В перші місяці війни питання виконання різноманітних грошових і не тільки зобов’язань стояло перед багатьма фізичними та юридичними особами. Адже, воєнний стан – це форс-мажор.
Проте, сам по собі воєнний стан не означав, що всі люди або підприємства фізично не можуть виконати свої зобов’язання. А жити якось треба навіть під час війни, і для цього треба, щоб економіка діяла, а договори виконувалися. Тому ще тоді ми попереджали – війна війною, але, щоб не потрапити під відповідальність за невиконання норм закону або договору, потрібні два варіанти:
- або зміни до закону чи договору, які дозволяють не виконувати певні обов’язки або виконувати їх у меншому розмірі. І ми знаємо приклади таких змін – це різноманітні податкові пільги у 2022 році, мораторії на перевірки та штрафи тощо;
- або докази неможливості виконання цих норм. І, знову ж таки, ми знаємо приклади цього навіть в ПКУ. Варто згадати норми про те, що під час воєнного стану якщо немає можливості платити податки та звітувати, то штрафів не буде. Проте, знову наголошуємо, що неможливість в цьому випадку – треба буде довести!
Проте, сьогодні ми поговоримо про обов’язки, які виникають у власників житла. А це ми з вами, більшість громадян України, і ті, хто живуть в цій нерухомості, і ті, хто вимушено перемістився в інший регіон країни або за кордон, і ті, чиє житло було пошкоджено або взагалі зруйновано (проте сам факт цього треба довести).
Є три найбільш відомі платежі за житло, це :
- комунальні платежі
- податок на нерухомість
- внески до ОСББ.
І під час війни їх сплата суттєво уповільнилась. Та якщо у минулому 2022 році влада, комунальники і ОСББ ставилися до цього із розумінням, у 2023 році вони все ж намагаються забезпечити повну сплату. Чи є при цьому пільги у населення?
Що казали у 2022 році
У новині про ОСББ, житлово-комунальні послуги та сплату внесків після 24.0.2022 року було наголошено, що на період дії форс-мажору штрафи за несвоєчасну сплату або несплату житлово-комунальних послуг не застосовується. І що у разі несвоєчасної сплати внесків ОСББ у період воєнного стану відповідальність не настає.
Та на сьогодні думка фахівців вже не така однозначна. Варто звернути увагу і на зміни, що відбулись останнім часом у законодавстві щодо сплати комунальних послуг та інших оплат мешканцями житлових будинків, у т.ч. ОСББ.
Лист ТПП не панацея
ТПП наголошує: сам факт наявності форс-мажору ще не дає підстави для не сплати будь-яких платежів, у т.ч. внесків до ОСББ.
Відповідно до ст. 15 Закону № 2866 співвласник ОСББ зобов’язаний, зокрема, своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.
Звісно, доволі багато ОСББ не запроваджували штрафні санкції за несплату внесків, проте листа ТПП України від 28.02.2022 р. №2024/02.0-7.1, яким засвідчено дію форс- військову агресію рф проти України на всій її території, не достатньо для відмови сплачувати внески чи виконувати інші зобов’язання.
Дію форс-мажору та наведеного листа вже у 2023 році було доволі детально роз’яснено від ТПП України на веб-сайті.
Так, особа, яка порушує свої зобов’язання, у зв’язку із обставинами пов’язаними із військовою агресією рф проти України, в період дії введеного воєнного стану, має право долучати до свого повідомлення про форс-мажорні обставини, які унеможливили виконання зобов'язань за умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів у встановлений термін для можливості обґрунтованого перенесення строків виконання зобов’язань та вирішення спірних питань мирним шляхом.
При цьому, у разі необхідності, сторона, яка порушила свої зобов’язання в період дії форс-мажорних обставин, також має право звертатися до ТПП України та уповноважених нею регіональних ТПП за отриманням відповідного Сертифіката про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) дотримуючись порядку встановленого Регламентом за кожним зобов’язанням окремо.
Відтак, можна дійти висновку, що у разі, якщо співвласник ОСББ не має можливості сплачувати вчасно внески, він може написати листа голові правління, в якому чітко викласти свої обставини, відсутність доходів чи інших обставин, які унеможливлюють через військову агресію вчасно сплачувати внески. І в такому разі, за отриманим листом від співвласника правління ОСББ буде вирішувати долю такого листа або ж скликати загальні збори (порядок наступних дій вже прописано у Статуті). Проте, у будь якому разі невиконання зобов’язань підтверджується сертифікатом ТПП України або регіональними ТПП, про що доволі часто згадують суди у своїх рішеннях.
Зокрема, у справі № 908/2287/17 суд наголосив, що у разі настання форс-мажору сторонам зобов’язань слід врахувати, що:
- сертифікат ТПП України є не єдиним документом на підтвердження форс-мажору,
- сертифікат ТПП звільняє від відповідальності за невиконання зобов’язань, проте не звільняє від виконання самого зобов’язання,
- для звільнення від відповідальності сторона повинна довести, що вона не лише не могла виконати зобов’язання, а й довести неможливість альтернативного виконання зобов'язання.
Звільнення від сплати комунальних послуг та податків
У квітні місяці 2023 року до Постанови № 206 були внесені зміни щодо стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги. Так, до припинення чи скасування воєнного стану в Україні забороняється, зокрема,
- нарахування та стягнення неустойки (штрафів, пені), інфляційних нарахувань, процентів річних, нарахованих на заборгованість, утворену за несвоєчасне та/або неповне внесення населенням плати за житлово-комунальні послуги;
- стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги, утвореної після 24 лютого 2022 р. з дати початку по дату завершення бойових дій або тимчасової окупації територій, включених до Переліку № 309, споживачів та/або членів їх сімей, які покинули своє місце проживання та надали виконавцю комунальних послуг, управителю багатоквартирного будинку, іншій уповноваженій співвласниками особі у паперовій або електронній формі довідку про взяття на облік внутрішньо переміщеної особи згідно з додатком 2 до Порядку № 509 (Постанова КМУ від 01.10.2014 р. № 509 Про облік внутрішньо переміщених осіб), або інші документи, що підтверджують їх відсутність у житловому та/або нежитловому приміщенні, будинку, в яких вони є споживачами (з місця тимчасового проживання в іноземній державі, роботи, лікування, навчання, проходження військової служби тощо).
Окрім того, були внесені зміни й в частині сплати податку за житлове майно (п. 69.22 підрозд. 10 розділу ХХ ПКУ). Так, відповідно до Закону № 3050 звільняються від податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, зокрема,
- за 2021 та 2022 роки - за об’єкти житлової нерухомості, у т. ч. їх частки, що перебувають у власності фізичних осіб;
- починаючи з 1 січня 2023 року за об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, у тому числі їх частки, що перебувають у власності фізичних та/або юридичних осіб, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих рф територіях України, які включені до Переліку № 309, податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, не нараховується та не сплачується за період з першого числа місяця, в якому було визначено щодо відповідних територій дату початку активних бойових дій або тимчасової окупації, до останнього числа місяця, у якому завершено бойові дії або тимчасову окупацію на відповідній території.
Те саме стосується й податку за знищені внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією рф проти України, об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості за 2021 рік та наступні податкові (звітні) за умови, що відповідні дані про знищення нерухомого майна внесені до Реєстру майна.
Проте, навіть наведені вище звільнення не дають право на несплату внесків до ОСББ, які збираються на утримання будинку та для інших потреб, прописаних у Законі № 2866 та у Статуті самого ОСББ.
Несплата внесків до ОСББ – коли це можливе?
Відповідно до приписів ст. 16 Закону № 2866 ОСББ має право відповідно до законодавства та статуту об’єднання, зокрема,:
- встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів;
- здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів.
А відповідно д ст. 17 Закону № 2866 для забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов'язків об'єднання має право, зокрема,
- вимагати від співвласників своєчасної та у повному обсязі сплати всіх встановлених цим Законом та статутом об’єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів;
- звертатися до суду в разі відмови співвласника своєчасно та у повному обсязі сплачувати всі встановлені цим Законом та статутом об’єднання внески і платежі.
Важливо! Нагадаємо, що Законом № 3048 повернуто стягнення коштів виконавчими органами з рахунків фізичних осіб за судовими рішеннями – наразі вони вже не обмежені відсутністю права на стягнення до 100 тис грн. Про це ми писали тут.
Відповідно до ч. 6-8 ст. 22 Закону № 2866 для фінансування самозабезпечення об’єднання співвласники сплачують відповідні внески і платежі в розмірах, установлених загальними зборами об’єднання. За згодою правління окремі співвласники можуть у рахунок сплати таких внесків і платежів виконувати окремі роботи. Внески на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом об'єднання та/або рішенням загальних зборів.
Відтак, навіть за умови форс-мажору (що триває з 24.02.2022 р.) співвласник ОСББ не має права самостійно приймати рішення про несплату внесків – відповідне рішення може прийняти ОСББ виключно на загальних зборах.
Втім, у разі, якщо майно знищене, про що внесені дані до Реєстру майна, або майно перебуває на території активних бойових дій, співвласники можуть не сплачувати внески. Проте, і в цьому випадку Закон № 2866 не передбачає будь-яких звільнень від сплати внесків до ОСББ, у т.ч. в ситуації, коли співвласник чи його родина перебувають за кордоном чи у безпечному місті на території України, – тому, на нашу думку, таке рішення також має бути прийнято загальними зборами (якщо інше не прописано у Статуті).