Найбільш поширеною формою землекористування в Україні є орендні відносини. Нині офіційно укладено приблизно 4,6 мільйона договорів оренди. І саме в них криються підводні камені.
Минули ті часи, коли землю можна було отримати в оренду без договору, під чесне слово, і за суто символічну плату — за пляшку. Тепер уже агровиробники потрапляють у скрутну ситуацію — спадкоємці колишніх власників паїв відмовляються здавати землю на умовах, чинних раніше. Сільгоспвиробники наввипередки набирають паї у власників й отримують клаптеві ковдри — «шахівниці», які неможливо обробляти. Намагаючись переманити на свій бік пайовиків, орендну плату підвищують до економічно необґрунтованих 10 — 20% нормативної оцінки, аби лишень не пустити конкурента.
Бурхливо розвивається і земельний рекет: на територію сільради заходить підприємство, яке бере землю в оренду, не піклуючись про формування цілісних масивів. Навпаки, беруть по 3 — 4 ділянки в полі, «відбиваючи» орендодавців у чинного орендаря додатковою парою сотень гривень оренди на рік, і оброблення масиву стає дуже витратним. Далі пропонують основному орендарю викупити оренду такого підприємства на своїх умовах.
Не обдури себе!
Утім, це лише частина небезпек, які чигають на учасників операцій із землею. І щоб мати змогу повноцінно захистити в суді свої права власності на землю та врожай, слід подбати про належне юридичне оформлення цих прав. Перша заповідь орендодавця: мати документи, які засвідчують ваші права власності на землю, під час передавання її в оренду.
Це можуть бути документи, видані до 1 січня 2013 р.: державний акт на право приватної власності на землю; державний акт на право власності на землю чи державний акт на право власності на земельну ділянку. Документами, виданими після зазначеної дати, є свідоцтво про право власності на нерухоме майно чи витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.
Окрім зазначених документів, важливо правильно укласти договір оренди. Слід зауважити, що постановою Кабінету Міністрів України від 23 листопада 2016 року №843 внесено зміни до форми типового договору. Тепер він міститиме відомості про сам об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування, розмір земельної ділянки); термін дії договору; розмір орендної плати, умови, за яких цей розмір може бути переглянуто; спосіб розрахунків (готівкою, сільгосппродукцією тощо); термін розрахунків; відповідальність за несплату — пеню, штраф тощо.
Якщо в документі, що засвідчує право власності на землю, кадастровий номер не вказано, необхідно звернутися до спеціалізованого підприємства щодо виготовлення технічної документації із землеустрою (землевпорядної організації). Після цього треба пройти реєстрацію в регіональному підрозділі Держгеокадастру та зареєструвати право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Строк дії договору оренди для ділянок сільськогосподарського призначення — від 7 до 50 років, а в разі, якщо ділянка належить до меліорованих земель або на ній проводять гідротехнічну меліорацію, — не менше ніж на 10 років. Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін або в судовому порядку. Договір може бути розірвано за згодою сторін або на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, окрім випадків, коли таку можливість прописано в самому договорі.
Деякі орендодавці не бажають віддавати землю в оренду на тривалий термін, а на менший термін, ніж 7 років, договір оренди не реєструють, тому вдаються до хитрощів: навмисно вводять у договір оренди додаткові пункти щодо можливостей дострокового припинення його дії. Так занадто хитрі орендодавці обдурюють себе, бо короткі терміни оренди не спонукають орендаря до збереження родючості землі.
Розмір щорічної орендної плати встановлюють за згодою сторін, але він не може бути меншим за 3% вартості земельної ділянки. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначати й інші умови. Умови щодо надання плану ділянки тепер не обов’язкові.
Додаткові нюанси
І ще слід додати: аби не вскочити в халепу, важливо точно визначити момент настання й закінчення терміну дії договору оренди, а тут є одна заковика. У згаданій постанові нема згадки про необхідність державної реєстрації договору, натомість зазначено, що право орендаря користуватися ділянкою, яка є предметом договору, настає з моменту підписання його сторонами.
Водночас не втратив чинності Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статтею 4 якого визначено речові права та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації, в тому числі право оренди земельної ділянки. Частиною 2 статті 3 Закону встановлено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації, виникають не з моменту його підписання, а з моменту державної реєстрації такого договору. Оскільки закон має вищу юридичну силу, ніж постанова уряду, в разі судового розгляду будь-який суд зважатиме саме на закон, і це треба мати на увазі. Тобто, слід все-таки зареєструвати договір оренди, і термін його дії відраховувати саме з дати реєстрації.
Здійснити державну реєстрацію права оренди земельної ділянки може будь-який суб’єкт держреєстрації: виконавчі органи сільських, селищних та міських рад; нотаріуси; центри надання адміністративних послуг; інші акредитовані суб’єкти. Звертатися можна до державних реєстраторів незалежно від місця розташування земельної ділянки, але в межах області. При цьому, якщо договір оренди нотаріально посвідчувався, здійснити реєстрацію оренди, що виникає в його результаті, може лише нотаріус, що здійснював зазначену нотаріальну дію.
Якщо вам, власникові земельного паю, пропонують укласти договір, але його примірника, підписаного орендарем, не надають, то краще відмовитися, бо вам буде складно захистити свої права від порушень. Якщо такий договір ви вже уклали, але його примірника вам не надали, то слід звернутися до прокуратури зі скаргою та до суду для розірвання договору.
Підставою для визнання недійсним договору оренди землі може бути невиконання будь-якої з істотних умов, зазначених у такому договорі, якщо таке невиконання порушує права однієї зі сторін. Наприклад, у договорі не визначено сторону, яка відповідає за ризик випадкового знищення або пошкодження земельної ділянки. У такому випадку орендодавець може посилатися на порушення своїх прав.
Тут треба остерігатися орендареві. Деякі орендодавці, якщо знайшли більш вигідного для себе орендаря, але розривати договір з попереднім орендарем не мають законних підстав, вдаються до хитрощів: не приходять отримувати орендну плату, аби потім звинуватити орендаря в невиплаті. Тому, якщо ви орендар, найкраще обумовити в договорі оренди, що оплата здійснюється банківським переказом на поточний рахунок орендодавця: відомості про такі перекази залишаються в банку і відкараскатися від них нечесний орендодавець не зможе.
До уваги орендаря: органи місцевої влади (сільради тощо) не мають повноважень передавати в користування (зокрема в оренду) землі державної власності, таке право мають лише Держгеокадастр та його головні управління в областях. Тому, навіть якщо орган місцевої влади ухвалив таке рішення, судом воно буде визнано недійсним.
Беручи землю в оренду, не завжди можна отримати інформацію, чи було цю землю раніше передано в оренду іншим господарствам. Особливо це стосується випадків, коли договори підписували до 1 січня 2013 року і які мали реєструвати відділи Державного агентства земельних ресурсів (ще раніше — відділи Державного земельного кадастру). Знайти якусь інформацію в записах тих часів складно. А в разі, коли укладено договір на землю, яка вже перебуває в оренді, суд визнає цей другий договір недійсним. Фахівці радять збирати таку інформацію неформальним чином: у сільраді, у родичів, сусідів орендодавця тощо.
До уваги орендодавця: теперішній орендар має переважне право на автоматичне продовження договору оренди в разі, якщо орендодавець завчасно не попередив його про нові умови оренди або про намір передати землю іншому орендареві. Суд, як правило, бере це до уваги.
Від редакції. За повідомленням Мін’юсту, в Україні діє Координаційний центр із надання правової допомоги. У різних регіонах працюють 23 регіональні центри правової допомоги, 96 місцевих центрів, 432 бюро правової допомоги. Інформацію про наявність таких центрів у вашому регіоні можна отримати за телефоном єдиного контакт-центру: 0-800-213-103. Отож, аби не вскочити в халепу, надаючи чи беручи землю в оренду, не зайвим буде скористатися такою допомогою.
Володимир КОЛЮБАКІН
для «Урядового кур’єра