Пілотний проєкт, який призупинили на час війни
Наприкінці минулого, довоєнного року дерегуляція земельних відносин отримала наступний етап спрощення доступу громадян та бізнесу використання їх прав щодо земельних ділянок. Йдеться про заплановану тоді реалізацію протягом 2022 року пілотного проєкту, яким надається можливість сертифікованим інженерам-землевпорядникам вносити до Державного земельного кадастру відомостей про земельні ділянки. Про це було зазначено в постанові КМУ від 29.12.2021 р. №1438.
Нагадаємо, що в світлі земельної реформи, саме землевпорядників оголосили її виконавцями, а ще – менеджерами земельних ресурсів. І саме до них мають звертатися як фізичні, так і юридичні особи по допомогу з оформленням землекористування. Наприклад, тут ми розповідали, як отримати кадастровий номер земельної ділянки.
Цим пілотним проєктом землевпорядникам надали право на:
1) внесення до Державного земельного кадастру відомостей (змін до них) або надання відмови у внесенні відомостей (змін до них) про земельні ділянки (їх частини), розташовані в межах району, міста республіканського (АР Крим) чи обласного значення, районів у м. Києві і Севастополі, а також міст, селищ, сіл, розташованих у їх межах;
2) здійснення реєстрації:
- заяв про внесення відомостей (змін до них) до Державного земельного кадастру та їх відкликання;
- заяв про державну реєстрацію земельної ділянки;
- заяв про внесення відомостей (змін до них) до Державного земельного кадастру про межі частини земельної ділянки, на яку поширюються права суборенди, сервітуту;
3) здійснення держареєстрації земельних ділянок, обмежень у їх використанні, скасування такої реєстрації;
4) формування поземельних книг на земельні ділянки, внесення записів до них, забезпечення їх зберігання;
5) присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам;
6) проведення перевірки відповідності поданих документів вимогам законодавства;
7) надання витягів з Державного земельного кадастру про земельні ділянки для підтвердження внесення відповідних відомостей до Державного земельного кадастру;
8) оприлюднення за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру на офіційному веб-сайті Держгеокадастру відомостей щодо внесених до них об’єктів.
Проте, на період дії воєнного стану та протягом місяця після його припинення/скасування КМУ постановою №563 зупинив реалізацію цього пілотного проекту. І який стан ситуації з оформленням землі зараз?
Землевпорядники передають технічну документацію до Держгеокадастру
Нагадаємо, що 07.04.2022 року набрав чинності Закон №2145 щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки та проведення успішної посівної кампанії в умовах воєнного стану.
І ось ним встановлений спрощений порядок поновлення та укладення нових договорів оренди - але саме щодо сільськогосподарських земель!
Щодо технічної документації, то формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду на умовах пп. 2 п. 1 Закону №2145 після 07.04.2022 р., здійснюється без внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру (державної реєстрації) та присвоєння їй кадастрового номера.
Водночас, коли йдеться про земельні ділянки державної, комунальної власності, невитребувані, нерозподілені земельні ділянки, а також земельні ділянки, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування, то їх формування наразі дозволено в цілях передачі в оренду за договорами, що укладаються на умовах пп. 2 пп. 1 Закону №2145 після 07.04.2022 р.
При укладенні договорів оренди формування нової земельної ділянки в цілях передачі її в оренду здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, яка розробляється за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду, та затверджується таким органом.
Обмежуючи права землевпорядників та зупиняючи дію згаданого вище пілотного проєкту (зокрема, й через відсутність доступу до державних реєстрів), КМУ фактично вказує на надсилання до Держгеокадастру лише тої технічної документації із землеустрою, яка наявна у землевпорядника.
Так, залежно від виду документації із землеустрою та оцінки земель та рівня проведення землеустрою розробник такої документації та розробник технічної документації з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а також звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок через електронний веб-портал Держгеокадастру або через Єдиний державний веб-портал електронних послуг безоплатно передає її відповідно до головного, місцевого чи регіонального фонду Держгеокадастру.
У разі, коли технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель розроблена у воєнний час з метою формування земельних ділянок для передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, її передача до місцевого фонду Держгеокадастру здійснюється безоплатно електронною поштою в електронній формі органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які прийняли рішення про її затвердження, протягом п’яти днів після її затвердження.
У разі, коли документація із землеустрою та оцінки земель була розроблена та затверджена до 2013 року, проте не передана до Держфонду та не підписана в електронній формі кваліфікованим електронним підписом сертифікованого інженера-землевпорядника, її передача здійснюється безоплатно в електронній формі особою, що зазначена на титульній сторінці документації із землеустрою та оцінки земель, відповідно до головного, місцевого чи регіонального фонду Держгеокадастру.
Держгеокадастр та територіальні органи Держгеокадастру протягом трьох робочих днів з дня надходження документації із землеустрою та оцінки земель в електронній формі вносять її до системи електронного документообігу Держгеокадастру.
Внесені зміни до Типового договору оренди землі
Нагадаємо, що державна реєстрація договорів оренди землі здійснюється районною військовою адміністрацією шляхом внесення відповідних відомостей до Книги реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану у паперовій та електронній формах (затверджена наказом Мінагрополітики від 11.04.2022 р. №219) Про це читайте тут.
Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки здійснюється за заявою орендодавця, яка складається в електронній формі, до якої додаються примірник зазначеного договору, а також засвідчені орендодавцем копії документів, що посвідчують право постійного користування, емфітевзису.
А ще постановою КМУ №563 внесені зміни до Типового договору оренди землі, які потрібно врахувати при укладенні та реєстрації таких договорів під час дії воєнного стану.
Зокрема:
- кадастрові номери земельних ділянок для ведення товарного сільгоспвиробництва, дані агрохімічного паспорта земельної ділянки вказують у договорі за наявності,
- у договорі оренди землі для ведення товарного сільськогоспвиробництва на строк до одного року вказується середня нормативна грошова оцінка одиниці площі ріллі по відповідній області, про що також вказується у розділі про оренду плату, розмір якої визначається виходячи з такої середньої нормативної грошової оцінки,
- окремо вказується про строк дії договору — для товарного сільгоспвиробництва до одного року, а для земель сільськогосппризначення для закладення та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду) - не меншим як 25 років. При цьому, у цьому ж п.8 Типового договору міститься вказівка на те, що після закінчення строку дії договору оренди землі для товарного сільськогоспвиробництва орендар не має переважного права поновити його на новий строк;
- у прикінцевих положеннях (п. 43 Типового договору) вказується інформація про державну реєстрацію за номером та датою цього Договору у Книзі реєстрації землеволодінь та землекористувань. Окрім того, нагадується про необхідність підписати договір сторонами саме за допомогою кваліфікованого електронного підпису — інакше, договір не прийматиметься та документи будуть повернуті з позначкою "не підписані КЕП".
Важливо! Змінена форма Типового договору має застосовуватись для укладення, підписання та направлення на державну реєстрацію після 14.05.2022 р.
***