После этого кредит сочтут погашенным, даже если квартира стоит больше или меньше кредитной задолженности. Банкиры недовольны тем, что они будут нести убытки, но признают, что используют такой метод решения проблем заемщиков, которые не могут выплатить кредит.
Неплатежеспособным ипотечным заемщикам хотят дать возможность отказаться от погашения кредита при условии передачи банку в собственность ипотечного залога. Народный депутат от Партии регионов Александр Фельдман подал в парламент законопроект N4361 с поправками к закону «Об ипотеке». Документ предполагает, что заемщик может обратиться в банк по собственной инициативе и передать кредитору предмет ипотеки — жилой дом или квартиру. После этого банк обязан прекратить начисление процентов по кредиту, штрафов и пени, а задолженность по кредиту должна считаться погашенной за счет стоимости предмета ипотеки.
Кредит сочтут погашенным в обоих случаях: если стоимость недвижимости будет меньше суммы займа и даже если больше.
«Если заемщик не может выплачивать кредит, обычно предмет ипотеки продается с аукциона. В случае превышения задолженности над ценой продажи разница составляет сумму, которую заемщик обязан платить до момента ее полного погашения. То есть заемщик, в отличие от финансового учреждения, несет риск уменьшения рыночной стоимости предмета ипотеки на момент ее реализации по сравнению с моментом возникновения ипотечных обязательств»,— поясняет автор законопроекта свою позицию.
В парламентском комитете по вопросам финансов и банковской деятельности пока не определились с отношением к инициативе. «Не совсем понятна логика данного законопроекта — эта норма распространяется только на жилую недвижимость, хотя предметом ипотеки может быть и коммерческая недвижимость, и земля. Непонятно, кого этот документ защищает, поскольку за долги нужно платить, иначе мы вообще разрушим нашу страну,— говорит народный депутат Ольга Белькова (УДАР).— У нас и так слишком много плохих активов, которые были выданы на непонятных основаниях, и теперь неясно, как их взыскивать».
Банкиры полагают, что такой подход не решит всех проблем с погашением ипотечных займов. «Если переложить проблемы заемщиков на банк, то это не уберет риски из экономики. Должно быть иное решение. Например, в США во время кризиса в прошлом веке рефинансированием проблемных кредитов начали заниматься в специальном государственном агентстве»,— поясняет директор департамента розничного бизнеса одного из крупнейших банков. В то же время банкиры в добровольном порядке списывают часть задолженности заемщика после продажи ипотечного залога. «С точки зрения защиты клиентов это интересный ход. По сути, в сложившейся ситуации это станет узакониванием существующей на рынке практики. Сейчас возможности взыскания остатка суммы кредита из доходов клиента или его другого имущества очень ограничены из-за существования теневой экономики»,— заявляет директор розничного бизнеса Альфа-банка Пиотр Качмарек.
Юристы сомневаются в правомерности этой инициативы. «Предлагаемое право ипотекодателя прекратить кредитное обязательство в одностороннем порядке путем передачи банку предмета ипотеки не соответствует природе кредитного договора. Ведь по такому договору банк выдает заемщику денежные средства, которые заемщик обязуется вернуть. Исходя из этого, кредитные учреждения утверждают свои бюджеты и формируют стратегию работы. Предоставив заемщику такое право, законодатель нарушит права банков на надлежащее выполнение обязательств должниками»,— говорит советник, руководитель практики банковского и финансового права адвокатского объединения Александр Плотников.
Финансисты опасаются, что предложенная практика может лишить интереса банков к ипотечному кредитованию, которое и так практически отсутствует. «Сейчас о развитии ипотечного кредитования никто не думает. Однако подобное предложение увеличивает риски банков в будущем. Вероятно, что их будет сильно настораживать, когда начнется новая волна ипотечного кредитования»,— отмечает Пиотр Качмарек.
Елена Губарь