Коментар до Постанови Великої Палати ВС від 20.11.2024 у справі №918/391/23
Одна із підстав розірвання договору оренди земельної ділянки за ініціативою орендодавця – це несплата орендарем орендної плати. Але скільки достатньо недоплатити, щоб договір оренди був розірваний? Це питання вирішував ВС у коментованій справі.
Зміст справи
09.12.2008 між районною держадміністрацією (далі – РДА, орендодавець) та ТОВ (орендар) було укладено кілька договорів оренди, якими встановлено річний розмір орендної плати 5,5% та 6,0% від нормативної грошової оцінки.
Орендна плата має вноситись щомісячно шляхом безготівкового перерахунку не пізніше 30 числа наступного за звітним періодом місяця на розрахунковий рахунок селищної ради.
У договорі також передбачено, що його дія припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін унаслідок невиконання другою стороною обов’язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом.
Відповідно до листа ГУ ДПС від 05.04.2023, починаючи з 30.11.2019 за ТОВ постійно обліковується заборгованість з орендної плати, яка виникла в результаті несплати самостійно задекларованих товариством поточних податкових зобов’язань. Чому лист із податкової? Тому що йдеться про землі, які належать територіальній громаді, орендна плата за які є складовою плати за землю за ПКУ. Тобто орендар мав її декларувати. А за виконанням договору щодо сплати за оренду стежать таким чином не лише РДА, а і податківці.
Так, за відомостями інтегрованих карток платника з орендної плати:
- у 2019 році (за період з 30 листопада до 31 грудня 2019 року) ТОВ нараховано 54 487,42 грн (оплати немає);
- у 2020 році нараховано 339 006,59 грн, сплачено 18 810,42 грн;
- у 2021 році нараховано 267 294,25 грн, сплачено 62 301,96 грн;
- у 2022 році нараховано 267 294,25 грн (оплати немає);
- у 2023 році нараховано 22 274,53 грн, сплачено 2 500,00 грн.
РДА надіслала на адресу ТОВ лист від 31.08.2022 із проханням сплатити заборгованість орендної плати у загальному розмірі 757 872,00 грн у строк до 15 вересня 2022 року. Але безрезультатно. Відповідно до листа РДА від 08.03.2023 року №455/03-188/23 на адресу окружної прокуратури станом на 07 березня 2023 року загальна сума боргу зі сплати орендної плати становила вже 911 000,00 грн.
Прокуратура звернулася до суду з позовом до ТОВ та просила розірвати договори оренди. У позові зазначено підставу для такої вимоги – ТОВ не сплачувало орендну плату за землю у повному розмірі.
Але на момент розгляду справи ТОВ сплатило заборгованість з орендної плати у повному обсязі!
Чи може орендодавець вимагати розірвання договорів та повернення земельних ділянок, якщо
- орендна плата сплачувалась, але не у повному розмірі (при цьому не допущено несплати протягом трьох місяців поспіль),
- заборгованість було погашено після звернення до суду у повному розмірі?
Що вирішив ВС
Велика Палата ВС звертає увагу на те, що факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки орендарем щодо сплати орендної плати є достатньою підставою для розірвання такого договору незважаючи на те, чи сплачено в подальшому заборгованість, чи ні.
Разом із тим згідно з ч. 2 ст. 651 ЦКУ договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Суми недоплати (точніше, несвоєчасної сплати) з орендної плати, дійсно, були великі. Але й сама оренда землі недешева! То що вважати в цьому випадку за істотне порушення? З якої суми чи за яким іншим критерієм це визначається?
Звісно, підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). Втім, як свідчить нинішня практика виконання таких договорів, несплату два-три роки поспіль орендної плати можна вважати істотним порушенням умов договору, тоді як несплата два-три місяці поспіль може таким і не бути. Тим паче, що у коментованій нами справі несплата орендної плати триває під час воєнного стану.
ЦКУ чи ЗКУ – які норми мають перевагу?
Одним із підходів, який суди застосовують для подолання колізій у законодавстві між правовими нормами однакової юридичної сили, є надання переваги спеціальним нормам перед загальними. Тобто щодо землі – нормам Земельного кодексу над нормами Цивільного.
Наприклад, за ч. 1 ст. 651 ЦКУ зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
А за ст. 32 Закону України «Про оренду землі» та п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗКУ – підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Однак ВС вважає, що підстави припинення права користування земельною ділянкою через систематичну несплату орендної плати та правила розірвання договору у разі істотного його порушення співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки – ці норми ЗКУ та ЦКУ доповнюють одна одну.
Розірвання договору за ЗКУ
Для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗКУ, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.
Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною.
Під систематичністю слід розуміти два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.
Щодо поняття «несплата», то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1% до 99% суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення.
Оскільки під дію цієї спеціальної норми права (п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗКУ) підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад, систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору, зазначеному в ЦКУ.
На думку Великої Палати ВС, підставою розірвання договору оренди землі має бути саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма ЗКУ у такому випадку є самостійною та достатньою для розірвання договору оренди землі (без додаткової підстави за ст. 651 ЦКУ).
Можливість розірвання договору за ЦКУ
Для застосування норми ч. 2 ст. 651 ЦКУ важливою є істотність порушення договору, коли орендодавець значною мірою позбавляється того, на що розраховував під час укладення договору (завдає шкоди селищній раді, яка не отримує кошти, на які розраховує щомісяця). І у кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.
Зокрема, йдеться про встановлення не лише факту порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи справді істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.
Водночас варто подбати про застосування принципу збереження договору. Договірні відносини мають підтримуватися, доки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов’язаних з укладенням та виконанням договору.
Законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси орендодавця, а й про інтереси орендаря, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків їм обом.
Велика Палата ВС дійшла переконання, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, ніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає загальне правило ч. 2 ст. 651 ЦКУ – у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Позиція ВС:
- якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч. 2 ст. 651 ЦКУ;
- натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо у власника завжди є право на стягнення таких орендних платежів, 3% річних, інфляційних втрат, неустойки тощо.
Якщо заборгованість сплачено після пред’явлення позову
Судова практика виходить з того, що сам лише факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору незважаючи на те, чи сплачено заборгованість після звернення орендодавця (прокурора) з позовом про розірвання договору.
Велика Палата ВС у коментованій нами справи із цим погоджується.
Сплата орендарем заборгованості з орендної плати має правове значення, якщо до моменту сплати заборгованості орендодавець звернувся з позовом про стягнення такої заборгованості. Водночас подальше погашення заборгованості – невчасно сплаченої орендної плати не спростовує факт несплати орендарем орендної плати та не впливає на можливість пред’явлення і задоволення судом позову про розірвання договору.
Систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що орендодавець не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості.
Повна чи неповна сплата – коли суд розриває договір?
Загальний висновок суду у коментованій нами справі: для забезпечення ефективного функціонування договірних орендних земельних правовідносин і передбачуваності правозастосовної практики Велика Палата ВС вважає за доцільне відступити від окремих висновків та конкретизує, що:
- п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗКУ як спеціальна норма права передбачає самостійну і достатню підставу для розірвання договору оренди землі у разі систематичної повної несплати орендної плати – у цьому випадку немає потреби оцінювати істотність порушення;
- якщо орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, то застосуванню підлягає загальне правило ч. 2 ст. 651 ЦКУ;
Важливо! Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець зазнав значних збитків, то такий договір має бути розірваний саме на підставі ч. 2 ст. 651 ЦКУ.
- поняття «несплата», вжите у п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗКУ, потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати у строки, визначені договором, що відповідатиме дотриманню принципу збереження договору та забезпечення справедливого балансу інтересів сторін договору оренди землі.
Повертаючись до коментованої нами справи, Велика Палата ВС такі дійшла висновку, що укладені договори оренди землі мають бути розірвані, адже:
- наявною є систематична повна несплата орендної плати (двічі – і не обов’язково підряд), що є вже самостійною підставою для розірвання договорів та повернення земельних ділянок селищній раді,
- факт сплати заборгованості після звернення до суду значення не має.
Втім, на нашу думку, якби не було двічі повної несплати орендної плати, такі договори все одно було би розірвано, адже сума заборгованості з огляду на наведені вище висновки є для селищної ради значною.