Оренда офісів у будівлях без власного укриття після 4 грудня 2026 р.: поради для бізнесу

1. Безпечний простір: чому двох стін недостатньо
2. Укриття за 300 метрів є. Але чи пустять туди працівників магазину?
3. Ремонт у чужій будівлі: дозвіл власника потрібен до початку робіт
4. Чи можна не платити оренду через відсутність укриття
5. Аварійне укриття: штраф можливий, навіть якщо ремонт надто дорогий
6. Приватизована будівля не завжди означає приватне укриття
7. Чи можна через суд змусити привести укриття до готовності
8. Що орендарю потрібно зробити до 4 грудня
9. Хто в підсумку заплатить

«Судово-юридична газета» розповіла, що урядова реформа систем оповіщення розділила тривоги на «червоні» та «жовті», давши бізнесу довгоочікуваний ковток повітря. Проте тимчасовий дозвіл працювати під час «жовтого» рівня за згодою колективу добігає кінця вже 4 грудня 2026 року.

Підприємцям дали три місяці, щоб підготуватися до нових правил роботи під час повітряних тривог. Але що робити магазину чи кав’ярні, які орендують частину будівлі, якщо власник не пускає до підвалу, не дозволяє переобладнати приміщення і водночас вимагає повну орендну плату? Редакція проаналізувала урядові постанови, документи МВС, інженерні розрахунки та судову практику.

Уявімо звичайний магазин на першому поверсі багатоповерхової будівлі. У підприємця є договір оренди, працівники, товар і покупці. Але немає власного укриття. Підвал належить іншій особі, а втручатися в конструкції будівлі без згоди власника орендар не може.

Це не означає, що всі магазини без власного сховища доведеться закрити. Йдеться про можливість продовжувати роботу саме під час «жовтого» рівня тривоги та про виконання встановлених умов захисту людей.

Безпечний простір: чому двох стін недостатньо

Не кожному магазину чи офісу потрібно будувати окреме повноцінне сховище. Однак назвати звичайний коридор безпечним простором лише тому, що він розташований за двома стінами, не можна.

МВС 13 жовтня листом №19549/08/35-2026 направило Мінекономіки методику розрахунку навантажень від повітряної ударної хвилі та приклади, розроблені Центральним науково-дослідним інститутом озброєння та військової техніки ЗСУ. Їх передали для використання підприємствами під час планування безпечних просторів.

Науковці змоделювали вибух на відстані 5 і 10 метрів від будівлі. За заданих умов залізобетонна стіна завтовшки 40 см витримала навантаження, а цегляні стіни завтовшки 38 і 51 см та газобетонні конструкції – ні.

Що це означає для орендаря? Не можна просто повісити табличку «Безпечний простір» і залишити магазин працювати. Спочатку потрібно перевірити, чи справді приміщення відповідає вимогам.

У висновках методики військові науковці рекомендують розміщувати людей у внутрішніх приміщеннях щонайменше за двома масивними стінами без віконних прорізів, а не покладатися лише на міцність фасаду. Проте «дві стіни» не означають будь-які дві перегородки. Для оцінки конкретного приміщення потрібно знати матеріал і товщину стін, їхнє армування, спосіб кріплення до перекриттів та фактичний технічний стан.

Для власника великого об’єкта це завдання для проєктувальників та інженерів. Для підприємця, який орендує невеликий магазин, – проблема, яку він не завжди здатен вирішити самостійно.

Укриття за 300 метрів є. Але чи пустять туди працівників магазину?

Підприємцю не обов’язково мати власне укриття. МВС у роз’ясненнях наводить орієнтири пішохідної доступності: до 300 метрів для багатоповерхової забудови та до 500 метрів для малоповерхової.

Але є пастка. Найближчим укриттям може виявитися підвал школи або дитячого садка.

Під час очного навчання шкільні укриття доступні лише учасникам освітнього процесу. А укриття, що перебувають на балансі або території дитсадків, за законом призначені виключно для учасників освітнього процесу.

Наприклад, якщо магазин розташований за 200 метрів від школи, це ще не означає, що його продавці й покупці мають куди сховатися. Під час уроків їх можуть законно не допустити до шкільного укриття.

Недостатньо знайти укриття в радіусі 300 чи 500 метрів. Потрібно перевірити, чи воно доступне саме вашим працівникам і відвідувачам, чи вистачає там місця та чи можна потрапити всередину під час тривоги. Шкільне або дошкільне укриття не можна автоматично зараховувати як доступне для бізнесу.

Ремонт у чужій будівлі: дозвіл власника потрібен до початку робіт

Якщо облаштування безпечного простору потребує переобладнання приміщення, першою перешкодою стає ст. 778 ЦКУ.

5 серпня 2026 року Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №918/1098/25 вирішив спір між двома ТОВ. Орендар вимагав 13 328 612,40 грн компенсації за поліпшення нерухомості.

Суд залишив чинною відмову в задоволенні позову. Зокрема, суди врахували умови договорів, за якими перебудова несучих стін і конструкцій потребувала письмової згоди орендодавця, а також недоліки доказування заявлених робіт.

Верховний Суд пояснив, що згода на поліпшення між юридичними особами має бути виражена письмово, але не обов’язково окремим дозволом. Вона може міститися в договорі оренди, додатковій угоді чи іншому документі, який дає змогу встановити, на які саме зміни погодився власник. Обізнаність про роботи або мовчання орендодавця такої згоди не замінюють.

Що це означає для орендаря? Якщо для безпечного простору потрібно зводити перегородки, посилювати стіни або змінювати інженерні системи, перед початком робіт слід отримати документальне погодження. У ньому варто окремо визначити перелік робіт, їхню вартість, порядок приймання та долю невід’ємних поліпшень після завершення оренди.

Інакше підприємець може оплатити переобладнання, не отримати компенсації та ще й зіткнутися з претензіями власника щодо самовільного втручання в будівлю.

Чи можна не платити оренду через відсутність укриття

Частина 6 ст. 762 ЦКУ дозволяє звільнити наймача від орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло використовуватися через обставини, за які він не відповідає.

Верховний Суд 29 вересня у справі №904/6198/25 розглянув спір між ТОВ та Дніпровською міською радою. Орендар земельної ділянки стверджував, що не міг використовувати її за призначенням через відмову міських органів видати містобудівні умови та обмеження.

Суд зазначив, що ч. 6 ст. 762 ЦКУ може застосовуватися до відповідних орендних правовідносин, а неможливість використання майна через незалежні від наймача обставини підлягає дослідженню. Суди попередніх інстанцій помилково не оцінили ці доводи належним чином.

Водночас Верховний Суд наголосив: саме орендар повинен довести, що він не міг користуватися майном і не відповідав за причини такої неможливості.

Для бізнесу без укриття це відкриває можливість юридичного захисту, але не дає автоматичного звільнення від платежів.

Якщо магазин закривається лише на час «жовтих» тривог, а решту дня працює, зберігає товар і використовує обладнання, довести повну неможливість користування приміщенням буде складно. У такому випадку варто оцінювати також ч. 4 ст. 762 ЦКУ – право вимагати зменшення плати, якщо можливість користування майном істотно зменшилася через обставини, за які орендар не відповідає.

Якщо ж використання приміщення за погодженим договором призначенням об’єктивно стало неможливим повністю, вимога про звільнення від орендної плати може мати сильнішу правову основу.

Цікавою є й справа №911/3052/25. У спорі з управлінням комунальної власності Білоцерківської міської ради підприємець посилався на воєнний стан, стан приміщення та проблеми його використання. Проте апеляційний суд 1 вересня 2026 року залишив чинним стягнення 228 658,26 грн орендної заборгованості: наведені обставини не підтвердили підстав для звільнення від платежів.

Отже, одностороннє повідомлення про припинення сплати оренди не гарантує звільнення від боргу. Якщо орендодавець заперечить, обґрунтованість несплати доведеться захищати в суді.

Аварійне укриття: штраф можливий, навіть якщо ремонт надто дорогий

Якщо в будівлі є офіційно облікована захисна споруда, посилання власника чи балансоутримувача на її аварійність не означає, що обов’язки щодо утримання припиняються.

Шевченківський районний суд Полтави 21 вересня у справі №554/17230/25 відмовив у скасуванні штрафу 2 550 грн, накладеного на виконавчого директора ПП за ч. 2 ст. 175-3 КУпАП.

Під час обстеження сховище визнали неготовим до використання. Директор пояснював, що споруда аварійна, а підприємство ще з 2019 року намагалося виключити її з фонду захисних споруд. Він також посилався на пандемію та воєнний стан як на перешкоди для завершення процедури.

Суд першої інстанції не визнав ці доводи підставою для скасування постанови ДСНС.

Для підприємця, який орендує приміщення в такій будівлі, висновок подвійний. По-перше, зареєстроване укриття не перестає бути об’єктом фонду захисних споруд лише тому, що його закрили чи визнали аварійним. По-друге, сам факт існування укриття в реєстрі ще не означає, що працівники можуть безпечно ним користуватися.

Відповідальність за утримання облікованої споруди слід встановлювати за її статусом, документами та визначеним балансоутримувачем. Звичайний орендар невеликого магазину не стає автоматично відповідальним за весь підвал.

Приватизована будівля не завжди означає приватне укриття

Велика Палата Верховного Суду 16 вересня у справі №922/2484/24 ухвалила рішення щодо захисної споруди №77511, пов’язаної з приватизованим майном АТ.

Суд погодився з необхідністю усунути перешкоди державі у користуванні та розпорядженні захисною спорудою шляхом її повернення на користь держави в особі Фонду державного майна. Належним способом захисту в цих обставинах визнано негаторний позов за ст. 391 ЦКУ, який може пред’являтися протягом усього часу існування порушення.

Водночас Велика Палата частково скасувала попередні рішення щодо інших позовних вимог.

Для орендаря це означає, що перед переговорами про доступ до підвалу варто з’ясувати його правовий статус. Якщо там розташована захисна споруда, що належить державі, власник будівлі не обов’язково має право розпоряджатися нею як звичайним комерційним приміщенням.

Проте це не дає орендарю права самостійно зламувати замки чи заходити до будь-якого підвалу. Потрібно встановити власника, балансоутримувача, порядок доступу та фактичну готовність споруди.

Чи можна через суд змусити привести укриття до готовності

Судова практика виявляє ще одну складність: наявність державного контролю не означає, що будь-який орган може звернутися до суду з будь-якою вимогою.

У постанові №160/14282/23 Верховний Суд аналізував повноваження ДСНС і підстави представництва прокурором інтересів держави в спорі щодо неготового укриття комунальної лікарні.

За застосованими судом нормами ДСНС не мала самостійного повноваження пред’являти саме позов про зобов’язання балансоутримувача привести захисну споруду до готовності. Відповідно, звернення прокурора в інтересах ДСНС не усувало цієї процесуальної перешкоди.

Це не означає, що ДСНС позбавлена повноважень перевіряти укриття, фіксувати порушення чи застосовувати передбачені законом заходи реагування. Йдеться про конкретний вид судової вимоги та належного позивача.

Для орендаря практичнішим шляхом буде не чекати, доки прокуратура змусить власника відремонтувати підвал, а документувати порушення власних договірних прав і паралельно звертатися до відповідальних органів щодо статусу та доступності укриття.

Що орендарю потрібно зробити до 4 грудня

Послідовність дій залежить від того, чи є в будівлі обліковане укриття, чи доступна інша захисна споруда та що передбачає договір оренди.

1. Перевірити можливість укриття працівників. З’ясувати через місцеву владу, відповідального за цивільний захист або балансоутримувача, які укриття доступні поблизу. Відстані 300 і 500 метрів не слід застосовувати як універсальне правило: потрібно перевірити категорію будівлі, нормативні умови, місткість і фактичну доступність споруди.
2. Надіслати орендодавцю письмове звернення. Попросити повідомити, чи є в будівлі обліковане укриття, хто його балансоутримувач, чи можна ним користуватися, а також надати доступні технічні відомості та письмову позицію щодо облаштування безпечного простору. Зберегти докази вручення звернення.
3. Отримати технічний висновок, якщо планується переобладнання. Перевірити конструкції приміщення за участю компетентного фахівця. Не вважати коридор безпечним лише через наявність двох стін і не підміняти технічну оцінку табличкою на вході.
4. Погодити роботи та витрати. Якщо власник дозволяє переобладнання, письмово визначити обсяг робіт, оплату, відповідальність, порядок приймання та компенсацію поліпшень. Якщо відмовляє – зафіксувати відмову й оцінити інші варіанти виконання вимог.
5. Окремо врегулювати орендну плату. Запропонувати додаткову угоду про зменшення плати за періоди обмеженого використання приміщення або інший погоджений механізм. Якщо домовитися не вдається, оцінити підстави для вимог за ч. 4 чи 6 ст. 762 ЦКУ, зміни або розірвання договору. Не припиняти платежі автоматично лише через наявність «жовтих» тривог.
6. Організувати роботу персоналу. Визначити відповідальних осіб, порядок реагування на різні рівні загрози, маршрути до доступних укриттів і правила припинення роботи, коли умови безпечного продовження діяльності не виконані.

Хто в підсумку заплатить

Нові правила ставлять перед орендарем конкретне завдання: забезпечити належні умови для продовження роботи під час «жовтого» рівня повітряної загрози або не продовжувати діяльність у цей період.

Але вони не створюють універсального обов’язку кожного орендодавця власним коштом побудувати укриття і не дозволяють кожному орендарю самовільно переобладнати чужу будівлю.

Судова практика дає бізнесу інструменти, проте кожен із них має межі. Письмова згода власника захищає під час поліпшень. Стаття 762 ЦКУ дозволяє порушувати питання про зменшення чи несплату оренди, але потребує доказів обмеження або неможливості користування майном. А статус зареєстрованого укриття може покладати окремі обов’язки на його балансоутримувача.

Найнебезпечніше для орендаря – опинитися між двома відмовами: власник не дозволяє облаштувати безпечний простір, а суд згодом не визнає це достатньою підставою для несплати оренди.

Саме тому до 4 грудня важливо не лише шукати укриття, а й отримати письмову позицію орендодавця, перевірити технічні можливості будівлі та заздалегідь визначити, як сторони розподілять витрати й ризики простою.

Редакція направила інформаційні запити до відповідальних державних органів щодо застосування нових вимог до приміщень, зокрема у випадках, коли власник не надає доступу до підвалу або не погоджує переобладнання. Саме відповіді на ці питання мають показати, чи передбачила держава дієвий механізм для бізнесу, який зобов’язаний дотримуватися нових правил, але не контролює будівлю, де працює.