Київський департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК) з 12 січня відновив позапланові перевірки житлової та нежитлової нерухомості.
Ревізії в основному стосуються реконструкції квартир, їх об'єднання або поділу, переоблаштування приміщень під офіси, а також організації окремих вхідних груп. За порушення тих чи інших норм при проведенні робіт власникам приміщень і виконавцям загрожує штраф - останнім до 204 тис. грн.
Як кажуть юристи, саме на підрядників і проектувальників спрямовані основні "ревізійні" зусилля інспекторів. Замовники робіт ризикують не на такі значні суми - фізособи можуть втратити до 8 тис. грн. Більшою мірою можуть постраждати "ФОПи" і юрособи - у них штрафи стартують від 40-50 тис. Грн.
У той же час, щоб виписати штраф фахівцям ДАБК не завжди потрібен вагомий привід і навіть доступ до приміщення - часто досить лише проектної документації.
Підставою для виписки максимального штрафу можуть послужити і цілком формальні порушення, стверджують співрозмовники UBR.ua. Але вони ж наполягають, що сьогодні всі архітектурно-будівельні перевірки є незаконними, а їх висновки бізнес і замовники можуть успішно оскаржити в судовому порядку.
У підсумку багатотисячні витрати будуть перекладені з порушників (навіть якщо замовник і будівельники такими є насправді) на місцеві бюджети.
Кого і як перевіряють
За словами юриста компанії DreamDim, експерта по містобудівному і земельному праву Юрія Брикайло, київський ДАБК "намагається перевірити буквально всіх, хто з грудня реєстрував документи, в основному, на облаштування окремого виходу, переробку приміщень під офіси, об'єднання квартир".
"Я перевіряв реєстр перевірок - чесно скажу, такої кількості звернень щодо перевірок не було ніколи. У мене зараз вал скарг на них, в Києві я це бачу масово", - розповів Брикайло.
Для початку ревізори ДАБК намагаються отримати копії проектної документації - з цією метою, каже Брикайло, вони направляють письмові запити власникам, але можуть додзвонитися до них і по телефону.
Отримавши документ і виявивши в ньому невідповідність будівельним нормам (ДБН) і даним, наведеними в повідомленні про початок виконання будівельних робіт, інспектори вже на цьому етапі можуть скласти акт і протокол перевірки, а також виписати постанову про накладення штрафу.
Якщо документів недостатньо, з перевіркою можуть прийти на сам об'єкт. Зміни всередині приміщення інспектори можуть перевірити, тільки якщо їх добровільно впустив його господар.
"Хоча я вже стикався з ситуацією, коли об'єкт знаходився за парканом, а інспектори просто чекали, коли туди заїде якась техніка, щоб зайти разом з нею. Я б кваліфікував це як порушення", - розповідає Брикайло.
Спрощується робота ревізорів, якщо зміни видно зовні будівлі. Вхідну групу, підйомник або сходи на першому поверсі інспектори можуть сфотографувати і, виявивши порушення, також в результаті виписати штраф.
Як випливає зі списку позапланових перевірок на сайті КМДА, інспектори перевіряють і те, чи були виконані приписи щодо усунення порушень, виявлених раніше. Як в свою чергу зазначає експерт ринку нерухомості Вікторія Берещак, частіше, ніж до інших, нагрянути з перевіркою можуть в кафе з кухнею, кондитерську, салон краси, лазні, сауни, спа-салони.
"Тут найбільше поле для маневрів щодо дотримання санітарних, а також містобудівних норм і обмежень при організації робочих процесів в колись житловому фонді", - пояснила Берещак.
Розмір штрафу
Акти і протоколи перевірок складаються щодо замовників будівництва, але штрафи виписують на ім'я проектувальників і підрядників, зазначає Брикайло. Посилаючись на рішення Верховного суду від 2017 року, експерт пояснює, що це незаконно.
Можливою причиною того, що інспектори націлилися саме на виконавців робіт, Брикайло назвав більш високі штрафи, передбачені за їх порушення.
За його словами, під час здійснення робіт без необхідних документів замовникам-фізособам загрожує 4 250 грн, в разі порушень в документах - не більше 8 250 грн. В основному тому штрафують проектувальників (до 204 300 грн) і підрядників (100 | 250 грн).
"Більше, ніж на 8 500 грн оштрафувати власника приміщення, якщо він фізособа, досить складно, і фізосіб-замовників поки взагалі не штрафували. Можливо, контролери просто не хочуть витрачати на це сили через невеликого розміру санкцій. Думаю, що зараз штрафувати почнуть замовників- "ФОПів" і юросіб - там, на відміну від фізосіб, рівень штрафу вимірюється в мінімальних зарплатах, а не в мінімальних неоподатковуваних доходи громадян. Тому для них штрафи починаються від 40-50 тис. грн ", - говорить юрист DreamDim Брикайло .
Формальні порушення
За словами Берещак, штраф можна отримати практично за будь-яку неузгоджену зміну: починаючи з додатково простягнутих труб, закінчуючи збільшенням площі за рахунок об'єднання кімнат.
Часто, розповідає Брикайло, підстава для санкції може бути "і взагалі смішною ". У його практиці були випадки, коли штраф був виписаний за те, що замість штрихпунктирной лінії в проектній документації була використана суцільна.
Або на одному з листів на ній були написані прізвища не з повним ім'ям та по батькові, а з ініціалами.
"Будь-яке порушення проектувальником вимог ДБН - вже штраф у 204 тис.", - зазначає Брикайло. Він, втім, визнає, що часто карають і по справі, за дійсно грубі порушення.
Тому замовник будівництва зобов'язаний знати норми і вимоги, що висуваються до безпеки відповідно до ДБН. Актуально це і для бізнесу, який хоче перебудувати житлове приміщення під комерційне.
Щоб зробити це в рамках закону, додає Берещак, роботи повинні відповідати кільком основним вимогам:
- мати можливість для обладнання окремого входу і евакуаційного виходу;
- розташовуватися на цокольному, першому поверсі;
- якщо на другому, а під ним нежитлове приміщення - теж можна, але власник і будь-які особи повинні бути з нього виписані.
"У випадку, коли в будинку є ОСББ, питання реконструкції потрібно узгодити з мешканцями, організувавши їх збори. Якщо ви перепрофілюєте приміщення, також обов'язково потрібно подбати про якісну припливно-витяжну вентиляцію, привести приміщення у відповідність санітарним, пожежним та містобудівним нормами", - вказала Вікторія Берещак.
Чи мають право перевіряти
Приводом для відновлення архбудконтролю стала постанова КМУ від 30 грудня про відновлення дії порядку проведення ревізій, який був припинений 18 березня минулого року в зв'язку з карантином.
У зв'язку з цим ДАБК, одне із завдань якого, згідно з інформацією на офіційному сайті КМДА, здійснення архітектурно-будівельного контролю об'єктів з незначним і середнім класами наслідків (СС1 і СС2), повернувся до практики позапланових перевірок об'єктів нерухомості.
Перші з них були призначені вже 12 січня, а в подальшому проводилися весь січень і лютий. Останні ревізії, згідно з сайтом, проводилися на початку березні.
Як вважають експерти, жодна з цих перевірок не може вважатися законною, незважаючи на постанову КМУ.
Як пояснює Юрій Брикайло, в минулому році ДАБІ та її територіальні органи втратили повноваження на здійснення будь-яких перевірок. Крім того, сьогодні їх в принципі не може проводити жоден держорган - для цього в державі досі відсутні сертифіковані фахівці.
Так, постанова КМУ від 18 березня 2020 року визначила виняткові повноваження ДАБІ в наданні (або відмові в наданні) будівельних і підготовчих документів, їх анулювання, а також прийняття в експлуатацію закінчених об'єктів. З 30 грудня 2020 року нових завдань у ДАБІ не з'явилося.
З іншого боку, виконавчі органи архбудконтролю в міських і сільських радах ( "ДАБК") відновили перевірочну діяльність на тій підставі, що вони знаходяться поза дією положення про ДАБІ.
Незважаючи на це, на думку Брикайло, що посилається на постанову КМУ №554, всі будівельні інспектори для здійснення своїх функцій зобов'язані пройти професійну атестацію та отримати кваліфікаційний сертифікат. Людей, що його мають, на сьогоднішній день в Україні немає - а значить і немає тих фахівців, які б мали право проводити архітектурно-будівельні перевірки.
Вікторія Берещак пояснює відновлення перевірок в умовах їх незаконності бажанням або зімітувати "бурхливу діяльність", або "підзаробити під шумок, раптом власник приміщення, знаючи за собою грішок або не розуміючи свої права, стане вирішувати питання в звичній манері".
"Обмовлюся, що в такому випадку можна потрапити і на відкат в конверті, і на окремий, начебто як офіційний, штраф. В результаті витраченими даремно можуть бути суми від 10-12 тис. до 70-100 тис. грн", - зазначила Берещак.
Заплатить місцевий бюджет
Так як всі нинішні перевірки незаконні, штрафи можна успішно оскаржити в суді. Це забирає багато сил, а також коштів, нагадує Вікторія Берещак, радячи "тримати руку на пульсі і відстежувати ініціативність органів контролю і реагувати блискавично на випередження, підключаючи юристів, як тільки стане відомо про будь-якої перевірки".
Однак основна мета інспекторів - проектувальні та будівельні компанії - матимуть не тільки правову, а й фінансову можливість оскаржити перевірку, що проходить в порушення законодавчої процедури, вважає Юрій Брикайло.
Підуть вони на це через значні суми санкцій - "якби штраф був 5 тис. грн, то просто б заплатили, але за 100-200 тис. грн вже будуть судитися", вважає експерт. І хоча витрати на юристів вони повернути не зможуть, то судові витрати надалі будуть перекладені з позивача на ДАБК - в результаті значних сум не дорахується міська скарбниця.
"З кожного позивача буде приблизно 5 тис. грн тільки чистих судових витрат. Грубо кажучи, якщо на одному об'єкті знайдуть порушення у підрядника і проектувальника, це 10 тис. грн. В день у ДАБК буває 12 об'єктів. Це вже 100 тис. грн за один перевірки день, які будуть відшкодовані місцевим бюджетом", - говорить юрист DreamDim Юрій Брикайло.