Коментар до Постанови ВС від 12.04.2023 у справі №917/565/22
Зміст справи
За три місяці до закінчення строку оренди Громадська організація (далі – ГО) звернулася до Орендодавця – КП із заявою про продовження Договору оренди на тих самих умовах та на той самий строк, на який він був укладений.
Але Орендодавцем, а також власником об’єкта оренди – Управлінням майном облради у граничний строк не було прийнято рішення про продовження Договору оренди або про відмову у його продовженні з підстав, встановлених ст. 19 Закону №157.
Водночас Орендодавець листами повідомив Орендаря про відсутність намірів продовжити строк дії договору без належного мотивування та без надання відомостей щодо погодження такої відмови власником об’єкта оренди.
19.05.2022 Орендар повторно звернувся до КП та Управління майном із заявою про продовження Договору оренди, до якої додав проєкт відповідної Додаткової угоди, проте отримав відмову на продовження Договору оренди.
Оскільки, на думку ГО, така поведінка КП та Управління майном щодо відмови у продовженні Договору оренди є недобросовісною та такою, що порушує право ГО на продовження Договору оренди на тих самих умовах та на той самий строк, ГО звернулося до суду та просило визнати Додаткову угоду укладеною.
Право орендодавця на повернення майна
Суд першої інстанції відмовив ГО у задоволенні позову, адже
1) балансоутримувач має право на повернення переданого в оренду майна для власних потреб;
2) законодавець надав сторонам право за взаємною згодою продовжити дію договору оренди у порядку та строки, встановлені нормами Закону №157. Тому після повідомлення ГО про намір продовжити строк дії Договору оренди КП цілком законно прийняв рішення про відмову у продовженні Договору оренди;
3) не варто забувати і про те, що Постанова КМУ №634 (про автоматичне продовження договорів оренди) набрала чинність 01.06.2022, тоді як Орендодавець на вказану дату вже реалізував своє право на відмову у продовженні Договору оренди, надіславши Орендареві у встановлений строк відповідне рішення про відмову.
Водночас апеляційна інстанція хоча й визнала правомірною відмову в укладенні Додаткової угоди про продовження строку дії договору на тих самих умовах та на той самий строк, натомість висунула інший аргумент на користь ГО.
Вона наголосила, що цей договір підпадає під дію Постанови №634, тому цей Договір оренди і так є таким, що продовжився з 24.02.2022 на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану автоматично.
Тобто немає про що судитися. І ВС із цим аргументом погодився.
Під час воєнного стану пролонгація є автоматичною
ВС звернув увагу на те, що Договір оренди укладено сторонами 19.07.2019, а закінчення строку Договору (19.06.2022) припало на час дії воєнного стану в Україні.
Водночас, у зв’язку із запровадженням воєнного стану в Україні, під час дії воєнного стану КМУ може встановити спеціальні правила передачі в оренду державного та комунального майна, зокрема щодо продовження договору оренди, шляхом запровадження можливості автоматичного продовження договорів оренди, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану, на строк до припинення чи скасування та на чотири місяці після припинення чи скасування воєнного стану (п. 6-1 Прикінцевих та перехідних положень Закону №157).
На виконання вказаних законодавчих приписів КМУ було прийнято Постанову від 27.05.2022 №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану», яка набрала законної сили 01.06.2022.
У п. 5 Постанови №634 визначено, що:
- договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану;
- це не стосується випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про не продовження договору оренди з підстав, визначених ст. 19 Закону №157;
- для продовження договору оренди заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.
У разі коли граничний строк для подання заяви про продовження договору оренди припадає на період воєнного стану, цей строк продовжується на строк воєнного стану та три місяці з дати його припинення чи скасування (абз. 6 п. 5 Постанови №634).
Відповідно до п. 16 Постанови №634 орендодавцям державного та комунального майна забезпечити продовження та припинення договорів оренди починаючи з 24.02.2022.
Умови автоматичної пролонгації договорів оренди
ВС вважає, що наведені вище приписи Постанови №634 та Закону №157 вказують на автоматичне продовження договорів оренди державного та комунального майна, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану, починається з 24.02.2022, за таких умов:
- строк дії відповідних договорів завершується у період воєнного стану;
- відсутнє повідомлення балансоутримувача, з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, надісланого за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди, орендодавцю та орендарю про не продовження договору оренди з підстав, визначених ст. 19 Закону №157.
Увага! Підстави для відмови у продовженні договору оренди
Рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято:
– у випадках, передбачених ст. 7 цього Закону (у т.ч. й за обґрунтованих власних потреб уповноваженого органу управління та/або балансоутримувача, або потреби іншої бюджетної установи, що розміщена в будівлі, споруді, їх окремій частині);
– якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю;
– якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, встановленому ч. 2 ст. 18 цього Закону, не надав звіт про оцінку об’єкта оренди у визначений цим Законом строк;
– якщо орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця;
– якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців;
– якщо орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої ч. 6 ст. 18 цього Закону, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об’єкта оренди, чи має заборгованість зі сплати страхових платежів.
Наостанок ВС наголосив, що строк дії Договору оренди закінчився 19.06.2022, тобто у період дії воєнного стану. А надіслані ГО листи від 31.03.2022 та від 26.05.2022 з відмовою у продовженні договору оренди, хоча й з дотриманням строку у 30 календарних днів до дати закінчення договору, проте не містять підстав, передбачених ст. 19 Закону №157-ІХ. Таким чином, Договір оренди автоматично продовжений з 19.06.2022 на строк до припинення чи скасування та на чотири місяці після припинення чи скасування воєнного стану. При цьому жодних додаткових угод про продовження договору оренди укладати не вимагається.