Мінімальний строк оренди сільськогосподарських земель у 7 років хочуть скасувати: аналіз законопроєкту №15321

1. Що саме передбачає законопроєкт №15321?
2. Які два ризики скасування мінімального строку оренди землі?
3. Які два плюси пропозиції депутатів?
4. Висновки та рекомендації

Український земельний ринок та сфера оренди вже багато років живуть за чіткими правилами. Одне з них – семирічний мінімум. Наприклад, брати в оренду земельну ділянку для сільськогосподарського використання менш ніж на 7 років зараз не можна. Так як мінімальний строк оренди землі визначає закон, то думка орендатора і орендодавця не має значення.

Проте серед депутатів з’явилася ініціатива (законопроєкт від 11.06.2026 №15321), яка може кардинально змінити такий підхід. Вони пропонують додати до Закону про оренду землі здавалося б малу, але насправді дуже суттєву правку «якщо інше не передбачено договором оренди за згодою сторін».

Що саме передбачає законопроєкт №15321?

 Стаття 19 Закону про оренду землі чітко обмежує нижню планку строку оренди для класичного агровиробництва 7 роками (для садів і виноградників – взагалі 25 років, щоб інвестиції встигли окупитися). Депутатська правка пропонує залишити ці цифри, але зробити лазівку – дозволити сторонам договору самим визначати строк оренди земельної ділянки.

Тобто якщо фермер та власник землі домовилися підписати договір на 1, 2 чи 3 роки, вони зможуть це зробити абсолютно легально.

Обґрунтування авторів змін просте: ринок прагне гнучкості. Жорсткі 7 років обмежують підприємців, які не завжди хочуть або можуть зв’язувати себе довгостроковими зобов’язаннями в умовах нестабільної економіки, війни та кліматичних ризиків.

Які два ризики скасування мінімального строку оренди землі?

1. Удар по родючості ґрунтів (виснаження землі). Коли аграрій бере землю всього, наприклад, на 2 роки, у нього немає стимулу дбати про майбутнє цього поля. Його мета – отримати максимум прибутку тут і зараз. В такому випадку орендодавцю залишається виснажена земля, про відновлення родючості якої він має дбати самостійно. Тривала оренда (від 7 років), навпаки, змушує орендарів інвестувати в якісні добрива та правильну агротехнологію.
2. Хаос у плануванні. Для стабільності агросектору довгострокове планування – це фундамент. Короткі договори оренди землі перетворять ринок агропромисловості на хаос, де правила й ігроки змінюються щороку.

Які два плюси пропозиції депутатів?

1. Гнучкість для стартапів та релокованого бізнесу. В умовах форс-мажорів та бойових дій бізнес часто змушений адаптуватися «на ходу». Можливість орендувати землю на короткий термін дозволить швидше запускати локальні проєкти або тестувати нові нішеві культури без величезних фінансових зобов'язань на роки вперед.
2. Вихід із «тіні». Нині ті, кому реально потрібна земля на короткий строк, часто обходять закон, уникаючи слова «оренда» у договорі – укладаються договори про спільну діяльність, емфітевзис або земля використовується взагалі без оформлення договору «на чесному слові». Легалізація коротких строків поверне ці операції в білу площину та принесе податки у громади.

Висновки та рекомендації

Запропонована депутатом редакція – це класичний крок у бік лібералізації ринку. Вона корисна для бізнесу, який шукає швидких рішень, але несе серйозну загрозу для стану сільськогосподарських земель та стабільності орендних відносин.

На думку автора, для того щоб ця ініціатива не нашкодила, її варто ухвалювати з чіткими запобіжниками:

• Впровадити «екологічний аудит» для коротких договорів. Якщо договір укладається на строк менше ніж 5 – 7 років, орендар повинен нести жорстку фінансову та юридичну відповідальність за погіршення стану земельної ділянки;
• Захистити інтереси дрібних землевласників. Створити типові форми короткострокових договорів, затверджені державою, які не дадуть великим агрохолдингам права диктувати власні умови оренди землі;
• Обмежити сфери застосування. Можливо, варто дозволити короткі строки оренди лише для певних видів діяльності (наприклад, вирощування однорічних овочевих культур, експериментальне агровиробництво), але залишити жорсткий мінімальний строк оренди для масштабного сільгоспвиробництва.