Коментар до постанови ВС від 02.09.2020 р., справа №906/884/19
Утримання будинку – справа його співвласників та ОСББ (за наявності)
Відповідно до ч. 4 ст. 4 Закону про ОСББ основна діяльність такого об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують, зокрема, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання інших зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Згідно зі ст. 23 Закону про ОСББ внески на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом об`єднання та/або рішенням загальних зборів.
За змістом ч. 1-3 ст. 12 Закону №417 витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку та інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом, входять до складу витрат на управління багатоквартирним будинком та, за загальним правилом, розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток, незалежно від факту використання ними належної їм квартири (нежитлового приміщення) та спільного майна, а також членства в ОСББ.
А якщо частина багатоквартирного будинку орендується?
Укладаючи договір оренди нежитлових приміщень з ОСББ орендарі сплачують орендну плату та несуть інші витрати, зокрема, щодо оплати комунальних послуг, якими орендар користується у цьому приміщенні.
А ось щодо утримання, ремонтів, поліпшення приміщень на рівні зі співвласниками такого будинку (яке здійснюється за рахунок сплати внесків членами ОСББ) – це питання розглядав суд у коментованому судовому рішенні.
Договір оренди з ОСББ: типові умови
Спочатку розглянемо як відповідні умови прописуються у договорах оренди з ОСББ на прикладах.
Приклад 1. У договорі оренди, затвердженому рішенням міської ради «Про оренду приміщень, що є об’єктом спільної власності в житлових будинках м.___»
«...5.1. За користування нежитловими приміщеннями (Оренда) Орендар щомісяця сплачує плату в розмірі ____________________________________________________грн крім цього ПДВ _______________________________ грн.
...7.2. Орендар зобов’язується:
...7.2.10.Відшкодовувати Орендодавцю кошти витрати за комунальні послуги, пов’язані з використанням та утриманням орендованих приміщень, у тому числі: кошти за спожиту електроенергію, газ, воду, послуги водовідведення користування телефоном, прибирання сміття на прилеглій до приміщення території, а також кошти за обслуговування інженерного обладнання внутрішньо будинкових систем, або укласти із відповідними організаціями договори про надання перелічених послуг і оплачувати такі послуги самостійно.
7.2.11. брати участь в утриманні майна яке перебуває у оренді за цим договором.
7.2.12. укладати із балансоутримувачем будинку орендованих нежитлових приміщень договори на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій...».
У цьому прикладі про сплату внесків на утримання будинку не йдеться. Натомість оплачувати послуги на утримання будинку та прибудинкової території пропонується за окремо укладеним договором.
Приклад 2. У коментованому рішенні, крім орендної плати та комунальних послуг, прописано ще й сплату внесків на утримання приміщень. Проте за окремим договором.
«...6.8. Орендар зобов`язується:
- здійснювати витрати, пов`язані з утриманням об`єкта оренди;
- протягом п`яти днів з дати укладання цього договору укласти з балансоутримувачем договір на відшкодування житлово-комунальних послуг, включаючи управління об`єктом оренди, постачання та розподіл газу, постачання та розподіл електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами, відшкодування суми земельного податку тощо;
- орендар має право самостійно укладати договори про надання комунальних послуг з виконавцями комунальних послуг та про надання житлових послуг з об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку, управителем.
.. Укласти окремий договір про сплату внесків на утримання орендованого майна...»
Суд під час розгляду справи звернув увагу на умови договору, що пропонувався до укладення.
Так, враховуючи приписи ст. 15-17 Закону про ОСББ та вимоги Статуту ОСББ, особа, яка є власником (орендарем) приміщення в будинку, в якому створено ОСББ, зобов`язана здійснювати платежі та внески на утримання спільного майна, оскільки обов`язок утримання зазначеного майна виникає безпосередньо з актів цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 23 Закону про ОСББ внески на утримання і ремонт приміщення або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом об`єднання та/або рішенням загальних зборів.
Отже, розміри внесків встановлюються рішенням загальних зборів ОСББ. Такі рішення є обов`язковими до виконання усіма співвласниками (орендарями) приміщень у будинку.
Так, у рішенні загальних зборів членів ОСББ у коментованій нами справі, яке оформлене протоколом загальних зборів від 27.09.2017 р., встановлено розмір внеску на утримання будинку та прибудинкової території для нежитлових приміщень в розмірі 8,00 грн за кв.м.площі.
Проте орендар (ТОВ) виклав п. 5.2 договору в такій редакції: «Розмір плати за утримання будинку згідно з рішенням загальних зборів членів об`єднання становить 5,00 грн на місяць» (за 1 кв.м.), а не 8,00 грн за 1 кв.м, як встановили загальні збори ОСББ.
Саме з цього й виник спір між ОСББ та ТОВ-орендарем.
Адже, з однієї сторони, ТОВ має сплачувати орендні платежі та відшкодовувати витрати на комунальні послуги. З іншої — всі інші витрати (внески на утримання) вони не готові нести на рівні зі співвласниками. Та й взагалі, а чи зобов’язує закон орендарів на рівні зі співвласниками нести витрати з утримання приміщень, брати участь у проведенні їх реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення?
Така частка у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності (у нашому випадку - оренді). Тож, це немале додаткове навантаження на орендарів, що значно збільшує витрати ТОВ з оренди приміщень.
Внески до ОСББ платять лише власники будинку, але орендар може відшкодувати деякі витрати ОСББ, – ВС
Висновки ВС у коментованому рішенні покликані розставити всі крапки на «і» та стати пригоді у переговорах з ОСББ як орендодавцями при укладенні договорів оренди та інших договорів на утримання приміщень у багатоквартирному будинку.
Висновок 1. Сплата внесків на утримання будинку є обов’язковою для співвласників приміщень в ОСББ, проте не є обов’язковою для інших осіб — не власників (користувачів, орендарів).
ВС наголошує, що ч. 4 ст. 12 Закону №417, дійсно, передбачено, що зобов`язання зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.
Водночас Верховний Суд констатує, що визначаючи зобов`язання орендарів зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком, чинне законодавство не передбачає механізму реалізації такого зобов`язання. Зокрема, не встановлює для ОСББ права примусового стягнення відповідних коштів з орендарів у судовому порядку. В той час, як таке право встановлено щодо співвласників майна (ч. 6 ст. 13 Закону про ОСББ).
Тому прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ є обов`язковими тільки для співвласників майна багатоквартирного будинку. При тому, що вони не встановлюють жодних зобов`язань для осіб, які не є власниками приміщень в такому будинку, у тому числі для орендарів нерухомого майна.
Від себе зазначимо, що орендарі не зобов’язані саме через Закон про ОСББ сплачувати додаткові витрати на утримання будинку, нести інші витрати на рівні зі співвласниками та на них не поширюються правила, встановлені загальними зборами ОСББ.
Висновок 2. Орендар може відшкодовувати орендодавцю (ОСББ) витрати на утримання приміщень в розмірі, встановленому рішенням загальних зборів ОСББ. Проте лише добровільно та за укладеним окремим договором на погоджених умовах або безпосередньо у договорі оренди
Умови щодо сплати орендарем витрат на управління будинком мають бути врегульовані:
- або шляхом укладення окремого договору між орендарем та ОСББ,
- або шляхом встановлення обов`язку орендаря з відшкодування відповідних витрат власнику приміщення (орендодавцю) безпосередньо в умовах договору оренди нерухомого майна.
Тобто обов`язок орендаря зі сплати (відшкодування) внесків на утримання будинку та прибудинкової території у розмірі, встановленому рішенням ОСББ, виникає тільки у разі передбачення такого обов`язку в умовах укладеного ним договору з власником майна або з об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку.
А як про це прописати в договорі?
Нагадаємо, що у пункті 6.8 договору оренди (див. приклад 2) міститься лише загальна вимога про обов`язок здійснення таких витрат з одночасною вказівкою про укладення орендарем окремого договору з балансоутримувачем на оплату послуг з управління об`єктом оренди.
Але за відсутності погодження порядку сплати (відшкодування) та розміру внесків в договорі оренди та не досягнення між орендарем та ОСББ згоди щодо укладення окремого договору на оплату внесків, обов`язок зі сплати таких платежів несе власник приміщень.
Тобто, яким би договір на відшкодування таких витрат не був, в ньому має бути:
- або прямо зазначено чіткий алгоритм, коли, яким чином і в якій сумі орендар має відшкодовувати витрати на утримання, ремонт, поліпшення орендованої частини будинку,
- або має бути посилання на інший документ, наприклад, рахунок або звіт, який має надати орендарю ОСББ, у якому буде зазначено суму витрат, понесених у певному періоді, і визначено, в які строки після надходження цього документу треба здійснити платіж.
Насамкінець додамо, що ОСББ мають бути вкрай обережні з будь-якими додатковими доходами. Зокрема, податківці вважають, що усі договори щодо внесків на утримання будинків та прибудинкових територій повинні укладатися лише з власниками квартир та нежитлових приміщень. Відповідно з орендарями таких квартир і приміщень ці договори укладатися ОСББ не можуть. Інакше — під загрозою ознака неприбутковості.
