Часткове невиконання обов’язку зі сплати орендної плати з урахуванням індексації дає право орендодавцям вимагати розірвання договорів, попри те, чи виплачена в подальшому заборгованість. Такий висновок зробив Верховний Суд у справі №318/433/18 (постанова КЦС ВС від 4 грудня 2019 року).
Так, Земельним кодексом України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Тлумачення п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗКУ, ч. 2 ст. 651 ЦКУ дає можливість зрозуміти, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплату в розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
Розглядаючи справу №318/433/18, КЦС ВС звернувся до попередніх рішень Великої Палати Верховного Суду щодо вирішення подібних питань.
Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 р. у справі №912/1385/17 міститься висновок: «При вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі №6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку у справі №910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає».
Статтею 611 ЦКУ визначені правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема:
- припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від нього, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору;
- зміна умов зобов`язання;
- сплата неустойки;
- відшкодування збитків і моральної шкоди.
«Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію – значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, – відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність», – зазначила Великої Палати Верховного Суду у справі №912/1385/17.
Разом з тим, варто звернути увагу на думку Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду (постанова від 06.03.2019 р. у справі №183/262/17): «Підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не в повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки, згідно зі статтею 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться».
Тобто з укладенням договору сторони набувають не лише суб`єктивних прав, а й обов`язків, які вони мають виконувати.
Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при:
- розірванні договору за взаємною домовленістю сторін;
- розірванні договору в судовому порядку;
- відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом;
- припиненні зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦКУ;
- недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).
Таким чином, часткове невиконання обов`язку зі сплати орендної плати з урахування її індексації, також є порушенням умов договорів оренди, яке дає право орендодавцям вимагати розірвання таких договорів, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість.