ДФС у м. Києві у листі від 05.11.2015 р. №16767/10/26-15-15-04-18 фактично вказує на необхідність оформлення земельної ділянки, яка перебуває під будівлями (спорудами), що в межах госпдіяльності платника ЄП здаються в оренду. Адже платник ЄП звільняється від сплати земельного податку лише за земельні ділянки, які використовуються ним для здійснення госпдіяльності.
Позиція фіскальної служби не виглядає такою вже й безглуздою — платник ЄП в межах госпдіяльності здає в оренду не земельні ділянки (предмет договору оренди), а саме будівлі (споруди).
Тож виникає логічне запитання: якщо земельні ділянки не беруть участі в отриманні доходу від госпдіяльності платника ЄП, то чи варто займатись їх оформленням у користування чи у власність? Чи буде тут пільга?
Коментована індивідуальна податкова консультація розглядає питання сплати земельного податку — платника єдиного податку, у якого не оформлено право власності або право користування на земельну ділянку під нежитловим приміщенням, у разі передачі даного нежилого приміщення (його частини) в оренду іншим суб’єктам господарювання.
Слід звернути увагу на ч. 6 ст. 120 Земельного кодексу, яка вказує на те, що істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти. Але редакція цієї норми діє з 2009 року. Якщо нерухомість була придбана раніше, то на сьогодні, щоби скористатись пільгою зі сплати земельного податку, варто дослухатись до позиції фіскалів та все ж оформити або право власності, або право користування такою земельною ділянкою.
Тобто спочатку слід визначитись із правом власності на таку земельну ділянку — вона може бути у власності юридичної чи фізичної особи (можливо, й попереднього власника будівлі, або лише як прибудинкова територія), перебувати у державній або комунальній власності (не виділятись у натурі, не мати жодних правовстановлюючих документів).
Відтак, залежно від статусу земельної ділянки та правовстановлюючих документів (право власності чи право користування) власник нежитлової нерухомості отримує право здавати в оренду будівлю (її частини) разом із частиною земельної ділянки, потрібної для здійснення госпдіяльності орендарів або достатньої для обслуговування частини будівлі (як офісу, складу тощо). Лише визначившись із належним оформленням земельної ділянки під нежитловим приміщенням (власність чи користування), можна буде говорити про можливість чи неможливість платнику ЄП скористатись пільгою, передбаченою пп. 4 п. 297.1 ПКУ (тобто не сплачувати плату за землю, яка використовується для здійснення такого виду госпдіяльності платника ЄП, як надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна).
Наведений висновок є досить логічним, адже на сьогодні у своїх роз’ясненнях фіскальна служба так і не визначилась із статусом земельної ділянки з метою застосування пільги. Наприклад, юрособи — платники ЄП, що є власниками земельних ділянок або постійними землекористувачами, за земельні ділянки під будівлями (їх частинами), переданими іншим госпсуб’єктам, з урахуванням прибудинкової території повинні сплачувати земельний податок на загальних умовах. У разі надання в оренду частини будівлі земельний податок обчислюється пропорційно до площі, яку передано в оренду. Хоча чинне законодавство не дає права зробити саме такий категоричний висновок.
З іншого боку, фіскали вважають, що для звільнення від сплати земельного податку в оренду має бути надано саме земельну ділянку. Супутнє використання земельної ділянки орендарем при оренді будівлі або споруди не дає підстав для звільнення орендодавця від сплати земельного податку.
Якщо звернутися до ЦКУ, то приписи ст. 797 говорять про те, що плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.
Таким чином, у разі якщо платник ЄП здає в оренду нежитлову нерухомість (її частину), а предмет договору оренди — нежитлова нерухомість та земельна ділянка (або частина земельної ділянки пропорційна площі орендованій частині нежитлової споруди), то така плата за договором у повному розмірі потрапляє під оподаткування єдиним податком та дає можливість скористатися пільгою.
Наталія КАНАРЬОВА