Міністерство юстиції України розповідає, що купівля-продаж житлового будинку – це важливий юридичний процес, який потребує нотаріального посвідчення. Відповідно до Закону України «Про нотаріат» та чинного Порядку вчинення нотаріальних дій, для законності угоди та захисту прав сторін необхідно підготувати відповідний пакет документів.
Посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомості (включаючи об’єкти незавершеного будівництва) здійснюється за місцем розташування нерухомого майна, місцем реєстрації юрособи або місцем проживання фізособи – сторони договору.
Перелік документів визначається індивідуально залежно від складу учасників угоди, наявності малолітніх дітей, кількості співвласників, сімейного стану продавця тощо. Якщо від імені сторони діє представник, потрібно подати нотаріально засвідчену довіреність із чітким зазначенням повноважень на укладення угоди.
Основний перелік документів
1. Документи, що посвідчують особу сторін договору
Встановлення особи здійснюється за паспортом громадянина України або за іншим документом, що посвідчує особу, національним паспортом іноземця або документом, що його замінює, посвідченням особи з інвалідністю чи учасника Другої світової війни, посвідченням, виданим за місцем роботи фізособи. Звертаємо увагу, що посвідчення водія, особи моряка, члена екіпажу, особи з інвалідністю чи учасника Другої світової війни, посвідчення, видане за місцем роботи фізособи, не можуть бути використані громадянином України для встановлення його особи під час укладення правочинів.
2. Реєстраційний номер облікової картки платника податків (РНОКПП)
Обидві сторони мають надати ідентифікаційний код, крім випадків, коли фізособа відмовилася від нього з релігійних переконань та має відповідну відмітку в паспорті.
3. Правовстановлювальні документи на житловий будинок
Продавець має підтвердити право власності на будинок, надавши один із таких документів:
- договір купівлі-продажу, дарування, міни;
- свідоцтво про право на спадщину;
- рішення суду про визнання права власності;
- державний акт на право власності на земельну ділянку (якщо будинок розташований на приватизованій землі);
- свідоцтво про придбання майна на аукціоні.
Якщо державну реєстрацію права власності проведено без видачі правовстановлювального документа, підтвердження відбувається на підставі даних із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
4. Технічний паспорт на об’єкт нерухомості
Важливо, щоб площа об’єкта у технічному паспорті відповідала правовстановлювальним документам. Якщо таких відомостей немає, вони отримуються державним реєстратором із Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
Нотаріус обов’язково перевіряє, чи не накладено на будинок обтяжень (іпотеки, арешти тощо).
Якщо документи містять суперечливу інформацію або недостатньо даних, нотаріус може подати запит на додаткові довідки у відповідних органах.
Додаткові документи (за потреби):
1. Довідка про відсутність заборгованості за комунальні послуги
Хоча не є обов’язковою, покупець може вимагати підтвердження відсутності боргів.
2. Дозвіл органів опіки та піклування
Якщо серед власників є неповнолітні або недієздатні особи, потрібен дозвіл від органів опіки.
3. Свідоцтво про шлюб / розірвання шлюбу, згода другого з подружжя
Якщо будинок придбано в шлюбі, потрібна нотаріальна згода другого з подружжя на продаж.
4. Оцінка майна
Для визначення ринкової вартості будинку потрібен звіт про оцінку нерухомості, особливо якщо угода передбачає сплату податків.
5. Довідка про зареєстрованих у житловому приміщенні/будинку осіб або заява про наявність/відсутність малолітніх та неповнолітніх дітей.
Звертаємо увагу, що при посвідченні правочину стосовно об’єкта житлової нерухомості та/або земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, відчужувач майна подає заяву про наявність/відсутність у малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб прав користування цим майном. З метою перевірки наявності/відсутності таких прав нотаріус має право додатково витребовувати від фізичних та юридичних осіб відповідні відомості й документи.
6. Якщо будинок розташований на приватизованій земельній ділянці, потрібен документ, що підтверджує право на неї. Якщо на неприватизованій, – то документ про присвоєння кадастрового номера.
7. Заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що продається, або письмове повідомлення решти учасників спільної часткової власності (як фізичних, так і юридичних осіб) про намір продати свою частку іншій особі, – у разі продажу частки у праві власності на нерухоме майно.
Детальний перелік документів, необхідних для нотаріального посвідчення угоди про відчуження нерухомості, можна уточнити у державній нотаріальній конторі або приватного нотаріуса.
Підготовка документів до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку – відповідальний процес, що потребує уваги до деталей. Завчасна перевірка та збирання всіх необхідних документів допоможуть уникнути затримок та забезпечать законність угоди.