UBR сообщает, что в Украине поменяют правила налоговой оценки недвижимости при сделках купли-продажи и перезапустят государственную базу данных – «Единую базу данных отчетов об оценке». Для этого разрабатывается специальный законопроект: «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины (о ликвидации коррупционной схемы в сфере регистрации информации с отчетов об оценке объектов недвижимости)».
Документ еще не готов – потому до конца неясно, как именно будет работать новая система оценки. Но уже понятна его цель и главный лейтмотив. По словам одного из соавторов главы комитета Верховной Рады по вопросам энергетики и жилищно-коммунальных услуг Андрея Геруса, доход от продажи объекта недвижимости будет определяться исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже рыночной стоимости такого объекта в «Единой базе отчетов об оценке».
Как заметил Герус, законопроект разрабатывался, чтобы «при оформлении сделок с недвижимостью украинцы не платили несправедливые и искусственно придуманные платежи каким схемным прокладкам».
На текущий момент средняя оценка квартиры в Киеве стоит порядка 1500 грн. Сам оценщик берет 200-500 грн., остальное – оплата за внесение данных в единую базу оценки. Эксперты подчеркивают, что этот ценник завышен как минимум на треть, уверяя, что реальная стоимость находится в рамках 700-1000 грн. Это услуги оценщикам вместе с правом пользования базой ФГИ.
«Конечно, много зависит от стоимости времени разных профессионалов-оценщиков. Плюс, хранение в базе (хостинг/сервер/блокчейн)», – отметил частный риелтор Александр Гришко.
Что исправят в базе оценки недвижимости
Завышенные цены на налоговую оценку недвижимости возникли из-за дополнительных посредников, без которых нельзя провести сделку. Когда человек продает квартиру и проводит обязательную оценку (с которой будут рассчитываться налоги), ему приходится платить не только оценщикам, но и компаниям, которые вносят данные в вышеупомянутую базу ФГИ. Без этого никак.
Именно услуги допущенных к реестру компаний (аккредитованы при Фонде госимущества) самые дорогие, и именно от них предложат отказаться авторы нового законопроекта, если верить Андрею Герусу.
Оценщикам могут открыть прямой доступ в «Единую базу данных отчетов об оценке». Со всеми вытекающими отсюда последствиями: ответственностью за вносимые данные, за использование базы и пр.
«Вопрос сейчас не в обязательности оценки для целей налогообложения, а в оплате услуг непонятным частным структурам непонятно за что. Оценка должна быть, здесь нет вопросов. Единственное, что нужно сделать – чтобы оценщики не имели возможность искусственно занижать стоимость объекта в отчете. Видимо в целом все можно оставить, но убрать частные структуры, передав все в управление государству», – подчеркнул президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита.
Какой будет минимальная/максимальная стоимость пользования государственной базой данных ФГИ – пока неизвестно. Ясно лишь, что ее надо обслуживать. Непонятен и новый механизм, который будет предложен законодателями. Есть только надежда на то, что он будет объективным, удобным и недорогим.
Кому нужно оценивать недвижимость
Точно известно, что новый законопроект не коснется новостроек. На первичке покупатель приобретает не квартиры, а инвестирует в строительство квартиры. Все остальное считается вторичкой, то есть когда квартира уже готова и есть владелец.
Следовательно, проект затронет вторичный рынок жилой недвижимости, коммерческих объектов, земли и госимущества. Где проводить оценку обязаны по закону.
«При продаже/покупке вторичного жилья обязательно участие оценщика. Смысл в том, чтобы нельзя было оформить фиктивную продажу по заниженной цене. Именно оценщики должны определять оценочную стоимость квартиры. Но неясно, что будет иметь большую силу, вердикт оценщика или желание собственника быстрее продать квартиру по заниженной цене, например, в случае какого-то личного форс-мажора», – отметила эксперт по недвижимости Виктория Берещак.
Объективная оценка недвижимости
Впрочем, цена налоговой оценки – не единственная проблема. У риелторов остается масса вопросов и к механизму оценки, который применяется старой системой ФГИ. До сих пор никто толком не знает, по каким алгоритмам она определяет цены квартир – данные закрыты. И методология непостижима для экспертов. Известно лишь, что есть специальные модули, которые мониторят средние цены по разным видам недвижимости, в привязке к запросам продавцов, а не к реальным сделкам по купле-продаже.
Потому эксперты жалуются на то, что алгоритм выдает завышенную стоимость жилья (так называемые хотелки продавцов), и людям приходится серьезно переплачивать на налогах.
«При продаже приходилось делать оценку на несколько тысяч долларов выше (чтобы система пропустила покупку-продажу) и платить налог соответственно больше, чем по факту договаривались стороны», – рассказал Александр Гришко.
Как новый законопроект будет решить эту проблему – пока и близко непонятно. Не исключено, что он вообще не затронет техническую часть работы оценочной базы данных ФГИ. Хотя риелторы очень надеются на то, что Фонд госимущества обяжут сделать оценку квартир по-настоящему рыночной и объективной. Ведь от нее зависит самое главное – сумма уплаченных налогов при сделке. Она может исчисляться десятками и сотнями тысяч гривен.
При покупке-продаже недвижимости уплачиваются следующие налоги:
- Госпошлина 1% от стоимости имущества (как правило, делится поровну между покупателем и продавцом).
- Военный сбор 1,5% (платит продавец).
- Сбор в Пенсионный фонд 1% (не нужно платить, если покупатель приобретает жилье впервые).
- 5% налог на доход от продажи (если за год проводится более одной сделки продажи).