ДПС у Житомирській області інформує щодо порядку оподаткування ПДВ операції з надання послуг у межах договорів суборенди земельних ділянок при умові, коли платник є орендарем земельної ділянки, орендодавцем якої є міська рада. Земельна ділянка передана платником в суборенду. Платник сплачує орендну плату за земельну ділянку та отримує від суборендаря компенсацію понесених витрат зі сплати орендної плати за таку земельну ділянку.
Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (п. 1.1 ПКУ).
Відповідно до п. 5.1-5.3 ПКУ поняття, правила та положення, установлені ПКУ та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених ст. 1 ПКУ. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням ПКУ, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення ПКУ. Інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.
Пунктом 44.1 ПКУ встановлено, що для цілей оподаткування платники податків зобов’язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов’язаних з визначенням об’єктів оподаткування та/або податкових зобов’язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, пов’язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством. Платникам податків забороняється формування показників податкової звітності, митних декларацій на підставі даних, не підтверджених документами, що визначені п. 44.1 ПКУ.
Згідно зі ст. 4 Закону України від 06.10.1998 р. №161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон №161) орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.
Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (ст. 5 Закону №161).
Відповідно до п. 36.1 ПКУ податковим обов’язком визнається обов’язок платника податку обчислити, задекларувати та/або сплатити суму податку та збору в порядку і строки, визначені ПКУ, законами з питань митної справи.
При цьому виконання податкового обов’язку може здійснюватися платником податків самостійно або за допомогою свого представника чи податкового агента (п. 36.4 ПКУ).
Згідно з пп. 14.1.73 ПКУ землекористувачі – юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), які користуються земельними ділянками державної та комунальної власності:
- на праві постійного користування;
- на умовах оренди.
При цьому згідно з пп. 269.1.2 ПКУ платниками орендної плати є землекористувачі (орендарі) земельних ділянок державної та комунальної власності на умовах оренди.
Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (п. 288.4 ПКУ).
Відповідно до ст. 8 Закону №161 орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.
Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.
Згідно з пп. «б» п. 185.1 ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції з постачання послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст. 186 ПКУ.
Постачання послуг – будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об’єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (пп. 14.1.185 ПКУ).
Враховуючи зазначене, операція з передачі земельних ділянок в оренду (суборенду) є операцією з постачання послуг, яка є об’єктом оподаткування ПДВ і підлягає оподаткуванню ПДВ за основною ставкою 20 відсотків.
Водночас відповідно до пп. 197.1.21 ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання послуг з надання в оренду (суборенду) земельних ділянок, що перебувають у власності держави або територіальної громади, якщо кошти за такі послуги у повному обсязі сплачуються безпосередньо на відповідні рахунки органів, що здійснюють казначейське обслуговування бюджетних коштів.
Отже, режим звільнення від оподаткування ПДВ, визначений нормами пп. 197.1.21 ПКУ, застосовується до операції з постачання послуг з надання в оренду (суборенду) земельних ділянок за умови одночасного виконання таких вимог:
- в оренду (суборенду) повинні передаватися лише земельні ділянки, що перебувають у власності держави або територіальної громади, тобто земельні ділянки державної або комунальної власності;
- орендна плата повинна бути перерахована орендарем (суборендарем) безпосередньо на відповідний рахунок органу, що здійснює казначейське обслуговування бюджетних коштів.
У разі невиконання вказаних умов операція з надання послуг у межах договору оренди (суборенди) (орендна плата) є об’єктом оподаткування ПДВ і підлягає оподаткуванню ПДВ.
Таким чином, якщо орендна плата за договором суборенди земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності, не надходить безпосередньо до відповідного бюджету, а зараховується на поточний (банківський) рахунок платника податку (особи, що уклала договір суборенди землі), то операція з надання послуг у межах договору суборенди (орендна плата) є об’єктом оподаткування ПДВ і підлягає оподаткуванню ПДВ за ставкою 20 відсотків.
Якщо орендна плата за договором суборенди земельної ділянки державної або комунальної власності сплачена суборендарем у повному обсязі до бюджету (на відповідний рахунок органу, що здійснює казначейське обслуговування бюджетних коштів), то операція суборендодавця з постачання послуг із надання в суборенду земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності, звільняється від оподаткування ПДВ згідно з пп. 197.1.21 ПКУ.
