В Украине на первичном рынке недвижимости на фоне затишья рынка ипотечного кредитования все популярней становится продажа квартир в рассрочку от застройщика. Редакция «Минфина» решила детально разобраться, что кроется за так называемой рассрочкой, и какие риски подстерегают наивного покупателя. В распоряжении «Минфина» оказался договор купли-продажи объекта недвижимости разрекламированного жилого комплекса «Комфорт таун», застройщик которого предлагает рассрочку.
Покупка квартиры в рассрочку выгодна клиенту, считает аналитик SV Development Сергей Костецкий, поскольку человек отдает деньги только застройщику, в то время как до заселения в дом действует беспроцентная рассрочка. «Покупая жилье в кредит, вы остаетесь должны еще и банку. Следует отметить, что сегодня реальные средние ставки по кредиту на первичном рынке составляют около 16-18%, на вторичном рынке — 22-23%», — отметил он «Минфину».
По словам господина Костецкого, суть рассрочки заключается в том, что клиент вносит поэтапно сумму денег в период строительства дома. «Как только объект введен в эксплуатацию, вы должны погасить 100% стоимости квартиры», — сказал он.
Главным минусом покупки в рассрочку считается возможность поднятия цены со стороны застройщика. «Чем ближе к завершению этап строительства, тем дороже будет стоить квартира. Поэтому выгодней сразу внести всю сумму, — уверен Сергей Костецкий. — В договоре проценты прописываются изначально, также указывается факт того, что застройщик имеет право повышать стоимость квадратного метра».
По данным SV Development,в 2011 году на первичном рынке было продано 6505 квартир, что на 4159 квартир больше, чем в 2010 году; на вторичном рынке уровень реализации вырос до 11373 квартиры.
Не все то рассрочка, что рекламируется
Как сообщили «Минфину» в «Комфорт тауне», рассрочка подразумевает покупку еще на этапе строительства дома целевых облигаций, эмитентом которых выступает застройщик (см. договор купли-продажи облигаций). «При введении дома в эксплуатацию застройщик обменивает приобретенную клиентом часть облигаций на целую квартиру, — объяснили в компании. — Взамен части суммы, которую физлицо не доплатило по стоимости квартиры, можно взять рассрочку. То есть, вы приобретаете жилье, а остаток суммы выплачиваете через рассрочку на протяжении 10 лет».
До заселения действует беспроцентная рассрочка. При этом первый взнос минимальный — 10% от стоимости, «после того, как вы получите ключ от квартиры, на оставшуюся сумму насчитывается 10% годовых, погасить сумму досрочно можно в любой момент».
По словам старшего юриста юридической компании Constructive Lawyers Татьяны Яковенко, финансирование строительства недвижимости через беспроцентные (целевые) облигации традиционно для сегодняшнего строительного рынка. «Собственник таких облигаций имеет право получить квадратный метр строящейся недвижимости», — сказала госпожа Яковенко.
Как отметила адвокат юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры» Анна Сисецкая, строительство предполагает участие большого количества инвесторов, поэтому облигации выпускаются пакетами в бездокументарной форме. «Они фактически соответствуют проектной площади инвестируемой квартиры», — отметила она.
Инвестор может приобрести облигации путем заключения договора купли-продажи с коммерческим банком или компанией по управлению активами, которые привлекаются застройщиком для обслуживания эмиссии и размещения облигаций на основании договора андеррайтинга.
Порядок покупки облигаций
Перед тем, как заключить договор купли-продажи облигаций «Комфорт таун», инвестору необходимо открыть счет в ценных бумагах, чтобы зачислить на него приобретенные бездокументарные облигации. «Инвестору необходимо заключить договор с хранителем ценных бумаг. Им может выступать или коммерческий банк, или торговец ценными бумагами», — сказала госпожа Сисецкая.
При этом, как отметила Татьяна Яковенко, в анализируемых договорах «Комфорт тауна» присутствует незаметное навязывание организации хранителя ценных бумаг. «Это происходит, несмотря на другой пункт договора — п. 1.8., который не ограничивает круг лиц, способных выступить хранителем ценных бумаг обеих сторон», — отметила она (см. п. 5.7., п. 1.8. проекта договора купли-продажи облигаций — «МФ»).
Порядок оплаты облигаций определяется для каждого инвестора индивидуально в договоре купли-продажи облигаций. Следует отметить, что право собственности на пакет облигаций перейдет к инвестору только после того, как он заплатит полную стоимость облигаций, и зачислит их на свой счет.
«После чего хранитель предоставит выписку со счета в ценных бумагах. Она будет служить подтверждением права собственности инвестора на облигации», — добавила Анна Сисецкая.
Покупали квартиру — получили подвал
Перед покупкой облигаций инвестор обязан заключить с застройщиком договор бронирования соответствующей квартиры. В нем необходимо указать дом, подъезд, этаж, крыло и другие функциональные назначения объекта. Забронированный объект застройщик обязуется передать инвестору, если последний на момент завершения строительства обладает правом собственности на пакет целевых облигаций.
При этом следует учитывать, что украинское законодательство не содержит требований к договору бронирования. «Поэтому нужно особое внимание уделить описанию объекта недвижимости, процедуре его передачи инвестору и порядку последующей регистрации права собственности на него», — рассказала госпожа Сисецкая.
Таким образом, стоит помнить, что облигации предоставляют человеку право на получение единицы площади объекта в комплексе «Комфорт таун», а не квартиры, не жилого помещения или паркоместа. «Недобросовестные застройщики могут пренебречь своими обязанностями по передаче забронированного инвестором объекта и передать инвестору другой объект, — объяснила госпожа Сисецкая. — Поэтому так важно внимательно и ответственно относится к условиям заключаемых договоров».
Процедура передачи объекта недвижимости інвестору
По окончании строительства профинансированный объект переходит инвестору. Это может происходить с помощью погашения облигаций. Инвестор принимает объект, подписывает акт приема-передачи, оформляет и регистрирует первичное право собственности. При этом перечисляет облигации со своего счета на счет застройщика.
По словам госпожи Сисецкой, передача может происходить путем заключения договора мены облигаций на построенный объект (договор мены — договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой — «Минфин»). В соответствии с договором мены застройщик передает инвестору объект в обмен на пакет облигаций. При этом первичное право собственности уже оформлено на застройщика. «То есть, в распоряжении инвестора находится договор мены, на его основании он регистрирует свое право собственности в БТИ», — отметила юрист.
Насколько рискованно инвестировать в облигации?
При этом госпожа Сисецкая отметила, что вопрос защищенности инвесторов неоднозначный. В соответствии с законодательством Украины Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР) осуществляет контроль над выпуском и обращением облигаций. Застройщик в свою очередь обязан отчитываться касательно их размещения и погашения.
Кроме того, информация о застройщике и о строящемся объекте раскрывается публично. В НКЦБФР можно ознакомиться с зарегистрированным проспектом эмиссии облигаций, в котором имеется информация о застройщике и других ключевых управленцах, проспектом эмиссии облигаций. «Можно найти данные о сроках начала и завершения погашения облигаций, информацию об алгоритме действий инвестора в случае пропуска срока предъявления облигаций к погашению или в случае дефолта застройщика, — рассказывает госпожа Сисецкая. — Такая информация даст инвестору некоторое представление о застройщике и о строящемся объекте».
Также законодательством устанавливается ряд гарантий возврата стоимости облигаций, если инвестору предоставят объект меньшей площади, нежели предусмотрено договором бронирования. При этом гарантий своевременного завершения строительства и передачи инвестору права собственности на объект нет.
«В случае если застройщик окажется финансово несостоятельным завершить строительство, инвестору ничего не останется, кроме череды судебных разбирательств», — сетует Анна Сисецкая.
В отличие от соседних стран, например Белоруссии, законодательство Украины предусматривает лишь право (возможность) застройщика обеспечить выпуск облигаций, например, путем предоставления банковской гарантии, поручительства или страхования. «Но поскольку речь идет лишь о праве, а не обязанности, в большинстве случаев облигации остаются необеспеченными», — резюмировал юрист.
В то же время, как отметила Татьяна Яковенко, в анализируемом договоре «Комфорт таун» урегулирование споров сторон бескомпромиссно отдано на откуп конкретного третейского суда. «Это так называемая третейская оговорка, наличие которой обязывает приобретателя квартиры к обращению именно в этот суд со всеми возможными вариантами развития событий по рассмотрению потенциального спора», — предупредила она.
Елена Куцая
