- Ліміти площі нерухомості для ФОП на єдиному податку: що каже закон
- Оренда і позичка: принципова різниця між двома договорами
- Чи поширюються ліміти площі на договір позички нерухомості ФОП
- На що звернути увагу: практичні рекомендації
- Висновок
«Юридична компанія YANKIV» у цій статті розбирає, які обмеження встановлює Податковий кодекс, чим оренда принципово відрізняється від позички, та яку позицію з цього приводу займає ДПС.
Ліміти площі нерухомості для ФОП на єдиному податку: що каже закон
Податковий кодекс України визначає умови, за яких ФОП може перебувати на спрощеній системі оподаткування. Серед цих умов — конкретні обмеження щодо площі нерухомості, яку підприємець здає в оренду.
Пп. 291.5.3 ПКУ встановлює: не можуть бути платниками єдиного податку першої — третьої груп ФОП, які надають в оренду житлові приміщення (та/або їх частини) загальною площею понад 400 кв. м, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини загальною площею понад 900 кв. м, а також земельні ділянки загальною площею понад 0,2 гектара.
Тобто якщо ФОП здає в оренду нерухомість, площа якої перевищує будь-який із цих показників, він не може перебувати на єдиному податку. Зверніть увагу на формулювання: норма говорить саме про оренду. Це ключовий момент, який визначає відповідь на наше основне питання.
Оренда і позичка: принципова різниця між двома договорами
Щоб відповісти, чи діють ліміти площі для позички, потрібно чітко розмежувати два типи договорів. За зовнішньою формою вони схожі — в обох випадках одна сторона передає нерухомість у користування іншій. Але юридична природа цих відносин кардинально різна.
Договір оренди (найму) — це завжди про гроші. За ст. 759 Цивільного кодексу України наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Стаття 762 ЦКУ підтверджує: за найм майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором.
Договір позички — це інша конструкція. Ч. 1 ст. 827 ЦКУ визначає: за договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов’язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку.
Розмежування, по суті, гранично просте. Оренда — плата за користування. Позичка — безоплатне користування. Інших відмінностей для нашого питання наводити не потрібно, адже саме ця — єдина, яка має значення для визначення того, чи застосовуються ліміти площі.
Чи поширюються ліміти площі на договір позички нерухомості ФОП
Тепер до суті. Пп. 291.5.3 ПКУ вказує, що обмеження стосуються ФОП, які надають нерухомість в оренду. Формулювання вказує саме на оренду, не згадуючи інших форм передачі майна у користування.
Це означає: ФОП на єдиному податку другої або третьої групи, який здійснює діяльність за КВЕД 68.20, має право надати в безоплатне користування за договором позички житлове або нежитлове приміщення, навіть якщо його площа перевищує встановлені норми. При цьому підприємець не втрачає право перебувати на єдиному податку.
Цю позицію підтверджує Головне управління ДПС у Дніпропетровській області. У своєму роз’ясненні податкова прямо зазначає: оскільки обмеження пп. 291.5.3 ПКУ поширюються виключно на ФОП, які надають нерухомість в оренду, ці обмеження не застосовуються до договорів позички.
Іншими словами: навіть якщо ви передаєте приміщення площею понад 2000 кв. м за договором позички — це не порушує умов перебування на єдиному податку. Головне, щоб договір був оформлений саме як позичка, а не як оренда.
На що звернути увагу: практичні рекомендації
Теорія і позиція ДПС — це важлива основа. Але на практиці є нюанси, які варто враховувати, аби убезпечити себе від зайвих питань з боку контролюючих органів.
Договір має бути саме позичкою, а не «орендою за 0 гривень»
Це, мабуть, найважливіший практичний момент. Якщо ви оформлюєте відносини як «оренду з нульовою ставкою» або «оренду за 0 грн» — формально це все одно договір оренди. А для оренди діють ліміти площі, встановлені п.п. 291.5.3 ПКУ.
Договір позички — це окремий вид цивільно-правового договору, передбачений ЦКУ. Тому важливо, щоб договір за своєю суттю відповідав саме позичці — безоплатній передачі майна у користування, а не був орендою, яку просто назвали позичкою.
КВЕД 68.20 і позичка: як це поєднується
КВЕД 68.20 — «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна» — за назвою описує переважно орендні операції. Тому іноді підприємці побоюються: чи «покриває» цей код безоплатну передачу?
ДПС у своєму роз’ясненні прямо відповідає на це питання. Податкова зазначає, що ФОП із КВЕД 68.20 має право надавати нерухомість у безоплатне користування за договором позички. Тобто цей КВЕД не є перешкодою для укладення договору позички — принаймні для ФОП другої та третьої груп, яких стосується роз’яснення.
Висновок
Обмеження площі нерухомості, встановлені пп. 291.5.3 ПКУ, стосуються виключно орендних відносин. На договір позички вони не поширюються.
ФОП на єдиному податку другої або третьої групи з КВЕД 68.20 може передати в безоплатне користування за договором позички приміщення будь-якої площі, не втрачаючи при цьому статус платника єдиного податку. Цю позицію підтверджує ДПС.
Але є критично важлива умова: договір має бути оформлений саме як позичка, а не як оренда з нульовою або символічною платою. Різниця — не лише в назві документа, а в тому, на яких умовах передається майно.
