Орендодавець компенсує витрати орендаря: ДПС роз’яснила ПДВ-наслідки у 2026 році

1. Про що Товариство запитало ДПС?
2. Витрати орендаря через ремонт орендованого майна: збитки чи послуга орендодавцю?
3. Податковий кредит для орендодавця: чи треба коригувати за п. 198.5 ПКУ?
4. Практичні рекомендації для бізнесу щодо документального оформленння операцій
5. Що додатково почитати про відшкодування збитків?

Коментар до ІПК ДПС від 15.09.2026 №5507/ІПК/99-00-21-03-02

Про що Товариство запитало ДПС?

До ДПС за роз’ясненнями звернулося Товариство. Воно надає споруди (вежі) в користування, а орендар розміщує на них своє телекомунікаційне обладнання.

Об’єкт оренди потребує догляду: ремонту, технічного обслуговування чи переобладнання. Це здійснює орендодавець. Але для цього орендарю доводиться демонтувати, перемістити, а потім знову змонтувати свої антени та передавачі. Тобто, нести додаткові витрати.

Договір оренди може передбачати умову: орендодавець відшкодовує орендарю документально підтверджені витрати на перенесення обладнання. Але чим, на думку податківців, є таке відшкодування:

• компенсацією витрат (збитків) орендаря
• чи оплатою постачання послуг, яка підлягає оподаткуванню ПДВ?

Витрати орендаря через ремонт орендованого майна: збитки чи послуга орендодавцю?

Відповідаючи на запит Товариства-орендодавця, податківці одразу розкривають свій головний принцип: для цілей оподаткування ПДВ визначальною є саме економічна сутність здійснюваної операції, а не її назва чи спосіб документального оформлення.

ДПС переконана, що податкові наслідки залежать не від того, чи назвали ви виплату «відшкодуванням» у договорі, а від того, що фактично відбулося в межах цієї операції.

Загалом, ДПС чітко розмежовує два можливі сценарії розвитку подій:

Сценарій A. Окрема послуга (з виникненням ПДВ)

Якщо орендар у зв’язку з проведенням робіт з переобладнання чи відновлення предметів оренди здійснює окремі роботи з демонтажу, перенесення та монтажу належного йому обладнання, а орендодавець зобов’язується оплатити (відшкодувати) їхню вартість, такі дії за своєю економічною сутністю вважаються окремою послугою, яку орендар надає орендодавцю.

У такому разі:

• операція з постачання таких послуг є об'єктом оподаткування ПДВ (п. 185.1 ПКУ);
• сума коштів, що сплачується як компенсація (відшкодування) вартості робіт, включається до бази оподаткування ПДВ, яка визначається виходячи з договірної вартості (п. 188.1 ПКУ);
• орендар зобов'язаний визначити податкові зобов’язання з ПДВ та скласти і зареєструвати в ЄРПН відповідну податкову накладну (п. 201.10 ПКУ).

Сценарій Б. Відшкодування шкоди (без ПДВ)

Якщо ж сплачені кошти за своєю сутністю є виключно відшкодуванням шкоди (збитків), тобто, орендар поніс витрати, але орендодавець цих витрат (як і проведених робіт) не замовляв, то об’єкт оподаткування ПДВ не виникає.

Адже відповідно до п. 188.1 ПКУ до складу договірної вартості не включаються суми неустойки (штрафів та/або пені), три проценти річних від простроченої суми, інфляційні витрати, а також відшкодування шкоди (зокрема відшкодування упущеної вигоди). За відсутності факту постачання послуг податкові наслідки з ПДВ у орендаря не з’являються.

Податковий кредит для орендодавця: чи треба коригувати за п. 198.5 ПКУ?

Якщо операція кваліфікована як постачання послуг з демонтажу та монтажу обладнання:

• орендодавець має повне право включити суми ПДВ, зазначені в податковій накладній, складеній та належним чином зареєстрованій орендарем в ЄРПН, до складу свого податкового кредиту;
• за умови, що придбані послуги з перенесення обладнання використовуються орендодавцем у власній господарській діяльності в межах оподатковуваних ПДВ операцій (наприклад, для забезпечення подальшого надання пасивної інфраструктури в оренду), нараховувати компенсаційні податкові зобов'язання за п. 198.5 ПКУ не потрібно.

Практичні рекомендації для бізнесу щодо документального оформленння операцій

Аби уникнути непорозумінь із податковими органами під час перевірок, орендодавцям та орендарям варто звернути увагу на оформлення документів:

1. Детально прописуйте умови виконання робіт та інших додаткових витрат в договорі. Якщо ви плануєте, що орендар буде згодом опосередковано долучений до ремонтних робіт, зазначайте це як виконання робіт/надання послуг, наприклад, із демонтажу та монтажу. Це узаконить складання податкової накладної та сформує прозорий податковий кредит.
2. Складайте первинні документи. Надані послуги мають підтверджуватися актами приймання-передачі виконаних робіт чи наданих послуг із розшифровкою конкретних дій та їхньої вартості.
3. Не плутайте компенсацію послуг із відшкодуванням збитків. Якщо в договорі не йдеться про те, що орендар буде виконувати якісь роботи для орендодавця, а лише йдеться про відшкодування додаткових витрат, які можуть виникнути під час оренди, то мова йде саме про відшкодування реальних збитків. І у документах не повинно бути формулювань про «оплату робіт». У такому випадку виплата здійснюється без ПДВ, але вона має бути підтверджена розрахунками завданої шкоди. Тобто, орендар виставляє орендодавцю рахунок із загальним формулюванням. А от до рахунку можна додати лист або звіт, у якому зазначити, що це були за витрати і чому вони виникли, та посилання на пункт договору, за яким такі витрати мають бути відшкодовані.

Якщо сторони ставлять за мету уникнення ПДВ, документальне оформлення має бути повністю переведене в площину цивільно-правової відповідальності за заподіяну майнову шкоду:

1. Зміни до договору оренди:

• виключити положення про «відшкодування попередньо погоджених витрат орендаря на демонтаж/монтаж/перенесення»;
• зафіксувати гарантію орендодавця забезпечувати безперешкодне й безперервне розміщення обладнання орендаря протягом усього строку оренди;
• встановити, що необхідність проведення робіт з переобладнання інфраструктури, яка призводить до тимчасового позбавлення орендаря можливості користуватися об'єктом або вимагає вимушеного перенесення майна, є порушенням умов користування майном, яке тягне за собою обов’язок орендодавця відшкодувати завдані орендарю реальні збитки.

2. Претензійний порядок замість актів наданих послуг:

• не складати акти приймання-передачі послуг чи акти компенсації витрат між орендарем та орендодавцем;
• орендодавець направляє повідомлення про необхідність проведення робіт, що тимчасово порушують умови розміщення обладнання;
• орендар направляє орендодавцю претензію (вимогу) про відшкодування реальних збитків (майнової шкоди) із детальним розрахунком фактично понесених витрат (на підставі договорів із підрядниками на демонтаж, актів, платіжних документів);
• орендодавець складає письмову відповідь про визнання претензії та погодження суми відшкодування збитків.

3. Формулювання у платіжних документах:

• у призначенні банківського платежу суворо заборонено вказувати: «компенсація витрат», «оплата за монтаж/демонтаж», «перенесення обладнання»;
• правильне формулювання: «Відшкодування реальних збитків (майнової шкоди), завданих у зв’язку з переобладнанням вежі за претензією №... від..., без ПДВ».

Що додатково почитати про відшкодування збитків?

• Сплата ПДВ і податку на прибуток з відшкодування шкоди: оформлення претензії та відображення в обліку – 2026
• Відшкодування збитків за пошкоджене майно є об’єктом оподаткування ПДВ: роз’яснення ДПС
• ПДВ на відшкодування від перевізника у 2026 році: колізія «ЗІР» і листа ДПС
• Виплата компенсації нерезиденту за ремонт пошкодженого товару: які податкові наслідки?
• Автомобіль підприємства потрапив у ДТП: наслідки, документальне оформлення, бухгалтерський і податковий облік