В Украине заработал налог на недвижимость. Кроме налоговиков, он прибавит работы госрегистраторам и нотариусам, а на стоимости жилья и аренды никак не отразится. Эксперты практически единодушны во мнении, что налог на недвижимость нужен, а поступления должны быть направлены на ремонт домов и инженерных коммуникаций. Но вместо того, чтобы облагать квартиры, исходя из их стоимости (нормативной или рыночной), как это делается в Европе, Украина решила изобрести велосипед с «квадратными колесами» и «плясать» от метража. Особое же недоумение вызывает то, что необлагаемыми остались владельцы коммерческой недвижимости, которая как раз и приносит неплохие дивиденды…
Почем налоговый квадрат
С 1 января в Украине стало одним налогом больше – вступила в силу ст. 265 Налогового кодекса, согласно которой физические, юридические лица и нерезиденты будут платить налог на жилую недвижимость. Введение налога, которое предполагалось сначала с 1 января 2012 года, а после – с 1 июля 2012 года, откладывали дважды. На днях ГНСУ разъяснила, кто и как будет платить «мзду»:
- облагаются налогом жилые дома, пристройки к ним, жилые дома усадебного типа, квартиры, коттеджи и комнаты в многосемейных квартирах;
- не облагаются: общежития, дачные или садовые дома, но не более одного на человека, жилье многодетных семей и семей с приемными детьми, но в расчете не более одного объекта недвижимости на семью.
Кодекс устанавливает льготу: не облагаются налогом для физлиц квартиры жилой площадью не более 120 кв. м и жилые дома площадью не более 250 кв. м.
Однако если человек владеет несколькими объектами жилой недвижимости, льгота распространяется только на один из них, а за остальные придется раскошелиться. Жилая площадь нескольких объектов недвижимости не суммируется. К примеру, даже если площадь двух квартир (или квартиры и дома) составляет до 120 кв. м, вторая облагается налогом. Физлицо может платить налог на жилую недвижимость, в которой оно зарегистрировано, либо выбрать объект из ему принадлежащих по своему усмотрению.
«Если, к примеру, у него по месту проживания 30 кв. м, а там, где он не зарегистрирован, но имеет собственность, – 60 кв. м, он вправе, получив уведомление, уточнить метражи и определиться для себя, какую площадь он выбирает – большую или меньшую», – пояснил директор департамента налогообложения физических лиц Государственной налоговой службы Украины Вячеслав Бусарев.
Если в собственности физлица имеется квартира и садовый домик, то на него распространяется льгота по налогу. При этом если жилая площадь квартиры не превышает 120 кв. м, налог на квартиру платить не придется. Если у гражданина два садовых домика, второй облагается налогом.
Ставка налога за «квадрат» определена в размере 1% минимальной заработной платы (или 11,47 грн на 1 января 2013 года) для квартир жилой площадью не более 240 кв. м и жилых домов жилой площадью не более 500 кв. м и 2,7% минимальной зарплаты (или 30,79 грн) для квартир жилой площадью свыше 240 кв. м и домов жилой площадью более 500 кв. м.
Физлица платят налог один раз в год. С 15 апреля по 1 июля 2013 года граждане получат уведомления от налоговой с суммой налога по месту регистрации. Данные налоговая будет получать из Госреестра вещных прав на недвижимость, который формирует Укргосреестр.
Физлица должны уплатить налог на протяжении 60 дней с момента получения уведомления. При просрочке платежа на 30 дней предусмотрены штрафные санкции в размере 10% от суммы начисления, более 30 дней – 20% от суммы налога.
Вместе с тем, граждане с низкими доходами могут обращаться в налоговую с просьбой о рассрочке платежа, решение о предоставлении которой будет приниматься в индивидуальном порядке.
«Исходя из расчетов, которые есть на сегодняшний день, средняя сумма выплат – 300 грн в год за квартиру средней жилой площади и дом средней жилой площади – 800 грн в год. Мы рассматриваем вопрос обращения граждан, по которым мы будем принимать решения. Механизм (рассрочки – авт.), который будет оставаться, существует», – сказал директор департамента.
Как уточнил старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец, возможность предоставления рассрочки или отсрочки платежей предусмотрена в ст. 32 Налогового кодекса, и касается она как сборов, так и налогов, установленных налоговым законодательством Украины.
Министерство доходов и сборов рассчитывает в этом году получить около 75 млн грн от налога на недвижимость в местные бюджеты.
По мнению президента Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Александра Рубанова, администрирование этого налога будет стоить дороже, чем сборы, полученные от него. Ведь властьимущие «привели в порядок» свою недвижимость – у них для этого был целый год, на протяжении которого введение налога откладывалось.
Три законных способа не платить
Эксперты окрестили нововведение «налогом на вторую недвижимость». «Это фактически налог на вторую недвижимость в семье… Я думаю, больше половины семей в Украине имеют два объекта недвижимости», – считает генеральный директор агентства недвижимости «Планета «Оболонь» Виталий Котенко.
Участники рынка уже с середины января ожидают активизации сделок по переоформлению жилья на своих родственников. Ведь этот лежащий на поверхности способ может прилично сэкономить, если площадь квартиры или дома большая. К примеру, владелец дома жилой площадью 750 кв.м, разделив его на себя, жену и двоих детей, сможет уйти от налога и сохранить почти 6 тыс. грн семейного бюджета.
То же самое правило может сработать и для владельцев двух малометражек.
Не сложно предположить, что органы Укргосреестра, а также нотариусы, только начавшие регистрировать права на недвижимость по новой системе, будут крайне востребованы вплоть до апреля, когда налоговая начнет начислять суммы налога и отправлять уведомления.
«Очереди будут огромные в Укргосреестре. Конечно, люди оптимизируют то, что на них зарегистрировано», – считает Котенко. По его мнению, волна сделок по перерегистрации пройдет достаточно быстро – в течение полугода. Так что казна пополнится еще и от поступлений от регистрации недвижимости, предполагает эксперт.
По словам партнера юридической компании «Закон Победы» Юлии Божко, супруги, владеющие на праве общей совместной собственности квартирой жилой площадью 240 кв.м, имеют право уменьшить базу налогообложения по этой квартире на 120 кв.м каждый, и, соответственно, не платить налог на эту недвижимость.
Если супруги имеют две квартиры, каждая из которых имеет жилую площадь до 120 кв.м, то они могут избежать налогообложения, соответствующим образом распределив между собой обязанности по его уплате и применив предусмотренные законодательством льготы. В такой же способ они смогут не платить налог и за оба садовых (дачных) дома.
Казалось бы, вот он, выход, однако не все так просто. По мнению руководителя комитета по статистике и аналитике Лиги экспертов Украины Андрея Гусельникова, издержки на переоформление перекроют сумму налога, поэтому переписывать недвижимость на родственников будет не выгодно.
«Скорее всего, никто ничего не будет переоформлять только потому, что будет налог на недвижимость», – считает он.
К примеру, при оформлении дарственной на «гостинку» стоимостью 45 тыс. долл., придется заплатить 1% госпошлины (450 долл.), не менее 100 долл. нотариусу, около 400 грн. оценщику. В итоге переоформление обойдется в 600-650 долл. Раздел квартиры на доли между членами семьи также оформляется либо продажей, либо дарением, и, соответственно, предусматривает примерно те же затраты.
Один из вариантов – уменьшение до нужных параметров жилой площади, подсказывает Рубанов. В частных домах с этим проблем нет – за счет расширения подсобных помещений, в квартирах – нужно «договариваться».
Учитывая то, что данные о размерах жилплощади будущих налогоплательщиков ГНСУ рассчитывает получить с 15 апреля из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, для граждан открывается еще один способ остаться незамеченными. Ведь у экспертов вызывает сомнения сама возможность получать данные из реестра, поскольку он действует по заявочному принципу.
«Не платить налог на недвижимость смогут те собственники, информация о праве на недвижимость которых отсутствует в реестре, что просто не позволит налоговой службе определить базу налогообложения и начислить налог… Информация о недвижимости может годами, например, до момента ее продажи, так и отсутствовать в реестре. Это же касается и всех жилых «домов-самостроев», незаконных перепланировок в квартирах и домах, информации о которых по понятным причинам также не будет в реестре», – рассказала адвокат компании «Закон Победы».
По мнению старшего партнера адвокатской компании «Кравец и партнеры», проблемы с начислением налога могут возникнуть, когда объекты недвижимости находятся в разных областях, а также отсутствии индивидуального налогового номера у владельца недвижимости. В этой связи тяжело будет определить место уплаты налога, а также субъекта налогообложения, который будет иметь возможность уклониться от уплаты данного налога.
“На мой взгляд, на сегодня введение данного налога абсолютно не актуально и ничем, кроме коррупционных схем по отмыванию дополнительного финансирования на приобретение программного и аппаратного обеспечения, не обосновано. Прогнозируемые поступления в бюджет в размере 75 млн. гривен ничто, по сравнению с затратами на его администрирование”, – отметил Кравец.
Садовый и усадебный: найди отличия
Отсутствие четких критериев в определении необлагаемого садового (дачного) и облагаемого усадебного дома способны внести путаницу в налоговые дела, считают участники рынка.
К примеру, дачный дом определен в Налоговом кодексе как жилой дом для использования на протяжении года с целью загородного отдыха.
«Соответственно, в данном случае возникает вопрос, как подобный объект жилой недвижимости должен быть определен в правоустанавливающих документах и реестре, чтобы не подпадать под налогообложение согласно с кодексом. У налогоплательщика в этом случае однозначно возникнут проблемы с доказыванием того, что принадлежащий ему дачный дом действительно является «дачным» в понимании ст. 265 Кодекса. В этом случае, по нашему мнению, он будет вынужден отстаивать свои права, оспаривая соответствующие решение-уведомление налоговой службы о начислении налога на такой объект недвижимости в административном и/или судебном порядке», – считает Божко.
Подобная проблема будет актуальной и для зданий детских домов семейного типа.
Кравец пояснил, что все зависит от целевого назначения земельного участка, на котором находится строение, а также свидетельства о праве собственности на само строение, в котором и будет указано, какой именно это дом (жилой, дачный, садовый). Эти данные есть у органов регистрации прав на недвижимое имущество, добавил адвокат.
По словам Рубанова, усадебный дом предполагает возможность круглогодичного проживания. В то же время, переделка дачи под дом еще не означает, что в ней живут круглый год. Как и кто будет проверять все эти моменты, остается под вопросом.
Налог не скажется на аренде и стоимости жилья
Казалось бы, налог влетит в копеечку владельцам нескольких квартир, сдающих их в аренду. А те, в свою очередь, заложат издержки на арендаторов. Тем более, что на этот «теневой» сегмент рынка давно заглядываются налоговики.
В то же время участники рынка не считают этот фактор основным в вопросе подорожания аренды жилья.
«Аренда будет расти вместе с подорожанием продуктов питания и всего остального. В любом случае, это нагрузка на арендодателя. Кого-то она подтолкнет к каким-то действиям, а кого-то все устраивает», – отметил Котенко.
«То, что аренда будет медленно, но уверенно расти, в этом нет никаких сомнений. Этот фактор (налог — авт.) играет роль, но все-таки в меньшей степени. Основной фактор — люди просто не в состоянии покупать, а вынуждены арендовать», – добавил Рубанов.
По оценкам Гусельникова, украинцы, которые имеют в собственности несколько квартир и сдают их в аренду, как правило, оформлены частными предпринимателями и платят единый налог.
«Думаю, что люди, которые имеют две квартиры — в одной живут, другую — сдают, если они будут платить налог, будут в прибыли», – считает он.
По мнению Гусельникова, на стоимости жилья введение налога также никак не отразится, поскольку, по оценкам организации, он затронет не более 5% квартир в Киеве.
«На стоимость квартир, домов, земли это никак не повлияет, я в этом не сомневаюсь», – резюмировал он.
Не исключено, что введение налога внесет свою лепту в уменьшение габаритов квартир в строящихся домах, к чему и так пришли застройщики. В эконом-классе жилую площадь 120 кв.м могут иметь четырех- и пятикомнатные квартиры, которых не так много. В бизнес- и премиум-классах такой формат жилья есть, но спрос на такие квартиры уже в большей степени удовлетворен.
Эксперты практически единодушны во мнении, что налог на недвижимость нужен, а поступления должны быть направлены на ремонт домов и инженерных коммуникаций. Но вместо того, чтобы облагать квартиры, исходя из их стоимости (нормативной или рыночной), как это делается в Европе, Украина решила изобрести велосипед с «квадратными колесами» и «плясать» от метража. Особое же недоумение вызывает то, что необлагаемыми остались владельцы коммерческой недвижимости, которая как раз приносит им неплохие дивиденды.
«Введение налога в такой форме – это первый шаг. Дальше мы увидим массу добавок и продвижение этого вопроса», – предполагает Котенко.
И он не одинок в своем прогнозе: Миндоходов не оставляет идею проработать вопрос обложения недвижимости, исходя из ее стоимости.
Татьяна Акимова