Верховный Суд Украины на совместном зседании судебных палат по гражданским и хозяйственным делам 11 мая 2016 года рассмотрел дело №6-824цс16 о признании недействительным и отмене распоряжения Теофипольской районной государственной администрации Хмельницкой области, признании недействительным договора аренды земли.
При рассмотрении была сформулирована следующая правовая позиция.
По смыслу части первой статьи 203, части первой статьи 215 ГК основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями 1-3, 5 и 6 статьи 203 настоящего Кодекса, и, в частности, когда содержание сделки противоречит ГК, другим актам гражданского законодательства.
Согласно части первой статьи 632 ГК цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, определенных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.
По смыслу части первой статьи 15 Закона «Об аренде земли» одним из существенных условий договора аренды земли является арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату. Отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, предусмотренных этой статьей, а также нарушение требований статей 4-6, 11, 17, 19 настоящего Закона является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным в соответствии с законом.
Арендная плата в соответствии со статьей 21 Закона «Об аренде земли» - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Годовая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, не может быть меньше размера земельного налога, который устанавливается Законом «Об оплате за землю», и превышать 10% их нормативной денежной оценки.
Частью первой пункта 289.1 статьи 289 НК и частью первой статьи 13 Закона «Об оценке земель» предусмотрено, что для определения размера арендной платы для земель государственной и коммунальной собственности обязательно проводится и используется нормативная денежная оценка земельных участков, которая представляет собой капитализированный рентный доход (доход, который можно получить из земли как фактора производства в зависимости от качества и местоположения земельного участка), определенный по установленным и утвержденным нормативам (статья 1 Закона «Об оценке земель»).
Учитывая вышесказанное, можно сделать вывод, что обязанность по уплате арендной платы является нормативно урегулированной и не может определяться или изменяться и прекращаться сторонами договора по собственному волеизъявлению.
Учитывая, что соблюдение надлежащего экономического регулирования земельных правоотношений, обеспечение поступлений платежей по арендной плате в местные бюджеты в законодательно определенных пределах путем их верного правового регулирования непосредственно относится к интересам государства, ошибочно считать факт непроведения нормативной денежной оценки в порядке установленным законодательством, чисто формальным основанием для признания спорного договора недействительным.