Як не стати жертвою комунальних махінацій

Дом-ловушка
Квартиры в элитном столичном доме на ул. Раисы Окипной 18 стоят не один миллион гривен. Теперь же владельцы квартир, инвестировавшие в жилье на этапе строительства, по их словам, стали заложниками организации, обслуживающей дом – с них взымают квартплату около 3 тыс. грн., при этом, не предоставляя необходимых услуг. А в случае отказа от оплаты, блокируют карточки на вход в подъезд и даже не оформляют права собственности.  
"Создано ОСМД с участием всего двух владельцев квартир, они же являются менеджерами компании, которая строила дом. Они зарегистрировали ОСМД и заключили договор на обслуживание со своей же организаций на 20 лет. Они также между собой провели общественные слушания по тарифам. Тарифы эта компания предложила на уровне 15 грн. 20 коп. за кв.м. Сейчас за квартиру 150 кв. м приходит платежка на 3 тыс. грн", - рассказывает житель дома Александр Кондратенко.
По словам Александра Кондратенко, при таких "драконовских" тарифах (средние расценки по Киеву 3-4 грн. за кв.м) организация не оказывает услуги, за которые берет деньги. Лифт может не работать месяц, а мусор вообще не вывозится. При этом во время недавних  морозов в квартирах температура опускалась до +4 градусов, а температура горячей воды не превышала +38 градусов.
"Я пытался не платить за те услуги, которые не предоставляются, они в этом случае просто блокировали карточку доступа. Я не мог попасть в квартиру. Мне полгода не отдавали документы на жилье, пока я не подписал договор с обслуживающей организацией", - добавляет Александр Кондратенко.
В доме 200 квартир, сегодня здесь живут только около 10 семей. Чтобы разрешить ситуацию, жильцы обратились во все инстанции – от милиции и прокуратуры до Антимонопольного комитета и Президента Украины. По словам владельцев квартир, обслуживающая организация ни на какой компромисс не идет, и если раньше инвесторы готовы были пойти на мировую, то теперь, во что бы то ни стало намерены добиваться замены управляющей компании.
Руководитель обслуживающей организации прокомментировать ситуацию порталу 3Doma.ua отказался, о чем журналисту по телефону сообщила секретарь компании. Она подтвердила, что запрос от редакции был передан директору, однако он не захотел общаться с журналистом, не объясняя причин. "Он сказал, что не хочет видеть никакие вопросы", - сказала секретарь. В случае предоставления компанией комментария, редакция готова его опубликовать.
Мнение юристов и позиция власти
В действиях управляющей компании формально нет нарушения закона,  говорит юрист Александр Попов. Всему виной несовершенное законодательство. По словам эксперта, в этой ситуации компания-застройщик в полной мере воспользовалась возможностями Закона "Об объединениях совладельцев многоквартирного дома".  "По всей видимости, ОСМД было создано еще тогда, когда застройщик владел более чем 50% квартир в доме", - отмечает Александр Попов. Это давало компании право создать ОСМД "в одно лицо" на основании положений ст.6 Закона об ОСМД. 
В свою очередь, согласно ст.9 Закона об ОСМД, процедура вступления в уже созданное ОСМД довольно сложная. Для принятия новых членов необходимо согласие объединения, которое предоставляется в соответствие с уставом ОСМД. Как правило, такое согласие дается решением общего собрания, реже – правления ОСМД. "Следовательно, сейчас есть законные основания блокировать вступление новых членов", - говорит Александр Попов.
"Бороться с такой схемой сложно. Один из вариантов – создание "параллельного" ОСМД с использованием пробелов законодательства, в котором нет нормы о том, что в доме может быть только одно объединение. Но после создания нового объединения придется пройти целую вереницу судов по вопросу о том, какое из двух ОСМД имеет право управлять домом", - поясняет юрист.
Несовершенное законодательство в сфере ОСМД – системная проблема в Украине, говорит адвокат Татьяна Монтян. По ее словам, в западных странах квартирное товарищество подразумевает автоматическое членство всех собственников квартир, и решения принимаются большинством голосов. Украинское же законодательство таких норм не предусматривает. В нашей стране в ОСМД жильцы вступать не обязаны, а действующие члены объединения имеют право не принимать других владельцев квартир. А значит, жильцы, не являющиеся членами ОСМД, не могут влиять на принятие решений, в том числе, на формирование тарифной политики и качество оказываемых услуг.
Выйти из проблемной ситуации жителям дома на ул. Раисы Окипной 18, отмечает адвокат, достаточно сложно. "Выхода у людей фактически нет. Они заплатили безумные деньги за свои квартиры и оказались птичками в золотых клетках", - говорит Татьяна Монтян. Повлиять на ситуацию, по словам адвоката, может Антимонопольный комитет. Жильцы уже обратились в Киевское территориальное отделение АМКУ, в комитете, предварительно изучив ситуацию, сообщили, что в действиях обслуживающей организации "углядываются признаки нарушения законодательства о защите экономической конкуренции". "АМКУ может наложить штраф на обслуживающую организацию и обязать устранить нарушения. Если компании придется платить большие штрафы, она, возможно, пойдет на компромисс с жильцами", - поясняет адвокат.
Как отмечает Татьяна Монтян, украинские власти лукавят, расписывая достоинства системы ОСМД для владельцев жилья в многоквартирных домах. 
"Богатые элитные дома никакой ЖЭК, никакой застройщик без боя ОСМД не отдаст. Что касается домов, населенных малообеспеченными людьми, то в этих домах некоторые жильцы, может быть, и хотели бы создать объединение, но там другая проблема – нет нормального механизма, которым можно было бы воспользоваться для принудительного исполнения решений общего собрания. Нет способа заставить платить деньги даже за коммунальные услуги… Власть не желает проводить законодательные реформы, которые позволили бы создать из ОСМД обычное квартирное товарищество цивилизованной правовой природы", - говорит адвокат.
Ситуацию в доме на улице Раисы Окипной 18 уже взяли на контроль в Министерстве регионального развития, строительства и ЖКХ. Заместитель директора департамента жилищной политики Вера Радченко сообщила порталу 3Doma.ua о том, что уже связалась с инициативной группой жильцов дома и, изучив проблему, посоветовала владельцам квартир обращаться в суд.
По ее словам, застройщик и обслуживающая организация в данном случае действительно не преступили закон, однако жильцы все же имеют шансы выиграть судебный процесс, ссылаясь на нарушение прав потребителя. 
"Ситуация возникла в рамках действующего законодательства. Это нужно решать в судебном порядке и не по закону об ОСМД, а именно по защите прав потребителя. Жильцы очень активные, поэтому я думаю, что у них очень большие шансы. Сейчас ОСМД – это приоритетная задача правительства, поэтому мы будем их всячески поддерживать", - сказала Вера Радченко.
В Минрегионе утверждают – такие "черные пятна" на репутации ОСМД, как новой системы  в управления жилищным хозяйством,  власти не нужны, и обещают внести необходимые изменения в законодательство уже до конца года. В частности, такие изменения предусмотрены проектом Закона N 8474, который должен быть в ближайшее время рассмотрен во втором чтении Верховной Радой. После принятия законопроекта, ОСМД в новостройках будет создаваться только после того, как документы на жилье получат большинство собственников квартир.
Как не стать жертвой коммунальных махинаций
Чтобы избежать подобных ситуаций, юристы советуют потенциальным покупателям недвижимости придерживаться нескольких правил:
•    Не инвестировать в объекты на этапе строительства. Конечно, стоимость кв.м в недострое существенно ниже, чем в готовом доме. Но стоит помнить о том, что скупой платит дважды.
•    Приобретая квартиры с готовыми документами, предварительно выяснить, создано ли в доме ОСМД. Идеальный вариант: объединение еще не зарегистрировано, тогда нужно внимательно следить за процессом создания ОСМД и обязательно принять участие в учредительном собрании, что бы автоматически получить статус члена объединения.Если же объединение уже зарегистрировано, необходимо собрать о нем максимум сведений. Информацию можно получить в райгосадминистрации, также стоит пообщаться с теми, кто уже купил квартиру в этом доме.
•    После покупки квартиры, активно участвовать в работе ОСМД, чтобы иметь полную информацию о деятельности объединения.