Як компенсація комунальних витрат орендодавцю впливає на реєстраційний ПДВ-ліміт: роз'яснення ДПС

1. Про що орендодавець запитав у ДПС?
2. Позиція ДПС: йдеться по компенсацію вартості послуг!
3. Рекомендації для бізнесу
4. Що додатково почитати про компенсацію комунальних витрат?

Коментар до ІПК ДПС від 05.10.2026 №5876/ІПК/99-00-21-03-02

Про що орендодавець запитав у ДПС?

Підприємство перебуває на загальній системі оподаткування, але ще не є платником ПДВ. Воно здає в оренду нерухомість. Орендар сплачує орендну плату, а за окремим договором – ще і компенсацію комунальних послуг.

Орендар запитав:

• Чи є відшкодування комунальних витрат за окремим договором об’єктом оподаткування ПДВ?
• Чи потрібно включати ці компенсаційні кошти до загального обсягу оподатковуваних операцій за останні 12 календарних місяців для обчислення 1-мільйонного ліміту обов’язкової реєстрації платником ПДВ (п. 181.1 ПКУ)?
• Чи має при цьому якесь значення той факт, що компенсація не передбачає отримання прибутку, здійснюється без націнки і не є окремим видом господарської діяльності підприємства?

Логіка суб’єкта господарювання зрозуміла: якщо йдеться про просту компенсацію понесених витрат, на які не складаються акти про надання послуг орендодавцем орендарю, то яке це має відношення до ПДВ?

На жаль, контролюючий орган дивиться на цю ситуацію під зовсім іншим кутом.

Позиція ДПС: йдеться по компенсацію вартості послуг!

Податківці побудували свій висновок, об'єднавши цивільне та податкове законодавство з принципами бухгалтерського обліку.

Економічна суть орендної послуги

Після аналізу договірних відносин найму (ст. 759, 762 ЦКУ), ДПС підійшла до визначення господарської діяльності (пп. 14.1.36 ПКУ). У результаті податківці вирішили, що утримання майна, оплата комунальних послуг та енергоносіїв є невіддільною складовою господарської діяльності з експлуатації нерухомості.

Отже, на думку ДПС, орендодавець формує вартість орендної послуги з урахуванням усіх витрат на утримання майна. Навіть якщо комунальні послуги виділені в окремий договір або компенсаційний платіж, для цілей оподаткування вони вважаються економічним відшкодуванням елементів витрат, пов’язаних із наданням майна в оренду, тобто складовою частиною самої орендної плати.

Принцип превалювання сутності над формою

Податківці наголосили, що для податкового обліку першочерговими є економічні наслідки господарської операції, а не юридична форма її оформлення. Наявність двох окремих паперів (договору оренди та договору компенсації) не змінює економічної суті – орендодавець отримує компенсацію витрат за спожиті орендарем послуги в межах користування майном.

Об’єкт оподаткування та база ПДВ

Згідно з пп. «б» п. 185.1 ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції з постачання послуг. При цьому під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що передбачає надання послуг, які споживаються в процесі вчинення певної діяльності (пп. 14.1.185 ПКУ).

Що стосується бази оподаткування, то п. 188.1 ПКУ чітко вказує на те, що до складу договірної вартості включаються будь-які суми коштів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через третю особу у зв’язку з компенсацією вартості товарів/послуг. Єдине виключення щодо комунальної компенсації зроблено лише для орендодавців – бюджетних установ. Для комерційних підприємств жодних пільг чи винятків законодавство не містить.

Увага! Підсумковий висновок ДПС для орендодавця:

1. Кошти, отримані від орендарів як відшкодування фактично понесених комунальних витрат, включаються орендодавцем до бази оподаткування ПДВ у загальному порядку, навіть якщо укладено окремий договір (п. 188.1 ПКУ).
2. Суми компенсації комунальних послуг обов’язково включаються до загального обсягу здійснених операцій з постачання товарів/послуг для обчислення граничної межі у 1 млн грн.
3. Якщо сукупний обсяг операцій з надання оренди та компенсації комуналки за останні 12 календарних місяців перевищує 1 млн грн, підприємство зобов’язане подати заяву та зареєструватися платником ПДВ у встановленому порядку.

Висновок, викладений у даній консультації, не є випадковим винятком. Це усталена позиція податкових органів, яка формувалася роками. Докладно про це читайте, зокрема, тут і тут.

Податківці переконані:

• Якщо орендодавець-бюджетник – єдиний суб’єкт, компенсація комуналки якому не включається до бази оподаткування ПДВ;
• Усі інші комерційні підприємства (як платники, так і неплатники ПДВ) зобов'язані розглядати відшкодування комунальних послуг та енергоносіїв як елемент постачання послуг оренди;
• Виділення комуналки в окремий договір, відсутність прибутку не звільняють від нарахування ПДВ або від включення цих сум до 1-мільйонного розрахункового обсягу для обов'язкової реєстрації.

Рекомендації для бізнесу

Якщо ваше підприємство не є платником ПДВ, але надає майно в оренду та отримує компенсацію комунальних послуг, варто вжити таких застережних заходів:

1. Ретельно рахуйте 1-мільйонний ліміт. Під час розрахунку обсягу операцій за останні 12 місяців для цілей п. 181.1 ПКУ обов’язково додавайте до орендних платежів усі суми компенсації комунальних послуг. Несподіваний перетин межі у 1 000 000 грн через зростання зимових тарифів на опалення може призвести до штрафів за неподання заяви на реєстрацію платником ПДВ.
2. Контролюйте договірні формулювання. Укладання окремого договору на компенсацію не рятує від ПДВ. Якщо ви прагнете мінімізувати податкові ризики, безпечніше включити орієнтовну вартість комунальних послуг безпосередньо до складу орендної плати (зробити її змінною частиною орендної плати). Це не змінить податкового навантаження, але усуне зайві дискусії щодо «транзитності» платежів.
3. Укладайте прямі договори. Найбільш радикальний та безпечний спосіб вивести комунальні платежі з грошового обороту орендодавця – це сприяти тому, щоб орендарі укладали прямі договори на постачання електроенергії, води та газу безпосередньо з підприємствами-надавачами послуг (якщо це дозволяють технічні умови приміщення). У такому разі кошти взагалі не проходитимуть через банківські рахунки власника майна та не впливатимуть на його обов’язок зареєструватися платником ПДВ.

Що додатково почитати про компенсацію комунальних витрат?

• Оренда приміщення та компенсація комунальних послуг у 2026 році: оформлення без ризиків
• Облік компенсації комунальних послуг на орендоване приміщення у 2026 році
• Компенсація за електроенергію після продажу нерухомості: ПДВ та облік у 2026 році