За загальним правилом, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади чи органами місцевого самоврядування (ст. 632 ЦКУ).
Істотною умовою договору оренди землі є, серед інших, зазначених у ст. 15 Закону про оренду землі (1), орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків та порядку її внесення, підстав перегляду її розміру та відповідальності за несплату.
При цьому чинне законодавство України не забороняє визначати розмір орендної плати шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки — це відповідає, зокрема, приписам ч. 1 ст. 15, ст. 21 Закону про оренду землі.
Водночас зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (ст. 30 Закону про оренду землі).
Щодо нормативної грошової оцінки землі, то за приписами ч. 5 ст. 5 Закону про оцінку земель (2) нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробленні показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання й охорони земель.
При цьому процедура встановлення нормативної грошової оцінки включає низку стадій, передбачених чинним законодавством України. Зокрема, це прийняття уповноваженим органом влади рішення про проведення нормативної грошової оцінки земель, розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки спеціалізованою установою, погодження технічної документації органами влади, прийняття відповідною радою рішення про затвердження технічної документації.
Нормативна грошова оцінка як економічна та правова категорія є динамічною, залежить від низки факторів суб'єктивного та об'єктивного характеру і може змінюватися протягом бюджетного періоду (висновок ВСУ за постановою від 09.04.2013 р. у справі №21-423а12).
Отже, на нашу думку, сторони під час укладення договору можуть домовитися, яким чином має переглядатися та розраховуватися орендна плата, чи повинні сторони вносити зміни до договору в письмовій формі та в яких випадках це відбуватиметься, в яких випадках переглядається орендна плата тощо.
Розгляньмо це на прикладах.
Приклад 1 Договором оренди землі передбачено, що орендодавець на підставі рішення 43-ї сесії 4-го скликання N-ської сільської ради від 05.05.2008 р. №10 передає орендарю в оренду земельну ділянку. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить суму 1000 грн.
Сторони також визначили випадки, при настанні яких орендна плата переглядається. Серед них є, зокрема, зміна нормативної грошової оцінки землі.
У наведеному прикладі, на нашу думку, слід виходити із загальних положень щодо договорів оренди землі та змінювати розмір орендної плати у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі шляхом внесення змін до договору (постанова ВГСУ від 16.04.2013 р. у справі №5002-22/3603-2012). При цьому суди вважають, що в таких випадках надсилання орендарю пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком орендодавця. Тож недотримання останнім вимог ч. 2 ст. 188 ГКУ щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору (постанова ВГСУ від 09.04.2013 р. у справі №07/5026/1378/2012).
Приклад 2 Сторони уклали договір оренди землі із нормативною грошовою оцінкою у сумі 1000 грн. Умовами договору обумовили, що розмір орендної плати за землю обчислюється з урахуванням індексів інфляції. А також визначили обов'язок орендаря самостійно щорічно індексувати розмір орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством.
За наведених умов у договорі нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати без внесення відповідних змін до договору в письмовій формі (постанови ВСУ від 03.12.2013 р. у справі №3-34гс13, від 20.08.2013 р. у справі №3-21гс13).
Отже, орендарю доведеться самостійно за наявності прийнятого органом місцевого самоврядування рішення про нормативну грошову оцінку землі перераховувати розмір орендної плати.
--1--
Закон України від 06.10.98 р. №161-XIV «Про оренду землі».
--2--
Закон України від 11.12.2003 р. №1378-IV «Про оцінку земель».
Наталія Канарьова