попадания в реестр, а, следовательно, и не платить налоги. Один из таких способов — "продлить" строительство. "В Киевской области порядка 40% собственников больших домов предпочитают не вводить дома в эксплуатацию. Такие люди всегда найдут возможности и лазейки, чтобы не платить повешенный налог на недвижимость", — поясняет эксперт. Таким образом, новый налог не заставит владельцев элитного жилья в обязательном порядке платить за свое богатство больше.
При повышенных налогах проблемы возникнут и у самих застройщиков. Как отметила Елена Шуляк, строители вынуждены платить налог за непроданные квартиры в доме, который сдан в эксплуатацию. "В некоторых жилых комплексах такой показатель может составлять более 50%. Застройщик должен оформлять право собственности на себя", — говорит эксперт. В итоге, по ее словам, застройщик вынужден будет либо переложить фискальный груз на покупателя, включив сумму налогов в цену квартир, либо не вводить жилье в эксплуатацию до момента, пока максимальное количество квартир не будет продано. То же самое касается владельцев коммерческой недвижимости, которым в зависимости от суммы налога будет выгоднее заложить ее в стоимость аренды, полагает Юрий Пита.
По мнению Ангелы Бочи, с одной стороны, налог на недвижимость сам по себе положительный шаг, так как зачастую за границей он формирует львиную долю доходной части местных бюджетов. "Но, с другой стороны, в Украине недостаточная база, чтобы налог работал, как в ЕС и в США. Есть проблема с реестрами, которые не отображают и не дают учет всей недвижимости", — говорит эксперт МЦПИ.
К тому же, по ее мнению, если сравнивать предложенную Минфином модель с той практикой, которая применяется в других странах, нельзя сказать, что украинский вариант является социально-справедливым. "Базой налогообложения является площадь, а не нормативно-денежная оценка имущества. Не должно быть так, что одинаковые суммы налогов платит владелец квартиры в Киеве и в каком-то районном центре", — полагает госпожа Бочи. Впрочем, эксперт уточнила, что пока в Украине не отлажен рынок оценки, а значит, и эта модель, в случае ее реализации, к нашей стране еще неприменима. В частности, в результате повышения налога слишком велик риск коррупции при оценке стоимости домов и квартир.