![Придбали нову нерухомість: як звітувати та сплачувати податок?](https://storage.dtkt.ua/files/NikoNews/Neruhomist115.jpg)
Повідомлення про об'єкти оподаткування
Платник податків зобов'язаний повідомляти про всі об'єкти оподаткування (звісно, і про нерухомість) податковий орган – це пряма норма п. 63.3 ПКУ. Повідомити податкову потрібно протягом 10 робочих днів після реєстрації нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав. Повідомлення подають за формою №20-ОПП (додаток 10 до Порядку №1588).
А ще з метою проведення податкового контролю платники податків підлягають реєстрації за місцезнаходженням юросіб (основне місце обліку), а також за місцем розташування нерухомого майна (неосновне місце обліку). Особливості взяття на облік за основним або неосновним місцем обліку визначає Порядок №1588, зокрема розділи VII та VIII.
Це означає: якщо суб'єкт господарювання є власником нерухомості, розташованої на території адміністративно-територіальної одиниці поза його місцезнаходженням (де він перебуває за основним місцем обліку), такий суб'єкт господарювання зобов'язаний стати на облік за неосновним місцем обліку у ДПI за місцезнаходженням нерухомості1.
1 За неосновним місцем обліку платник податків сплачуватиме податок на майно та подаватиме декларацію.
Взяття на облік за неосновним місцем обліку здійснюється на підставі:
- заяви за формою №17-ОПП (додаток 9 до Порядку №1588). Заява може бути подана як до ДПI за неосновним місцем обліку, так і до ДПI за основним місцем обліку (п. 7.1 та 7.2 розділу VII Порядку №1588);
- повідомлення за формою №20-ОПП (додаток 10 до Порядку №1588). Подається до ДПI за основним місцем обліку (п. 8.3 – 8.5 розділу VIII Порядку №1588). У повідомленні обов'язково зазначають контролюючий орган, у якому особа бажає стати на облік за неосновним місцем обліку (в цьому разі – за місцезнаходженням нерухомості, це графа 11 розділу 3).
Подання заяви №17-ОПП за основним і неосновним місцем обліку
У разі подання заяви за формою №17-ОПП до ДПI за неосновним місцем обліку платник податків у розділі 3 може зазначити контролюючий орган, до якого подається заява, та обрати адміністративно-територіальні одиниці (за місцезнаходженням об'єктів оподаткування), які обслуговує такий орган.
У разі подання заяви за формою №17-ОПП до ДПI за основним місцем обліку платник податків у розділі 3 може зазначити всі контролюючі органи, в яких бажає стати на облік за неосновним місцем обліку, та обрати адміністративно-територіальні одиниці (за місцезнаходженням об'єктів оподаткування), які обслуговують так органи.
Ці форми документів можна подати в електронній формі. У разі якщо платник податків визначив контролюючий орган, у якому бажає стати на облік за неосновним місцем обліку, у повідомленні за формою №20-ОПП він звільняється від обов'язку подання до контролюючого органу заяви за формою №17-ОПП (п. 7.2 розділу VII Порядку №1588).
Але якщо вчасно не подати згадані вище документи для взяття на облік у відповідному контролюючому органі, у податківців виникають усі підстави застосувати штраф згідно з п. 117.1 ПКУ (юрособи несуть відповідальність у розмірі 1020 грн).
Щоправда, за п. 52-1 розділу 10 підрозділу ХХ ПКУ за порушення податкового законодавства, вчинені протягом періоду з 1 березня 2020 року до останнього календарного дня місяця (включно), в якому завершується дія карантину, штрафні санкції не застосовуються.
Купівля-продаж у межах місяця – без декларації
Якщо СГ придбав та продав об'єкт нерухомості в межах одного місяця, то за наявності документального підтвердження, що засвідчує перехід права власності від продавця до покупця, він звільняється від обов'язку сплати та подання декларації.
ЗIР, підкатегорія 106.07
Як сплачується податок при зміні власника нерухомості
Скажімо, новий власник виконав свій обов'язок і про появу в нього нового об'єкта оподаткування – нерухомості повідомив податкову. А далі новий власник – юридична особа має подбати про сплату податку за цей новий об'єкт, навіть якщо він уже подавав річну декларацію. Адже в річній декларації, поданій до 20 лютого поточного року, цього об'єкта не було.
Декларація складалася щодо об'єктів нерухомості, які перебували на балансі такої юрособи станом на 1 січня звітного року.
У разі переходу права власності на об'єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється згідно з пп. 266.8.1 ПКУ для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилося право власності на нерухомість, а для нового власника – починаючи з місяця, в якому він набув права власності.
Свідчитимуть про це дані з Державного реєстру речових прав, і таку інформацію слід зазначити у додатку 1 або 2 до декларації.
У додатках також наводять кількість місяців перебування об'єкта нерухомості у власності платника у кожному кварталі звітного (податкового) періоду. У разі переходу права власності на об'єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року для попереднього власника не враховується місяць, в якому припинилося право власності на зазначений об'єкт, а для нового власника враховується місяць, у якому він набув права власності.
Для нового власника термін подання декларації1 – 30 календарних днів з дня виникнення права власності на об'єкт.
1 Форму затверджено наказом Мінфіну від 10.04.2015 р. №408 (у редакції наказу Мінфіну від 15.11.2018 р. №897).
Для попереднього власника строки уточнення раніше поданої декларації не встановлені. Проте, для того щоб зайво не сплачувати податку за відчужену нерухомість, він зацікавлений подати уточнюючу декларацію якнайскоріше, принаймні до закінчення граничного строку сплати такого податку (граничний термін сплати податку – до 30 числа місяця, наступного за звітним кварталом, як наслідок це 29 число).
Якщо обидва власники вже подавали у звітному році декларацію з податку на нерухомість, то суму податку вони коригують шляхом подання декларації з типом «Уточнююча».
У разі якщо новий власник таку декларацію ще не подавав, а придбана нерухомість – це перший подібний об'єкт оподаткування, то податок за неї він нараховує шляхом подання декларації з типом «Звітна». У комірці «починаючи з» ставлять номер місяця (арабськими цифрами), коли виникло право власності на нерухомість.
Приклад 1 Підприємство придбало нерухомість (офісне приміщення). Дата внесення відомостей про право власності до Держреєстру1 – 20 жовтня 2020 р.
Новий власник повинен подати декларацію до 19 листопада 2020 р., у якій нарахувати суму податку за період жовтень – грудень 2020 р. Тому графи 20, 21, 22 у додатку 2 до декларації, які передбачені для визначення податкового зобов'язання за квартали, залишаються порожні. Сума податку за жовтень – грудень IV кварталу буде зазначена у графі 23 та 19 рядка 3 додатка 2 та рядку 6.1 декларації.
Щодо сплати податку, то, позаяк він нарахований за IV квартал 2020 р., сплатити його потрібно за місцем розташування нерухомості до 29 січня 2021 року.
Надаєш промбудівлю в оренду – плати податок
У пп. 266.2.2 ПКУ міститься перелік нерухомості, яка не є об'єктом оподаткування. Підпункт «є» цього підпункту з 23 травня 2020 року Законом №466 викладено в новій редакції.
З 23.05.2020 р. не є об'єктом оподаткування будівлі промисловості, віднесені до групи «Будівлі промислові та склади» (код 125) Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000, що використовуються за призначенням у господарській діяльності суб'єктів господарювання, основна діяльність яких класифікується у секціях B – F КВЕД ДК 009:2010, та не здаються їх власниками в оренду, лізинг, позичку.
Попередня редакція пп. 266.2.2 ПКУ надавала пільгу власникам будівель промисловості без обмеження мети їх використання. Але використання цієї норми на практиці викликало багато суперечок, які доводилося вирішувати в суді. Про це ми писали в «ДК» №44/2020. Тепер суперечки бути не може: надаєш в оренду – плати податок.
Мало того, про передачу нерухомості в оренду її власник – суб'єкт господарювання повинен повідомити податківців за формою №20-ОПП. У повідомленні буде зазначено, що певний об'єкт нерухомості тепер матиме тип переданого в оренду.
Проте у разі надання в оренду частини будівлі промисловості обов'язок з нарахування податкових зобов'язань у власника-орендодавця виникає пропорційно до частини наданої в оренду площі. Принаймні наразі саме так вважають податківці2.
А ще податкове зобов'язання визначається пропорційно до кількості днів перебування в оренді, лізингу, позичці будівель промисловості починаючи з 23.05.2020 р. або з дати передання в оренду.
1 Отримати відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно можна в кабінеті електронних сервісів.
2 ЗIР, підкатегорія 106.02, запитання: «Чи є об'єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, будівля промисловості, частка якої здається її власником в оренду, лізинг, позичку?».
Окрім наведеного, податок слід нараховувати, якщо будівлі промисловості (їх частки) тимчасово не використовуються у зв'язку з реконструкцією, простоєм тощо. Адже в такому разі, на думку податківців, не можна вважати, що ця будівля використовується у господарській діяльності її власника.
Донарахувати суму податку слід аналогічно до зазначеного у попередньому розділі статті. Тобто, якщо власник будівлі раніше за поточний рік уже подавав декларацію з податку на нерухомість, треба подати уточнюючу декларацію. А ось коли її подати, – ПКУ не встановлює.
На думку податківців, тут слід діяти згідно з пп. 266.7.5 ПКУ: звітність має надаватися протягом 30 календарних днів з дня, коли підприємство втратило право на пільгу з податку на нерухомість.
Приклад 2 Промислове підприємство з виробництва харчових продуктів з жовтня (що підтверджується нотаріально засвідченим договором оренди від 02.10.2020 р.) передало в оренду приміщення фабрики.
Протягом листопада слід подати декларацію або уточнення, якщо нерухомість передано в оренду раніше і платник не врахував зміни до ПКУ. Тому що першим звітним періодом, у разі невідповідності вимогам пп. «є» пп. 266.2.2 ПКУ, був II квартал 2020 року (податкові зобов'язання визначались пропорційно до кількості днів II кварталу). Податок слід визначати пропорційно до кількості днів перебування в оренді об'єктів нерухомості (будівель промисловості) починаючи з 23.05.2020 р. (додатково див. IПК від 01.07.2020 р. №2635/6/99-00-04-03-03-06/IПК у «ДК» №29/2020 і коментар «ДК»).
Зрозуміло, що податкові зобов'язання з податку на нерухомість власники розраховуватимуть не за повний рік, а лише починаючи з місяця, в якому фабрику передано в оренду, та за відповідний обсяг орендованої площі.
Незавершене будівництво
Відповідно до пп. 266.1.1 ПКУ платниками податку є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками житлової та/або нежитлової нерухомості.
Наголошуємо, що об'єкт незавершеного будівництва підлягає державній реєстрації. I для таких об'єктів відповідно до ст. 4 та 27-1 Закону №1952 передбачено окрему процедуру державної реєстрації прав. У Держреєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на об'єкт незавершеного будівництва реєструється в окремому розділі.
Згідно з ч. 2 ст. 331 ЦКУ право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Об'єкт незавершеного будівництва не вважається об'єктом нерухомого майна.
А об'єктом оподаткування є нерухомість, що перебуває у власності і яка внесена до Державного реєстру речових прав.
Як слушно зауважують податкові органи в IПК від 12.02.2019 р. №500/IПК/08-01-12-03-16, незавершене будівництво як об'єкт, реєстрація якого у Держреєстрі прав здійснюється в порядку ст. 27-1 Закону №1952, не відповідає ознаці об'єкта оподаткування податком на нерухомість!
Тож на об'єкт незавершеного будівництва податок не нараховується.
Думка податківців
Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, для об'єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності фізичних осіб, обчислюється контролюючим органом на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а для об'єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, що знаходяться у власності юридичних осіб, обчислюється такими особами самостійно виходячи з загальної площі кожного окремого об'єкта оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об'єкт.
ЗIР, підкатегорія 106.02
Згідно з пп. 266.7.5 ПКУ щодо новоствореного (нововведеного) об'єкта житлової та/або нежитлової нерухомості юрособа подає декларацію протягом 30 календарних днів з дня виникнення права власності на такий об'єкт, а податок сплачує починаючи з місяця, в якому виникло право власності на об'єкт.
Приклад 3 У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності на об'єкт незавершеного будівництва з відкриттям розділу як на об'єкт незавершеного будівництва, тож таке майно не є об'єктом оподаткування податком на нерухоме майно.
У жовтні 2020 р. зареєстровано право власності на новостворений об'єкт нерухомого майна. Обов'язок сплачувати податок на нерухомість виникне з дати набуття й оформлення права власності (реєстрації такого права у Реєстрі речових прав) щодо готового об'єкта нерухомого майна.
Тому протягом 30 календарних днів з дня такої реєстрації слід подати декларацію. Податок обчислюється самостійно виходячи із загальної площі об'єкта на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об'єкт, і з місяця, коли виникло право власності на готовий об'єкт.