Орендна плата - індексувати чи не індексувати?
Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються ЦКУ з урахуванням особливостей, передбачених ГКУ (абз. 2 ч. 1 ст. 175 ГКУ).
За ч. 1 ст. 284 ГКУ істотними умовами договору оренди є:
- об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
- строк, на який укладається договір оренди;
- орендна плата з урахуванням її індексації;
- порядок використання амортизаційних відрахувань;
- відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
І договір оренди вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов (ч. 2 ст. 180 ГКУ). Якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся) (ч. 8 ст. 181 ГКУ).
Зверніть увагу!
Обійти питання щодо індексації орендної плати в договорі оренди не вийде.
Виходячи з норм ст. 284 ГКУ, таким договором повинно обов’язково бути передбачено, чи проводиться перерахунок орендної плати відповідно до індексу інфляції, чи ні.
Якщо у договорі зазначено, що орендну плату потрібно індексувати, виникає питання - як це робити? Варто зазначити, що на сьогодні законодавчо затвердженого порядку індексації орендної плати за договором оренди недержавного майна не існує. Тож, якщо сторони договору вирішили проводити індексацію, саме вони мають визначити порядок її проведення.
Свого часу податківці у листі від 05.01.2000 г. №34/6/15-1116 зазначили свою думку із цього приводу: при розрахунку розміру орендної плати за орендоване майно колективної (приватної) форми власності, якщо інше не передбачено договором оренди, необхідно керуватися Законом №2269 та Методикою розрахунку і порядком використання плати за оренду державного майна (далі – Методика №786). Підставою для такого твердження є норма ч. 5 ст. 1 Закону №2269, відповідно до якої оренда майна інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди. А нормами Закону №2269, а саме, п. 2 ст. 19, передбачено, що орендна плата проводиться за Методикою №786.
Саме базуючись на нормі ч. 5 ст. 1 Закону №2269, на правових позиціях Верховного суду України, ВГСУ у постанові від 04.10.2016 р. у справі №927/140/16 дійшов висновку, що індексацію орендної плати слід розраховувати за Методикою №786, якщо договір не містить іншого механізму.
Про що ж говорить ВГСУ
ВГСУ у аналізованій Постанові від 04.10.2016 р. у справі №927/140/16 зазначає: «…умовами пункту 3.4. договору оренди передбачено, що розмір орендної плати коригується сторонами щомісячно з урахуванням діючого індексу інфляції… іншого порядку індексації орендної плати, та, відповідно, визначення її остаточного місячного розміру, ніж той, що встановлений приписами Методики №786, сторони договору не визначили, а отже здійснена позивачем індексація орендної плати відповідно до положень Методики №786 є обґрунтованою».
Таким чином, якщо суб’єкти господарювання не державних та не комунальних форм власності (тобто ТОВ, ПП, ПрАТ, ПуАТ й т.п.) у договорі оренди все-таки зазначають, що орендна плата розраховується із врахування індексу інфляції, то:
- якщо у такому договорі не зазначено, що при визначені орендної плати норми Закону №2269 та відповідно Методики №786 не застосовуються, і іншої розробленої методики визначення такої індексації у договорі немає, то все одно застосовується Методика №786.
Висновок від редакції
Відсутність в договорі оренди норм щодо проведення індексації орендної плати може призвести до негативних наслідків.
По-перше, орендодавець, який згадає про можливість такої індексації, може раптом почати наполягати на збільшенні платежів. Він має на це право. І це може стати неприємним сюрпризом для орендаря.
По-друге, про таку можливість можуть згадати податківці під час документальної перевірки. Вони теж можуть наполягати на проведенні індексації орендної плати в минулих звітних періодах, а оскільки, скоріш за все, вони вважатимуть таку індексацію частиною орендної плати, то вимагатимуть від орендодавця не тільки збільшення раніше визнаних доходів, а й донарахування ПЗ з ПДВ (якщо він є платником цього податку).
Тому, щоб уникнути цих наслідків, сторони договору мають зазначити в ньому, що індексація орендної плати не проводиться.
Якщо ж в договорі буде зазначено, що орендна плата визначається із урахуванням індексу інфляції, то сторонам договору слід ще при його укладанні домовитися, який порядок індексації буде застосовуватися. І якщо Методика №786 сторони не влаштовує, слід зафіксувати в договорі власну розроблену методику визначення орендної плати із врахуванням індексації.