В июле рынок недвижимости в украинских городах неожиданно оживился. Правда, дело не в резком увеличении доходов граждан или улучшении условий по ипотечному кредитованию. Нет, все дело в том, что с 1 августа и с 1 сентября вступают в силу два изменения порядка осуществления сделок с недвижимостью. Эксперты прогнозируют, что из-за этого рынок может быть парализован на месяц или даже два. Вот и спешат граждане побыстрее решить свои квартирные вопросы. Мы же постараемся разобраться, в чем суть будущих изменений и как они отразятся на продавцах и покупателях.
С 1 августа
В этот день вступают в силу новые правила оценивания недвижимости. Услуги по оценке недвижимости смогут предоставлять только оценочные компании, имеющие специальный сертификат субъекта оценочной деятельности.
Получить этот документ сегодня можно только в пяти учебных заведениях Украины, которые не в состоянии подготовить сертифицированных специалистов за такой короткий срок, поскольку соответствующие обучающие курсы и программы были открыты только в начале июля.
Сейчас в Украине работает более 10 тысяч специалистов, а вузы пока что выпустили всего 150 лицензированных оценщиков. По словам президента Лиги экспертов Светланы Бовсуновской, к 1 августа успеют выпустить еще столько же, но 300 человек на всю страну крайне мало.
Естественно, это приведет к тому, что лицензированные оценщики будут брать за свои услуги больше денег. Сегодня оценка недвижимости стоит около 400 гривен. Эксперты не исключают, что рост цен в первые дни будет существенным – вплоть до 8 тысяч гривен. Но с появлением все большего количества оценщиков стоимость их услуг будет снижаться.
Для первичного жилья
Если вы собираетесь покупать новую квартиру у застройщика, то для вас в августе ничего не изменится. Как говорят риелторы, квартиры в домах, которые не введены в эксплуатацию, в оценке не нуждаются – схема их продаж через облигации и фонды финансирования строительства не предполагает такой оценки.
Для вторичного жилья
Если вам понадобится осуществить сделку в первые дни после нововведений, то придется собрать пакет документов (см. список), обратившись к оценщику, который уже имеет сертификат cубъекта оценочной деятельности. Их полный список будет опубликован на сайте Фонда госимущества Украины (spfu.gov.ua) – раздел оценка имущества: реестр оценщиков. После того как вы получите на руки оценку, можете идти с покупателем к нотариусу.
С 1 сентября
Вступает в силу норма о запрете оплаты наличными покупок свыше 150 тысяч гривен. То есть, если вы покупаете объект дороже (примерно 19 тысяч долларов), то должны это делать только в гривне и через банковские счета. Как говорят эксперты, пока что около 90% сделок проходит в наличной форме, а валютой является никак не гривны, а доллары США или евро. Чтобы ввести деньги в банковскую систему, и были придуманы новые правила.
Для первичного жилья
И снова для тех, кто покупает жилье в недостроенном доме, ничего не изменится. Дело в том, что строительные компании получают деньги от покупателей по безналичному расчету. Даже если клиент приходит с наличными, то он их все равно вносит в кассу банка, а тот уже переводит деньги застройщику. При этом там платеж часто разбит на более мелкие взносы, и покупатель может платить суммы, которые меньше верхней планки.
Для вторичного жилья
А вот большинство сделок на вторичном рынке будет осуществляться через банки, ведь по оценкам специалистов около 2/3 всех сделок с недвижимостью приходятся на суммы выше 150 тысяч гривен. К примеру, в крупных городах даже однокомнатные квартиры уже давно перевалили за 20 тысяч долларов. С сентября сделка будет выглядеть следующим образом.
- Перед походом к нотариусу между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, по которому деньги перечисляются со счета покупателя на счет продавца при выполнении определенных условий и при предъявлении определенных документов, – говорит банковский юрист Михаил Юмашев. – Например, это может быть нотариально заверенная копия договора купли-продажи, которую получает продавец в момент заключения сделки.
Еще один вариант – сделка может проходить при участии нотариуса. То есть покупатель перечисляет деньги на счет нотариуса, а тот уже после оформления документов перечисляет деньги продавцу. Или же нотариус приезжает в банк, где и удостоверяет сделку.
При этом, как говорят эксперты, основные расходы продавца будут заключаться в обналичивании средств, которые он получил от покупателя. Сейчас банковская комиссия по таким операциям составляет от 0,5 до 1,5% от суммы. А из-за того, что большинство покупателей и продавцов недвижимости хранят средства в иностранной валюте, прибавьте сюда еще разницу между ее ценой покупки и продажи. То есть покупатель вначале продает необходимую сумму в долларах, меняя ее на гривны, переводит средства продавцу, а тот уже обналичивает деньги и покупает на них валюту. При этом перевод средств внутри банков чаще всего стоит чисто символический фиксированный тариф (например, 50 копеек) вне зависимости от суммы перевода.
Список документов
Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости;
технический паспорт объекта недвижимости, куда и вписывается оценочная стоимость;
оценка недвижимости;
извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество;
справка об отсутствии налогового залога;
справка об отсутствии запретов на отчуждение;
паспорта и идентификационные коды всех собственников недвижимости, супруга или супруги собственника, если продавец состоит в браке;
свидетельство о регистрации брака продавца;
заявление супруга о согласии на отчуждение объекта недвижимости, находящегося в совместной собственности;
свидетельства о рождении детей, если дети являются собственниками;
разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости в интересах несовершеннолетних детей или недееспособных граждан.
*Считалка “КП” *
Расходы продавца
Открытие счета 5-10 грн.
Обналичивание средств 0,5-1,5%
Обмен валюты на гривну 0,5%
Итого: 1-2% + 10 грн.
Расходы покупателя
Обмен валюты на гривну 0,5%
Открытие счета 5-10 гривен
Банковский перевод 50 копеек
Итого: 0,5% +10 грн.
Андрей Гаценко