- Що таке «суперфіцій» і чи є він єдиним варіантом передачі землі під забудову?
- Чи оподатковуються єдиним податком плата за суперфіцій та компенсації?
- Чи є суперфіцій дозволеним видом діяльності для юрособи 3 групи?
- Втрата земельної пільги як наслідок передачі земельної ділянки
- Підсумки та рекомендації для бізнесу
- Що почитати додатково про податкові наслідки будівництва?
Коментар до ІПК ДПС від 27.08.2026 №5110/ІПК/99-00-04-03-03
Підприємство передає свої власні та орендовані ділянки девелоперу для будівництва житлової нерухомості. Чи зберігає підприємство право залишатися на спрощеній системі оподаткування (3 група) під час реалізації такого проєкту? І як ДПС трактує грошові потоки, що надходять від девелопера за користування ділянкою та для компенсації витрат?
Проаналізуймо, до яких висновків дійшли податківці в новій ІПК та як захистити свій бізнес від небажаних податкових сюрпризів.
Що таке «суперфіцій» і чи є він єдиним варіантом передачі землі під забудову?
Коли підприємство (замовник) передає землю девелоперу під житлове будівництво, у цивільно-правовому полі зазвичай виникає право користування чужою земельною ділянкою для забудови – суперфіцій (ч. 1 ст. 413 ЦКУ, ч. 1 ст. 102-1 ЗКУ). Саме на цьому праві зосередилася ДПС, надаючи відповідь в ІПК.
Увага!
Якщо з власними ділянками все прозоро – власник має повне право будувати сам або дозволяти це робити іншим (ч. 1 ст. 375 ЦКУ), то з орендованою землею все складніше. Законодавство прямо забороняє передавати орендовану земельну ділянку іншій особі на праві суперфіцію (ч. 3 ст. 102-1 ЗКУ).
Передача як власних, так і орендованих земельних ділянок девелоперу (забудовнику) для будівництва житлової нерухомості можлива іншими варіантами.
Інші можливі варіанти:
- договір про спільну діяльність – сторони об’єднують внески (земля та фінансування/організація будівництва) для спільної мети без створення нової юридичної особи. Земля може вноситися як вклад у спільну діяльність. Це поширена модель між власником/орендарем землі та девелопером;
- інвестиційний договір – господарсько-правова угода між замовником (власником/орендарем землі) та інвестором/девелопером. Замовник може передавати окремі функції (організація будівництва, залучення коштів тощо) без обов’язкової передачі самого права на землю;
- договір оренди/суборенди (якщо це передбачено договором оренди або за згодою орендодавця), договір доручення тощо.
При цьому варто врахувати такі важливі обмеження:
- для власних ділянок – ширша свобода для передачі землі (продаж, суперфіцій, внесок у спільну діяльність, оренда тощо);
- для орендованих ділянок – суборенда або передача прав можлива лише якщо це прямо передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Зміна цільового призначення заборонена без належної процедури;
- вимагається дотримання містобудівного законодавства, містобудівних умов і обмежень, наявність дозвільної документації, реєстрація речових прав тощо;
- передача землі не повинна суперечити цільовому призначенню землі та умовам оренди (якщо ділянка орендована).
Чи оподатковуються єдиним податком плата за суперфіцій та компенсації?
ДПС дійшла висновку, що:
«у разі передачі юридичною особою – платником єдиного податку третьої групи власної, орендованої земельної ділянки підприємству девелоперу для будівництва, отримана плата за користування земельною ділянкою від девелопера та отримані суми компенсації витрат включаються до складу доходу юридичної особи – платника єдиного податку третьої групи та підлягають оподаткуванню єдиним податком за обраною ставкою».
Отже, будь-які кошти, отримані від девелопера як плата за користування земельною ділянкою та компенсації витрат та податків, є оподатковуваним доходом юрособи-«єдинника».
І це логично. Адже, на відміну від ФОПів, у юрособи немає двох одночасних варіантів оподаткування доходів. Доки юрособа перебуває на спрощеній системі оподаткування – всі її доходи оподатковуються ЄП.
Чи є суперфіцій дозволеним видом діяльності для юрособи 3 групи?
ДПС відповідає, що так. Передаючи ділянку девелоперу, підприємство зберігає право перебувати на спрощеній системі (за умови дотримання дозволених видів діяльності згідно з п. 291.5 ПКУ та проведення розрахунків виключно у грошовій формі відповідно до п. 291.6 ПКУ).
Зверніть увагу!
Виникає досить значний ризик: перевищення ліміту доходу! Адже для 3 групи ліміт становить 1167 розмірів мінімальної заробітної плати на 01 січня податкового року (пп. 3 п. 291.4 ПКУ). В 2026 році це 10 091 049 грн.Якщо плата від девелопера разом із компенсаціями буде суттєвою (а в сфері будівництва зазвичай так і буває) і в результаті підприємство перевищить ліміт 3 групи, воно буде зобов'язане перейти на загальну систему оподаткування з першого числа місяця, наступного за кварталом перевищення (пп. 3 пп. 298.2.3 ПКУ).
Втрата земельної пільги як наслідок передачі земельної ділянки
У платників єдиного податку є пільга: звільнення від сплати земельного податку за ділянки, що використовуються для господарської діяльності (пп. 4 п. 297.1 ПКУ). Проте, як тільки ділянка передається в користування девелоперу, підприємство втрачає право на цю пільгу щодо переданої землі. Нарахування та сплата земельного податку стають обов'язковими.
Про це ДПС нагадала як у поточній ІПК, так і згадувала цей аспект раніше, наприклад, тут.
Підсумки та рекомендації для бізнесу
Компаніям, які перебувають у 3 групі ЄП, під час укладання угод із девелоперами варто дотримуватися таких порад:
- Детально прописувати в договорі: що саме передається (право користування, функції замовника, будівельний майданчик), строки, розподіл майбутніх об’єктів/прибутку, компенсації витрат, відповідальність і порядок повернення/припинення.
- Ретельно аналізуйте статус землі. Якщо ви орендуєте ділянку, не намагайтеся укласти договір суперфіцію – можуть бути проблеми. Шукайте інші допустимі форми співпраці (наприклад, договір про спільну діяльність або договір доручення).
- Враховуйте, що всі суми, які зайдуть від девелопера (включно з компенсацією земельного податку чи комунальних платежів), ДПС порахує в дохід «єдинника». Слідкуйте за тим, щоб ці надходження не призвели до вимушеного переходу на загальну систему оподаткування.
- Будьте готові до сплати земельного податку з моменту передачі ділянки в користування забудовнику. Домовтесь про компенсацію цих сум у договорі з девелопером.
- Стежте, щоб усі взаєморозрахунки з девелопером проходили суто в грошовій формі. Навіть часткові бартерні схеми (наприклад, розрахунок майбутніми квадратними метрами без належного грошового оформлення) загрожують анулюванням статусу платника єдиного податку.
Що почитати додатково про податкові наслідки будівництва?
- Об’єкти незавершеного будівництва: що з податком на нерухоме майно
- Бухгалтерський облік у ЖБК: будівництво та обслуговування житлового будинку у 2026 році
- Оподаткування ПДВ операцій з надання збудованого житла в оренду внутрішньо переміщеним особам: консультує ДПС
- Облік витрат на будівництво нерухомості для юрособи
- Будівництво офісного приміщення: чи подавати ф. №20-ОПП?
Увага!
Тепер ви можете читати бухгалтерські новини від «Дебету-Кредиту» у Telegram та VIBER, а обговорювати їх – у найбільшій групі бухгалтерів на Facebook
Приєднуйтесь і дізнавайтесь найважливіші новини першими!
Доступ до повного тексту цієї статті без реклами можливий лише для передплатників «Дебету-Кредиту». Якщо ви передплатник, будь ласка, авторизуйтесь.
Ще не передплатник, проте теж хочете скористатись такою можливістю?
Оформіть пакет «Мій асистент» усього за 199 грн/міс або спробуйте безкоштовну передплату на 14 днів прямо зараз
