Фізособа у 2023 р. успадкувала третину житлового будинку та землі під ним, а також третину двох інших об’єктів нерухомості. Укладено два договори міни з іншими спадкоємцями-фізособами, за якими отримано у власність інші дві третини будинку і землі, натомість передано третину двох інших об’єктів нерухомості. Які особливості оподаткування, якщо успадковану третину продати в 2023 р., а дві інші частини, отримані за міною, — в 2024 р.?
Принципова схема ситуації
У 2023 році фізособа отримала у спадщину три окремі об’єкти нерухомості, всі з яких продала, причому два за договором міни, отримавши натомість (придбавши) два об’єкти і одну частину продавши за кошти. У 2024 році буде продано ці два об’єкти, отримані за договором міни.
Оподаткування при продажу у 2023 внаслідок міни двох успадкованих об’єктів нерухомості
Перший об’єкт
Відповідно до п. 172.1 ПКУ, не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):
- житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);
- земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення;
- земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.
Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.
Таким чином, не підлягає оподаткуванню ПДФО і ВЗ передача за договором міни тільки одного об’єкта успадкованого майна, за умови що це майно є у списку, наведеному в п. 172.1 ПКУ. Наприклад, це частина квартири. Але вже на другу частину майна, що передається за договором міни, правило п. 172.1 ПКУ не поширюється.
Правило п. 172.1 ПКУ не поширюється також на продаж майна, якого немає в переліку об’єктів, зазначених у цьому пункті.
Про оподаткування таких об’єктів далі.
Другий об’єкт, або перший об’єкт, якого немає в списку п. 172.1 ПКУ
Продаж таких об’єктів уже оподатковується ПДФО 5% і ВЗ 1,5% (див. п. 172.2 ПКУ).
Продаж у 2023 р. третього успадкованого об’єкта
Продаж таких об’єктів оподатковується ПДФО за ставкою 5% і ВЗ 1,5% (див. абз. 4 п. 172.2 ПКУ). І це лише тому, що третій проданий об’єкт було успадковано!
Щодо оподаткування продажу двох об’єктів, отриманих за договором міни
Якщо їх продати у 2023 році, це буде четвертий і п’ятий продаж.
Дохід від такого продажу оподатковується за ставкою ПДФО 18% і ВЗ 1,5%, бо ці об’єкти вже отримані не у спадщину, а за договором міни (абз. 2 п. 172.2 ПКУ).
Але відповідно до абз. 5 п. 172.2 ПКУ дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому пункту 172.2 ПКУ, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України.
Далі в цьому пункті зазначено, що мається на увазі під витратами на придбання. Серед іншого це:
- витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;
- реєстраційні збори, державне мито й аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості.
Тож оподатковуваний дохід визначатиметься як сума доходу від продажу об’єктів, зменшена на суму витрат на придбання цих об’єктів, враховуючи вартість переданих об’єктів за договорами міни.
Якщо продати об’єкти у 2024 році
Продаж першого такого об’єкта оподатковуватиметься ПДФО 5% і ВЗ 1,5% згідно з абз. 1 п. 172.2 ПКУ.
Продаж другого об’єкта — згідно з абз. 2 п. 172.2 за ставкою ПДФО 18% і ВЗ 1,5%. Але для цього об’єкта об’єкт оподаткування можна зменшити на витрати, про що ми сказали вище.
Коли вигідніше продати два останні об’єкти — в 2023 чи 2024 році?
Вище ми навели особливості оподаткування таких об’єктів, якщо вони продаються в 2023 і в 2024 роках.
Ці два варіанти відрізняються правилами оподаткування першого такого об’єкта. Якщо його продати в 2023 році, то ставка ПДФО становитиме 18%, але об’єкт оподаткування можна зменшити на витрати. А якщо його продати в 2024 році, ставка ПДФО буде 5%, але з усієї суми доходу. Тож платникові потрібно порівняти ці два варіанти, щоб знати, за якого з них сума податку буде менша.
Хто має нарахувати та сплатити податок?
Фізособа, яка продає (передає за договором міни) іншим фізособам майно, повинна самостійно розрахувати суму податків і сплатити перед нотаріальним посвідченням (див. п. 172.5 ПКУ). А нотаріус перед нотаріальним посвідченням має перевірити сплату податків (див. п. 172.4 ПКУ). Але якщо покупцем виступає юрособа чи ФОП, то вони мають утримати податки (див. п. 172.7 ПКУ).
Якщо податки розраховані і сплачені своєчасно так, як зазначено вище, то фізособі не потрібно подавати річну декларацію про майновий стан і доходи.
Консультують податківці
Згідно з п. 172.4 ПКУ під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна (зареєстрованої відповідно до п. 172.3 ПКУ) та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому розд. IV ПКУ для податкового розрахунку.
Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи, зокрема особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, — до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу (пп. «а» п. 172.5 ПКУ).
Отже, своєчасною сплатою податку на доходи фізичних осіб є сплата його до нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна.
У разі якщо за операцією купівлі-продажу одного з об’єктів нерухомого майна, зазначених у п. 172.1 ПКУ, виконуються умови, встановлені цим пунктом, дохід, отриманий фізичною особою від такого продажу, не оподатковується, тобто у фізичної особи не виникає обов’язку щодо сплати податку. Подавати річну декларацію про майновий стан і доходи у такому випадку не потрібно.
Погребищенська ДПІ ГУ ДПС у Вінницькій області
Причому, на наш погляд, з наведеного випливає: якщо ж унаслідок якихось причин податки були розраховані неправильно та/чи не сплачені своєчасно, декларацію потрібно подати і сплатити податки на підставі такого декларування.
Хоча думка податкової служби з цього питання нам невідома. Тому для уникнення непорозумінь може бути доречним отримати індивідуальну податкову консультацію.
З прикладами заповнення декларацій про майнове становище можна ознайомитися на сайті податкової.
Подавати декларацію за 2023 рік слід до 1 травня 2024 року.